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廣州土地市場(chǎng)五大懸念分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-21
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- 中研網(wǎng)訊：
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土地市場(chǎng)一向被認(rèn)為是樓市的風(fēng)向標(biāo)。連續(xù)兩日，本報(bào)連續(xù)報(bào)道了目前廣州樓市一手房促銷、二手房迷茫尋路的現(xiàn)狀，當(dāng)"面包"賣出"面粉價(jià)"，作為"面粉"的廣州土地，其市場(chǎng)何去何從？
就在奧運(yùn)開幕后第四天，廣州市國(guó)土房管局發(fā)出公告，將在下月18日推出三幅住宅用地，總面積達(dá)23.9萬平方米。在目前開發(fā)商資金緊張、土地出現(xiàn)流拍的市場(chǎng)環(huán)境下，如此大規(guī)模推地會(huì)否演變成大規(guī)模流拍，倍受業(yè)界關(guān)注。
廣州地價(jià)是漲是跌，土地市場(chǎng)低迷會(huì)對(duì)廣州樓市產(chǎn)生什么影響？記者連日來多方采訪相關(guān)部門、業(yè)內(nèi)人士，試圖對(duì)廣州土地市場(chǎng)進(jìn)行深入的剖析。
懸念一：廣州地價(jià)跌了嗎？
國(guó)土資源部日前公布，今年第二季度，全國(guó)35個(gè)主要城市地價(jià)總體水平為1806元/平方米，同比增長(zhǎng)11.94%。相比第一季度全國(guó)主要城市的地價(jià)增幅有所放緩，深圳甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在上月的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，今年上半年土地供應(yīng)總量下降，價(jià)格漲勢(shì)也總體趨緩，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降溫。
全國(guó)土地市場(chǎng)寒流來襲，廣州也深受波及。今年以來，廣州推出6幅住宅用地，其中1幅流拍、3幅底價(jià)成交，與去年開發(fā)商瘋狂競(jìng)價(jià)買地情況大不相同。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-7月，廣州供應(yīng)了6宗住宅用地，僅成交了5宗，成交面積37.86萬平方米，總建筑面積73.52萬平方米，成交金額為52.8億元。
今年年初，恒大地產(chǎn)以41億元競(jìng)得員村二橫路絹麻廠地塊，創(chuàng)造了天河區(qū)有史以來的最高樓面地價(jià)13053元/平方米。隨后，廣州市土地市場(chǎng)一片沉寂，直到6月底都沒有再推出住宅用地。6月30日賣出的兩幅爛尾地都是底價(jià)成交，現(xiàn)場(chǎng)只舉了一次牌。
保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金說，從今年上半年情況看，剔除絹麻廠"地王"等特殊因素，廣州住宅用地的地價(jià)實(shí)際上是下跌了。
來自保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，印證了土地市場(chǎng)的低迷景況。今年上半年與2007年全年相比，白云金沙洲板塊的商住用地、蘿崗區(qū)的商業(yè)金融業(yè)用地，以及南沙區(qū)的二類商住用地分別下跌了33.2%、74.6%和21.4%。
廣東省土地估價(jià)師學(xué)會(huì)此前發(fā)布的《廣東省城市地價(jià)報(bào)告》預(yù)測(cè)，今年，廣州住宅地價(jià)有5%的增長(zhǎng)，低于2007年的8.42%。
懸念二：年度供地計(jì)劃能否完成
今年初廣州公布了《廣州市市轄區(qū)2008年住房建設(shè)計(jì)劃》，今年廣州商品住宅用地供地面積在2.5-4平方公里之間，建筑面積在750萬-1000萬平方米之間。
以此計(jì)算，今年前7個(gè)月的住宅土地供應(yīng)面積僅是供應(yīng)計(jì)劃下限的15%，以建筑面積計(jì)算更是供應(yīng)計(jì)劃下限的9.8%，不到計(jì)劃供應(yīng)量的一成。
去年上半年廣州住宅用地供應(yīng)量?jī)H有45萬多平方米，經(jīng)過最后關(guān)頭的緊急沖刺，終于在年底完成了5平方公里的全年任務(wù)量。今年下半年政府是否如去年下半年般在最后幾個(gè)月大幅度推地沖刺，目前不得而知。
合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說，今年樓市進(jìn)入調(diào)整期，銀行收縮銀根，大部分開發(fā)商資金緊張，而且對(duì)后市看法也比較謹(jǐn)慎，拿地興趣大減。
眾多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計(jì)，今年剩余不到5個(gè)月的時(shí)間要出讓2平方公里的住宅用地，難度很大，今年廣州住宅土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該很難完成。
黎文江指出，政府下半年確實(shí)準(zhǔn)備了不少土地準(zhǔn)備推出，但是目前供大于求的情況已經(jīng)出現(xiàn)，而且資金鏈緊張也限制了開發(fā)商拿地，從去年至今還有10多塊已經(jīng)出讓的地塊未繳齊土地出讓金。在這種情況下，他建議政府應(yīng)該放緩供地。
懸念三：土地市場(chǎng)低迷如何影響樓市
土地市場(chǎng)的冷風(fēng)，會(huì)讓廣州未來房?jī)r(jià)也跟著下調(diào)嗎？吳定金指出，未來預(yù)期的房?jī)r(jià)決定現(xiàn)在的地價(jià)，而現(xiàn)在的地價(jià)是未來的開發(fā)成本之一，按道理來說，地價(jià)對(duì)未來房?jī)r(jià)并沒有直接的決定作用，但是也會(huì)產(chǎn)生一定的牽制。如果拿地的價(jià)格較低，未來開發(fā)商確定房?jī)r(jià)時(shí)余地較大，定價(jià)可以比較靈活。
懸念四：放地少導(dǎo)致住房供應(yīng)緊張？
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州現(xiàn)在土地供應(yīng)量減少，會(huì)導(dǎo)致未來幾年住宅供應(yīng)緊張，繼而推高房?jī)r(jià)。
"在目前的市場(chǎng)觀望期，廣州將盡力做好土地儲(chǔ)備。"廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士指出，經(jīng)過測(cè)算，每年廣州住房剛性需求消化量平均為2.5平方公里，前幾年廣州土地出讓力度大，足夠購房者消化，因此對(duì)未來幾年廣州住宅供應(yīng)量并不會(huì)有影響。
懸念五：賣地縮減 財(cái)政蛋糕縮水？
據(jù)廣州市財(cái)政局統(tǒng)計(jì)，2004-2006年廣州土地出讓金收入分別為86.3億元、83.8億元和143億元，其中廣州可支配土地出讓金為250.48億元，大部分收入用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此外，土地出讓金還要用于建設(shè)廉租房。
廣州市財(cái)政局的《關(guān)于廣州市2007年預(yù)算執(zhí)行情況和2008年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，今年廣州市預(yù)算國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入計(jì)劃為109億元，比去年的90億元高了19億元。
去年廣州土地市場(chǎng)地王頻出，全年土地出讓金收入高達(dá)207億元，遠(yuǎn)高于預(yù)算。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)廣州土地市場(chǎng)持續(xù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2008年上半年廣州出讓土地金額近60億元，其中住宅用地出讓金為52.8億元，占了絕大部分。由此可以判斷，下半年49億元的土地出讓金大部分要靠住宅用地和商業(yè)用地出讓來實(shí)現(xiàn)。
從今年土地出讓情況看，來自土地出讓金的財(cái)政蛋糕有縮水的可能。
部門：控制土地出讓節(jié)奏
記者從廣州市國(guó)土房管局了解到，今年廣州首次采用彈性供地方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應(yīng)為2.5至4平方公里。這樣一來，如果樓市平淡，政府可以通過減少放地來宏觀調(diào)節(jié)，從而避免樓價(jià)大幅波動(dòng)，讓整個(gè)市場(chǎng)趨于理性。
在目前的樓市和金融狀況下，不僅僅是購房者在觀望，開發(fā)商也在觀望，不敢拿地。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，廣州今年的土地出讓計(jì)劃會(huì)適當(dāng)控制節(jié)奏，相應(yīng)來說把推出地塊的時(shí)間推后，但是政府保障性住宅用地的供應(yīng)一直在繼續(xù)進(jìn)行。
記者了解到，廣州市國(guó)土房管局正在進(jìn)行新一輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，已經(jīng)征求了開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士意見，預(yù)計(jì)不久后將公布�；鶞�(zhǔn)地價(jià)是商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)用途建設(shè)用地的土地使用權(quán)區(qū)域平均市場(chǎng)價(jià)格，是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、制定各種土地管理政策的重要依據(jù)，也是政府計(jì)收土地出讓金的依據(jù)。
廣州上一次調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)是在2006年，如今廣州地價(jià)早已今非昔比，及時(shí)調(diào)整和公布基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向具有重要意義。
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