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南京樓市促銷大戰(zhàn)的背后情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-18
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- 中研網訊：
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"保值、保價"計劃粉墨登場
據(jù)南京的官方數(shù)據(jù)顯示，上周南京市的住宅認購量僅為970多套，與前一個星期基本持平。這已是連續(xù)第四周認購量在千套以下。這說明7月份以來，開發(fā)商競相打出的"降價"王牌，收效甚微。
為改變購房者濃厚的觀望情緒，江寧區(qū)的丹佛小鎮(zhèn)在本月初推出"3年內無理由退房"的優(yōu)惠活動�；顒訒r間為8月份一個月，活動內容規(guī)定，凡在活動時間內購房者，自購房之日起至滿三年后的某時間段內，選擇無條件退房,既可拿回100％的本金，還可獲得購房本金24%的回報。
與此同時，河西樓盤橫塘西苑推出保價計劃--"若一年內項目優(yōu)惠幅度擴大，由此產生的差額，公司承諾按差額退還給老業(yè)主"。該樓盤的負責人說，"推出'保值計劃'最主要的目的是消除買房人擔心房價會下跌的顧慮，讓買房者放心大膽地買。"
促銷升級背后的風險在團購、降價等促銷手段收效甚微的情況下，開發(fā)商把營銷定位轉向"保價、增值"，希望打破觀望局面。對于這種形勢，專業(yè)人士提醒，開發(fā)商出此招，需要承擔很大的風險，開發(fā)資金壓力可見一斑。購房者對紛繁的購房優(yōu)惠要保持高度警惕，細細考量開發(fā)商的實力。
對于房地產開發(fā)商來說，足夠的現(xiàn)金流直接關系到企業(yè)的運轉狀況，開發(fā)商的資金狀況是影響房價的關鍵。一方面，目前國家的金融政策緊縮，開發(fā)商的貸款限制增多，同時，房市處于低迷狀態(tài)，成交量不高，使開發(fā)商的資金周轉減慢；另一方面，開發(fā)商要想開發(fā)新的項目，在拿到土地證后到銀行貸款必須有35％的自有資金，許多開發(fā)商湊不到35％的自有資金，就不能進行下一個樓盤的開發(fā)。因此，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在唯一的出路就是加快樓盤的銷售速度，加快資金的周轉速度。
據(jù)專家分析，在銀行信貸的壓力下，為解決資金鏈的問題，確保"雖緊不斷"，開發(fā)商選擇這樣的促銷手段實屬無奈。
調整將持續(xù)一兩年
北京房龍地產公司CEO肖勇先生在接受采訪時說："目前的房地產市場處于'調整市'階段。所謂'調整市'就是一個時間換空間的過程，在一段時間內進行市場調整，從而換取價格變動空間。調整幅度不確定，因為需要考慮多方面的因素，具體漲到多少還是跌到多少誰也說不準，但房價的變化幅度絕對不會像股價那樣跌1/2，甚至2/3。并且漲跌時間會遵循'漲有多長，跌有多長'的規(guī)律。也就是說，這個'調整市'將持續(xù)一兩年。"
換句話說，目前的樓價不會馬上漲起來。這對于購房者來說，無疑是一個好消息，購房者有足夠的時間來作決定。但開發(fā)商能否平安度過這個調整期，還要看企業(yè)的競爭實力。
購房者仍需理性
"3年無條件退房"、"補差價"等優(yōu)惠活動對于購房者來說，無疑是具有很大的誘惑力。但專家提醒，購房者仍需理性購房，不能抱著投機取巧的心態(tài)。如果是購買自住房產，一方面要理性考慮，從環(huán)境、戶型、交通條件，以及房子的質量和價格等多方面來衡量，另一方面也要抓住機遇，該出手時就出手。
南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅說："購房者要量力而行，忠實自己的真實需求。開發(fā)商的各種承諾能否兌現(xiàn)，關鍵要看3年后開發(fā)商企業(yè)的運轉狀況。因此，購房者也要做好開發(fā)商不能履行承諾的心理準備。"
同時，購房者也要清楚樓盤優(yōu)惠活動的具體細則，比如，日前某樓盤推出的"退差價"，實際上是按購買時的折扣率來算的，而不是根據(jù)實際購買價格算差價。
分析人士認為，老百姓如果買到一套滿意的房子，一般不會在意3年后房子能增值多少，并且考慮到通貨膨脹等因素，3年后的價格肯定是只升不降的。但除了價格，能否維權是購房者另一個關注點，"3年無條件退房"是最好的維權手段。以往有購房者與開發(fā)商打官司，但從來都沒贏過�，F(xiàn)在有了這樣的承諾，至少在質量上有保障了。
記者了解到，某樓盤在"保價，增值"計劃推出后的一個多星期，銷售狀況并沒有明顯改觀。
南京樓市上半年運行報告新鮮出爐
南京網尚機構房地產研究中心昨日公布了南京樓市上半年的運行報告。該報告認為：上半年南京市房地產市場進入一個明顯的觀望調整期，在商品房上市量與去年基本持平的情況下，房地產交易價格基本穩(wěn)定。
商品房交易量降價升
南京市2006、2007和2008年1-6月商品房上市量分別為378.2萬㎡、440.6萬㎡和426.4萬㎡，三年同期上市量數(shù)據(jù)基本持平。同期，商品房成交量分別為532.4萬㎡、549.9萬㎡和349.1萬㎡。
從供銷對比看，今年1-6月商品住宅累計供銷比為1.21，呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢。
今年1-6月南京市商品房、商品住宅均價環(huán)比小幅波動，價格總體穩(wěn)中有升，但漲幅已明顯放緩。網尚機構主任胡光輝分析，當前房地產價格穩(wěn)中有升的主要原因是：大量剛性需求存在，一些高價樓盤等項目上市量占全市份額有所上升，一定程度上拉動了全市成交均價的上漲。
下半年市場將繼續(xù)維持調整
該報告預測，南京市今年下半年宏觀調控政策或將微調，房地產市場將繼續(xù)維持調整態(tài)勢。
首先，房地產業(yè)部分指標增速將會放緩。開發(fā)投資的增速將有所放緩，新開工面積將繼續(xù)下降；房屋成交面積下降速度降減慢；房地產業(yè)稅收、土地出讓等部分指標將低于2007年。
其次，商品房價格不會出現(xiàn)明顯大落。今年下半年商品房價格不會出現(xiàn)大落，但是也不排除個別項目和區(qū)域房價持平或下跌。
再次，由于部分開發(fā)企業(yè)面臨較大資金壓力，在銷售下降的同時，開發(fā)企業(yè)資金缺口較大，選擇聯(lián)合開發(fā)、股權轉讓、土地轉讓的行為將增加。
報告認為，在沒有政策變化和其他因素的影響下，2008年下半年南京房地產市場將繼續(xù)保持調整態(tài)勢，月度成交量維持在去年同期的七成左右，價格不會出現(xiàn)明顯大幅波動，土地市場難有明顯起色，房地產市場將繼續(xù)處于調整觀望過程。
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