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中國樓市的美麗與哀愁深度分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-12
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- 中研網訊：
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兩個"發(fā)動機"和一個"燃料庫"讓中國房地產市場這架飛機一飛沖天。
中國經濟站在了樓之巔
2008年初，南王北潘在中國房地產界掀起了一股大討論：房價算不算高、會不會拐？萬科董事長王石披掛上陣，說房價已臨"拐點"，SOHO董事長潘石屹應聲跳起，還有人稱"大炮"的華遠集團總裁任志強亦前來助陣，好一番論戰(zhàn)。
28年前，也有一場關于房地產的大爭論上演。這場爭論可謂今日王潘之爭的歷史源頭。
房：從商品"第一房"到房價收入比冠全球
1980年1月，中央機關刊物《紅旗》雜志發(fā)表署名蘇星的文章《怎樣使住宅問題解決得快些?》，文章指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。一石激起千層浪。自此，關于住宅屬性、房租等問題的研討、爭論在全國理論界和實務界轟轟烈烈地展開。
當北方人熱衷于理論爭鳴時，不太好這一口的南方人悄悄地進行了試驗。這一年，同樣為住房難大傷腦筋的深圳經濟特區(qū)干了件未有先例之事：讓特區(qū)房地產公司與香港妙麗集團合作，深圳出地，對方出錢，共同開發(fā)羅湖小區(qū)。一年后，中國第一個準商品房小區(qū)--東湖麗苑建成銷售。這個小區(qū)是中國房地產業(yè)的一個"起點"：住房商品化、按揭貸款、物業(yè)管理的起點。但土地還是政府劃撥的，所以還不是完全意義上的商品房。
全國的步伐顯然沒有深圳特區(qū)這么快。房改大討論對低租金的種種弊端進行了"痛打落水狗"式的充分分析，作為結果，全國住房租金改革領導小組在1985年1月成立。一年后，住房租金改革領導小組升格為國務院住房制度改革領導小組。
1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議在國人的翹首企盼下召開，提出了我國房改的整體構想，勾勒出我國政府新的城鎮(zhèn)住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃，分期分批推行。中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。
史家會記載：這年4月的一天，鄧小平登上了北京城前三門一座高樓，鳥瞰四周灰舊低矮的建筑物，發(fā)表了如下觀點：要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要聯(lián)系房價調整房租，使人們考慮到買房合算。他老人家就這么畫了個圈，20年來，人們解決住房問題還在這個圈子里轉。
也是在這一年，新中國第一個土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售的完全意義上的商品房小區(qū)--東曉花園在深圳竣工。單價每平方米1600元，上市即銷售一空。
不巧，彼時嚴重的通貨膨脹侵襲了中國。1988年的通貨膨脹率達18.5%，比1986年高出12個百分點。國民經濟的治理整頓開始了，此后3年房改基本處于停頓狀況。
真正吹響房改進軍號是在1998年。國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（即23號文）明確指出，從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。以此為標志，住房制度改革全面展開，隨即，老百姓開始進入買房市場。
一個全新的市場--房地產市場從此在中國熊熊燃燒。顧云昌說，中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛沖天，主要靠"兩個發(fā)動機、一個燃料庫"。一架發(fā)動機是房改，如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱；另一架發(fā)動機是土改，將土地所有權與使用權分離，允許使用權上市出讓。燃料庫則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。
房改是個潘多拉魔盒，帶來了房市繁榮、居住改善，也帶來了房價扶搖直上。21世紀的頭三年，全國房價年漲幅還在百分之三四，到了2004年，直線拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內翻一番。
宏觀調控接踵而至。2005年3月至2006年間，"國八條"（《加強房地產市場引導和調控的八條措施》）、"國六條"（《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》）、"國十五條"（《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》）以及針對放貸的定向加息紛紛出臺。就數字而言，全國房價平均漲幅下降到百分之七點幾、百分之五點幾。老百姓的感覺則是"按下葫蘆浮起瓢"，從2006年開始，北京、廣州、深圳等地房價一飛沖天；到2007年，同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房價狂飆突進、東部房價強烈彈升，普漲行情逐月走高，全國房價已無可爭辯地進入了新一輪上行通道。
是年末，地產大佬王石忍不住說話了：房價如此漲法讓人"心驚肉跳"。據萬科計算，目前中國的城鎮(zhèn)居民的房價收入比達到了8.3，而按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8～5.5之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6之間。
有人援引數據反對：1998～2006年，城鎮(zhèn)居民可支配收入年增長約9.1%，房價年增長8.2%，收入漲速快于房價。
看似客觀的數據掩蓋了基數問題：一套房子的總價基數遠遠超過中等家庭年收入基數（8倍以上），即便收入增幅真是略高于房價增幅，多掙的錢也遠遠趕不上房價漲，到頭來免不了有"多收了三五斗"的感覺。長期以來，在高積累、低消費的政策下，絕大多數普通家庭積累匱乏。三五年前，因為湊不齊數十萬首付，認為房子貴，緩一緩；現(xiàn)如今，儲蓄是增加了，可今日之房價已不是昨日之房價，購房夢不是越來越近而是越來越遙遠。
但樓市交投為何火熱？透支消費、分配不均使然：20%的人掌握了大量財富，投資買房盛行，導致高房價、高成交的旺市掩蓋了中等收入人群買不起房的現(xiàn)實。
地：從驚天"第一拍"到囤地資本化歲末年初，最令房地產股"驚魂"的消息莫過于土地流標。自2007年底以來，"長三角土地市場驟然降溫"的消息遍布媒體，最近3個月來，一些地塊以底價成交，甚至流標。而半年前，各地"地王"層出不窮，天價地價的紀錄不斷刷新。
變化似在土地市場發(fā)生了。
20年前那個年底（1987年12月），新中國土地市場發(fā)生了"驚天"之變。那是一個晴日的下午，深圳會堂七百人的會場座無虛席，上至中共中央政治局委員，下至企業(yè)員工。轟動全中國的第一宗土地公開拍賣在此落槌。說它"驚天"，是因為在當時那是"違憲"之舉。新中國確立了土地的社會主義公有制，當時憲法明確規(guī)定"任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地"。換句話說，國有土地可以無償使用但不得轉讓。
可是，新中國歷史上首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權實實在在地發(fā)生了。"香港人啟發(fā)了我們，香港財政收益三成以上都來自土地拍賣。于是我們就想到了租地的方法，用土地換資金。"時任深圳房管局副局長的駱錦星回憶，當年深圳發(fā)展急需資金，但"中央沒有錢，要深圳自己去搞，殺出一條血路來!"
4個月后（1988年4月12日），《中華人民共和國憲法》相關條款得以修改，禁止出租土地的"出租"二字被刪去，并規(guī)定"土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓"。
房地產專家、復旦大學經濟學教授尹伯成認為這是中國土地商品化的歷史性突破，沒有那"一拍"、"一改"，就沒有今天的中國房地產市場。
可事物并不總是那么美好。"為錢"的原初目的在土地市場被不斷放大、擴散。并且，在這個問題上，地方政府和房地產商的利益高度趨同。地價越高，政府獲益越多；而在供小于求的情況下，開發(fā)商一來可以輕而易舉地轉嫁地價成本，二來成交的高地價可以迅速拉升其手里儲備的土地溢價。"831大限"在技術上方便了政府與開發(fā)商綁在同一輛戰(zhàn)車上。
2004年7月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布第71號文，規(guī)定同年8月31日起，采取公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓土地，此即"831大限"。其目的在于消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但結果成了雙刃劍：消除了制度性腐敗，伴生了地價飛升、房價急漲的"副作用"。以上海為例，"831大限"后的3個月內，松江區(qū)地價由每畝50萬元左右飆升到100萬元左右，市區(qū)地價則由每畝100萬元甚至零批租（自行解決動遷安置）上升到300萬至500萬元，個別地段超過1000萬元甚至3000萬元。土地急劇增值帶動房價暴漲。上海松江新城的房價2003年底每平方米為2600元，2004年底增至4800元，2005年初在6000元以上，2007年底達到12000元以上。
進入2007年，在資本市場財富效應的刺激下，土地市場異乎尋常地亢奮。"地王"不斷推陳出新，地價高昂得遠遠超過正常的測算范圍。一些已上市或準備上市的房地產公司均在大量儲備土地。其購買土地的真正目的，并不是為了及時建設可售房源，而是獲得從證券市場圈錢的籌碼。準備上市的房地產公司拼命增加土儲，以便提高IPO價格，從股市融得更多資金。譬如重慶某地產公司正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國樓市"高地"擁有土地，可以大大提升"公司價值"，所以一擲十億金，不惜將上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊的樓板價打到近10700元/平方米，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價之最。已經上市的房地產公司，或如遠洋地產、SOHO中國等，通過IPO圈錢上百億，或如萬科、金地、保利，通過增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市再融資幾十億、逾百億，巨量資本在手，必須持續(xù)地儲地。在相當程度上，土地的用途發(fā)生異化，項莊舞劍，意在"圈錢"。一幅"地股拉扯"圖清晰地呈現(xiàn)在人們面前："圈地-上市/增發(fā)－圈錢－再圈地"。
土地市場的瘋狂一是直接導致地價加速度上漲，出現(xiàn)"面粉"貴過"面包"（樓板價超過周邊現(xiàn)房價）的異�，F(xiàn)象，二是形成未來房價繼續(xù)上漲的強烈預期，迅速拉升周邊房價。但羊毛出在羊身上，最終的埋單者還是購房人。
產：從支柱產業(yè)到暴利行業(yè)經濟年鑒這樣記載，1998年，東南亞的樓價一落千丈，亞洲金融危機席卷而來。中國盡管沒有受到危機直接沖擊，但不可避免地面臨著內需不足、消費不旺的局面。要保證經濟增長"爭8（8%）保7（7%）"的目標，"拉動內需"成為當時經濟工作中的迫切任務。經濟學家們認為，值此風口浪尖啟動房改，事實上是政府實施"積極拉動內需政策"的重要措施之一。在這樣的背景下，"加快住房建設，促進住宅產業(yè)成為新的經濟增長點"便被明確為房改的指導思想。畢竟，住宅建設的產業(yè)鏈很長，上下游囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數十個行業(yè)。
曾參與當年房改政策制定過程的顧云昌說，啟動房改的最初動機就是要使房地產業(yè)成為國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，這在那時，目標清楚。
"如果沒有1998年的住房制度改革，就不會有今天中國的房地產市場；如果沒有2003年《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文)，也就不會出現(xiàn)房地產市場如此快速的發(fā)展。"房地產名嘴易憲容說。
18號文第一次明確了房地產的重要支柱產業(yè)地位。從此，這個產業(yè)快速發(fā)展，遍地流金。這大抵可從以下兩處管中窺豹：
豪華住交會見證了地產業(yè)的輝煌。在2004年住交會頒獎典禮上，一位主持人插科打諢："都說住交會是中國房地產界的奧斯卡，我看它比電影界的奧斯卡更厲害，起碼我們的獎項就比奧斯卡多得多。"
策劃人王志綱常常出沒于住交會，他調侃地概括，住交會就是"地產騾馬市"、"現(xiàn)代名利場"。有"錢"的企業(yè)來這里進行交流，尋求合作，同時尋求獎項的"肯定"；而有"名"的人則來此希望更加有名，從而讓"名"變成"利"。
《福布斯》富豪榜則印證了這個行業(yè)的富有。2007年的《福布斯》中國富豪榜百強榜單被譏為"房地產老板名錄"。前十名中國富豪中有5名是主業(yè)涉及房地產的企業(yè)家，占比為50%；前百名中國富豪中有39位從事房地產行業(yè)，占比近40%。這些富豪不是在房地產開發(fā)中發(fā)家致富，就是因房地產業(yè)利潤太厚，令他們無法抗拒，繼而轉戰(zhàn)這一行。對于房地產業(yè)為什么出了這么多富豪，王石有過一個經典的解釋：原因很簡單，房地產行業(yè)是中國所有能夠上規(guī)模的行業(yè)里面，惟一從一開始起就對民營經濟完全開放的行業(yè)。
解釋不無道理，但并不完全，其中顯然還有一個行業(yè)利潤率的問題。一些房地產研究者試圖用繁雜的數據說明房地產業(yè)的資本高回報，但苦于利潤在關聯(lián)企業(yè)中的頻繁轉移，很難以精密的計算，作出準確的判斷。但一些事實顯而易見：南京某樓盤出現(xiàn)一天內每平方米上漲1200元的怪事；上海一些樓盤10月份的售價是2月份開盤價的2倍；杭州的開發(fā)商說，房價高得連他們自己也看不懂。在一個行業(yè)成本不可能出現(xiàn)巨大變動的短時期內，房價變動如此之大，此中玄機不言而喻。
房改20年的美麗與哀愁
歷史會銘記房改的功績。20年間，中國住房狀況發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在80%以上的家庭擁有了自己的房產，在城鎮(zhèn)人口大量增加的前提下，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7平方米升至27平方米。"十五"期間，城鎮(zhèn)居民人均居住面積平均每年增加1.02平方米，遠快于全面房改前。房地產業(yè)的興旺發(fā)展帶動幾十個行業(yè)，拉動國民經濟增長，自不待言。
歷史同樣會記取房改有待完善的缺憾：
其一，在住房體制轉換上矯枉過正，甩包袱過疾，"全盤市場化"直接導致保障短腿。保障體系嚴重缺失，百姓對高房價的切膚之痛由此而生。
世界上沒有一個國家和地區(qū)可以全福利的方式解決安居問題，世界上也沒有一個國家和地區(qū)能用全市場的方式破解住房難題。1998年，被看作房改綱領性文件的國發(fā)23號文令新中國延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，"市場化"成了房地產市場的主題詞。同時，23號文提出"建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系"，明確"最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房"，甚至還規(guī)定經濟適用房能夠覆蓋的群體占到城市人口的60%～70%。
遺憾的是，在隨后各地掀起瘋狂的"造城運動"的背景之下、在"市場化"的冠冕掩蓋起"借地生財"真實意圖的潮流之中，"多層次住房供應體系"被冷落了、遺忘了。經濟適用房占住宅總投資的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟沒有經濟適用房、廉租房政策。在上海的房地產市場，壓根兒就沒有經濟適用房一說，截至2007年，全市享受實物配租的廉租房不過2萬來戶。
斗轉星移。十年后，人們無法否認，當年過分強調房地產全盤市場化對拉動內需的作用時，顧此失彼了，甚至走向了極端--重市場、輕保障。由于住房保障體系的虧欠缺失，覆蓋面非常狹窄，大量購買力低下、本該在保障體系內解決安居問題的居民，被裹挾進商品房市場之中，從而導致了剛性需求始終不能得到分流，供求失衡，房價上行。這就是"十年一覺安居夢，房價已上九重霄"的重要原因之一。
其二，城市動拆遷過速，導致大量被動的剛性需求集中釋放，沖進市場，加劇供求緊張；而政府因財力所限，補償、安置又不到位，不和諧因素由此滋生，動拆遷產生的上訪甚至成為一些城市"流動的傷痕"。
1980年代以前，國家城建欠賬太多，舊城改造是改善底層市民居住環(huán)境的重要途徑甚至是惟一途徑，遂有"窮人安居靠動遷"之說。譬如上海，在1988年房改啟動時，有危棚簡屋365萬平方米，市區(qū)住房成套率僅31.6%，絕大部分住房沒有煤氣和衛(wèi)生設備，100萬只馬桶、80萬只煤球爐仍在這座城市游走。動遷改造是必須的，也是市民期盼的。
問題出在規(guī)模與速度上。以東部沿海某城市為例，最近十年每年的動拆遷戶數都在7萬～8萬，每年創(chuàng)造出800萬平方米左右的住房需求。2002年，當地住宅總銷售面積為1848萬平方米，動拆遷導致的剛性需求占了近一半。
如此大拆大建盡管能帶來種種好處：促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展、政府可以從中獲得大量商業(yè)用地和交通用地、城市面貌和功能得以優(yōu)化，但受限于財力，動拆遷安置、補償普遍引起不滿，前些年強遷大量發(fā)生，甚至流血沖突也時有耳聞。近年來，不滿動拆遷已成為各級上訪的主要誘因。"釘子戶"、"上訪戶"的大量存在需要反省的也許不應是個體，而是地方有沒有掘地生財、大搞形象工程、政績工程的成分在？
其三，從房地產市場攫取過多，地方政府對房地產形成了路徑依賴。
中國房地產及住宅研究會人居環(huán)境委員會副秘書長王振亮博士作過有關研究，從沿海某城市"十五"期間房地產開發(fā)的詳盡數據分析中得出結論：地方政府是商品住房行業(yè)最大的得利者。
"十五"期間，這個城市的住宅一級市場完成新建住宅銷售11467萬平方米，銷售額達7144億元，具體構成如下：
1.建設安裝費：按低層、多層、高層綜合計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。
2.土地成本費：即土地出讓金，中心城區(qū)與郊區(qū)平均計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。
3.開工前期費用和竣工驗收費用：共計528億元，占房價的7.40%。具體由三項組成：政府行政審批（63項）100元/平方米，計115億元；中介機構費用（17項）60元/平方米，計69億元；公共事業(yè)單位（壟斷企業(yè)如電力130元/平方米、上下水、通信、網絡、燃氣等）300元/平方米，計344億元。
4.大市政配套費和人防費：380元/平方米，本應支出436億元，按照政策規(guī)定，動遷安置房減免此項費用。以動遷安置房占一手住宅總量的20%計算，減免數為87億元。于是，此項費用總計為349億元，占房價的4.88%。
5.住宅小區(qū)道路綠化環(huán)衛(wèi)安保等建設費：200元/平方米，計229億元，占房價的3.21%。
6.開發(fā)企業(yè)管理、營銷、不可預見費:按照銷售額3%計算：214億元，占房價的3%。
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