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樓市的底部究竟在哪里？
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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蘇州房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再跌了？現(xiàn)在抄底是不是時(shí)機(jī)？近階段，觀(guān)望著的買(mǎi)房人屢屢發(fā)出這樣的疑問(wèn)。蘇州樓市的底部究竟在哪里——帶著這一買(mǎi)房人關(guān)心的問(wèn)題，記者從蘇州一套普通住宅的成本入手，進(jìn)行了一番采訪(fǎng)。
蘇州多位開(kāi)發(fā)商在接受記者調(diào)查時(shí)均表示，現(xiàn)在的樓盤(pán)單建安成本、資金成本、稅收、營(yíng)銷(xiāo)成本就達(dá)到4000到5000元/平方米。依此計(jì)算，加上樓面地價(jià)后，蘇州不少樓盤(pán)尤其是湖東的樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)跌至成本價(jià)。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，新房?jī)r(jià)格接近成本后，價(jià)格已經(jīng)到底部，后市不會(huì)出現(xiàn)普遍的大幅降價(jià)。
蘇州一套普通住宅的成本到底如何？讓我們來(lái)秀一秀樓盤(pán)“高貴”房?jī)r(jià)下的不菲成本。
賬目一：建安成本
上漲至3000元/平方米以上
今年以前，業(yè)界一般認(rèn)同普通高層的建安成本在2000-2500元/平方米左右，但是今年以來(lái)，隨著鋼材、水泥、沙子、裝飾材料等建筑材料價(jià)格和人力成本的上漲，很多開(kāi)發(fā)商表示，如今的建安成本至少上漲到3000-3500元/平方米。
吳中區(qū)一樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商表示，以占成本大頭的鋼筋為例，以前鋼筋只要2000多元/噸，現(xiàn)在漲到了6000多元/噸�，F(xiàn)在一些樓盤(pán)非常講究成本管理，即使是嚴(yán)格控制成本的房產(chǎn)公司，也大喊現(xiàn)在成本難降，“現(xiàn)在每平方米的建筑成本至少得3000元，這還是我們自己的建筑公司做，如果交給別人做，還要更高。”一地產(chǎn)公司這樣表示。
賬目二：財(cái)務(wù)成本
同業(yè)拆借利率最高70%
由于銀根緊縮、銷(xiāo)售低迷，不少開(kāi)發(fā)商面臨很大的資金壓力，不得不采取向基金借款、同業(yè)拆借等各種手段籌集資金，直接導(dǎo)致資金成本急劇攀升。
蘇州一開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理透露，據(jù)其了解，深圳已經(jīng)有些開(kāi)發(fā)商向基金借款以求渡過(guò)困難時(shí)期，這種借款需要用土地或者其他資產(chǎn)抵押，利息至少是20%以上。而同業(yè)拆借的利率更高，寶安當(dāng)?shù)匾恢_(kāi)發(fā)商高層表示，由于資金緊張，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始同業(yè)拆借，年利率是令人咋舌的30-70%之多。這樣的局面蘇州也不排除會(huì)出現(xiàn)。
有開(kāi)發(fā)商表示，一般高息借款是為了頂過(guò)現(xiàn)金流的低谷期，只能是短期應(yīng)急之舉，一旦銷(xiāo)售回款久不見(jiàn)起色，“最后可能不得不賣(mài)企業(yè)或賣(mài)項(xiàng)目”。
賬目三：稅收、營(yíng)銷(xiāo)成本
稅率5年內(nèi)將增至35%
記者拿到的一份材料顯示，從取得土地階段到項(xiàng)目竣工，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的稅種有12項(xiàng)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等等，其中項(xiàng)目預(yù)售階段的各種稅種的稅率相加約28%，5年內(nèi)還將逐漸遞增至35%。
目前開(kāi)發(fā)商的另一個(gè)難題是，市場(chǎng)長(zhǎng)期冷清，消費(fèi)者觀(guān)望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)商必須大做廣告、舉辦各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)才能吸引眼球，促進(jìn)成交。但是，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用也隨之大幅攀升，令資金更加緊張，一旦營(yíng)銷(xiāo)效果不佳，問(wèn)題就將更嚴(yán)重。
園區(qū)某開(kāi)發(fā)商告訴記者，各種稅收的成本攤下大約是400-500元/平方米，營(yíng)銷(xiāo)成本要300-500元/平方米。
賬目四：成本總賬
湖東房?jī)r(jià)在成本線(xiàn)上浮動(dòng)
綜上所述，蘇州一套普通高層住宅成本，光建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅收成本、營(yíng)銷(xiāo)成本已經(jīng)達(dá)到4000-5000元/平方米。
“我們這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)已經(jīng)很薄。何況還有地價(jià)成本�！眻@區(qū)湖東一家正在銷(xiāo)售中的樓盤(pán)負(fù)責(zé)人這樣表示，該項(xiàng)目的均價(jià)6000元/平方米左右。上述成本加上樓盤(pán)地價(jià)，該項(xiàng)目售價(jià)已接近成本價(jià)。
“我們的地價(jià)還是在樓市低谷時(shí)拿的，相對(duì)便宜，目前這個(gè)房?jī)r(jià)正處于盈虧的平衡點(diǎn)，我們周邊大部分樓盤(pán)的地價(jià)在去年高峰段拿的，地價(jià)就比我們貴，一樣的各項(xiàng)成本，房?jī)r(jià)再低，就要虧本賣(mài)了。開(kāi)發(fā)商除非破產(chǎn)，是不會(huì)虧本賣(mài)房的，所以湖東這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，不可能在大幅下降了�！�
開(kāi)發(fā)商的一番直言，意味著蘇州一些邊遠(yuǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)，已經(jīng)普遍在成本線(xiàn)附近運(yùn)行，后市再出現(xiàn)普遍的大幅降價(jià)幾乎不可能�！爸挥袃深�(lèi)樓盤(pán)可能降價(jià)，一是早幾年前以協(xié)議價(jià)拿地的，地價(jià)成本極低，有降價(jià)空間。二是現(xiàn)金流非常緊張，不得不割肉求存的�！�
鏈接：百姓聲音
房?jī)r(jià)成本該不該公開(kāi)？
正方：
◆抑制不合理房?jī)r(jià)
商品房作為特殊的商品，其價(jià)格高低直接關(guān)系百姓的承受力，影響居民的生活水平。房?jī)r(jià)虛高，不僅擾亂市場(chǎng)秩序，還嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。公開(kāi)房?jī)r(jià)成本，能夠讓消費(fèi)者理性消費(fèi)、安全消費(fèi)，利于抑制房?jī)r(jià)不合理升高的現(xiàn)象。地方政府應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大各項(xiàng)事務(wù)公開(kāi)的內(nèi)容和范圍，并用宏觀(guān)政策加以調(diào)控，真正讓普通群眾共享改革發(fā)展的成果。
反方：
◆成本構(gòu)成不屬知情范圍
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條明確了消費(fèi)者對(duì)于經(jīng)營(yíng)者提供商品的知情權(quán)及知情權(quán)范圍，規(guī)定“商品的價(jià)格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級(jí)、主要成份、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗(yàn)合格證明、使用方法說(shuō)明書(shū)、售后服務(wù)”為消費(fèi)者知情權(quán)范圍，其中并未列明包括商品的成本構(gòu)成�？梢�(jiàn)，公開(kāi)商品房的成本構(gòu)成信息不是商品房經(jīng)營(yíng)商的法定義務(wù)，不屬消費(fèi)者知情權(quán)范圍。
◆市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自主定價(jià)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，根據(jù)供求關(guān)系自主定價(jià)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商的權(quán)利——只要你的商品房賣(mài)得出去，即使價(jià)格昂貴也有人購(gòu)買(mǎi)；如果你的房子賣(mài)不出去，就算很便宜也無(wú)濟(jì)于事。至于開(kāi)發(fā)成本，愿意不愿意公開(kāi)是開(kāi)發(fā)商自己的事情，政府部門(mén)沒(méi)有必要參與其中。況且即使公開(kāi)了房?jī)r(jià)成本，數(shù)據(jù)也是已經(jīng)被修正了的房?jī)r(jià)成本，不能從根本上撼動(dòng)高房?jī)r(jià)，這也就失去了參考價(jià)值。
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