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深圳房價(jià)還會(huì)降多少?
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 深圳 房價(jià) 樓市 房地產(chǎn) 樓盤
- 中研網(wǎng)訊：
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置業(yè)者問--
現(xiàn)住南山的劉喻畢業(yè)于國內(nèi)某重點(diǎn)大學(xué)，有五年的海外工作經(jīng)歷，去年攜妻兒回國來深，現(xiàn)任一家知名IT公司的副總經(jīng)理。原本去年打算購置一套大戶型自住，但飚升的房價(jià)讓他覺得深圳樓市偏離了正常健康的軌道，"像一匹脫韁的野馬，讓人不敢接近。"劉喻果斷作出決定，暫時(shí)放棄購房計(jì)劃。
今年上半年形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，深圳樓市步入下降通道已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。買房也再次提到劉喻一家的日程上。劉喻最近也去看了幾個(gè)知名度比較高的樓盤，這些樓盤總體供應(yīng)量都不少，價(jià)格也沒有像去年那樣"離譜"，并且都將在近期陸續(xù)面市。
"下半年深圳樓市的供應(yīng)量究竟有多少？我希望用不了多久能購置一套理想的居所。"
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供應(yīng)住房總量超過以往
深圳房地產(chǎn)研究中心在2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告中指出，今年上半年，深圳市新建商品房銷售面積170．41萬平方米，同比減少 54．38％。其中，住宅銷售面積154．25萬平方米，同比減少54．02％。
住宅銷售面積下降，但供應(yīng)量卻有增無減。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)分析，深圳1－6月全市商品住宅供需比為1．691，上半年住宅供應(yīng)達(dá)257．6萬平方米，同比增長6．22％，市場呈現(xiàn)供大于求的局面。除2007年外，過去幾年深圳每年的供應(yīng)量最少接近700萬平方米，今年深圳政府計(jì)劃新建商品住房總量將大大超過2007年，而上半年比去年同期供應(yīng)略高，預(yù)計(jì)下半年商品住宅將集中放量，之前推遲入市的項(xiàng)目將選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)開盤，下半年供應(yīng)將超過400萬平方米。市場上可供出售的住宅量將十分可觀，置業(yè)者也將有更多更大的選擇機(jī)會(huì)。
從片區(qū)來看，下半年，福田有新世界四季山水、瓏園、mini新居等少量新盤入市，由于供應(yīng)的稀少，估計(jì)價(jià)格不菲。
南山區(qū)下半年住宅新增供應(yīng)樓盤數(shù)量眾多，是2008年關(guān)內(nèi)一手新盤供應(yīng)重地，南山下半年將是豪宅、普通住宅夾雜登場，預(yù)計(jì)將有至少100萬平方米推盤量，其中主要集中的區(qū)域?yàn)榍昂�、后海片區(qū)。
下半年，羅湖可能推出的住宅新盤數(shù)量不多。將逐漸以舊城改造項(xiàng)目為主。從產(chǎn)品主線看，商務(wù)和過渡型小戶型價(jià)值觸頂，供應(yīng)有所減少，而優(yōu)質(zhì)居家產(chǎn)品價(jià)值上升，供應(yīng)呈增加趨勢。
7月4日深鹽第二通道的開通是鹽田區(qū)域升級(jí)的一個(gè)標(biāo)志性事件。第二通道通車后，鹽田的通勤距離迅速縮短至30分鐘以內(nèi)。目前鹽田后方陸域的花樣年花港、金水灣御園，還有即將發(fā)售的鵬廣達(dá)倚山時(shí)代，住宅均價(jià)都在萬元左右。
關(guān)外仍然是下半年供應(yīng)的主要陣地。如寶安中心區(qū)、龍華、龍崗中心城等，都將成為未來關(guān)外的熱點(diǎn)片區(qū)。其中龍崗將成為下半年全市供應(yīng)量最大的區(qū)域。龍華片區(qū)由于品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，下半年推盤產(chǎn)品也值得期待。
置業(yè)者問--
"買是不買，這是個(gè)問題。"這是當(dāng)下很多準(zhǔn)業(yè)主調(diào)侃樓市，也是調(diào)侃自己的一句時(shí)髦話。在這看似簡單的話語背后，確實(shí)反映了很多消費(fèi)者的心態(tài)。
"我都觀望了好幾個(gè)月了，現(xiàn)在還沒決定"，在福田中心區(qū)工作的周亮是典型的80后一族，他工作四年，現(xiàn)在有10萬元的存款，再加上父母承諾提供給他10萬元的買房"贊助金"，于是他今年萌發(fā)了買房的念頭。他想在福田或是南山按揭一套70萬左右的小兩房，但以這兩個(gè)區(qū)目前的房價(jià)，仍然很難找到合適的房子。"現(xiàn)在政策信息挺多，市場分析也是什么觀點(diǎn)都有，我們也分不清楚到底局勢如何。再說現(xiàn)在關(guān)內(nèi)地段稍好一點(diǎn)的樓盤，均價(jià)幾乎都在1．5萬元以上，價(jià)格還是偏高，如果去關(guān)外買，房價(jià)雖然比較低，但生活質(zhì)量可能會(huì)降低。"小周認(rèn)為，他在中心區(qū)上班，如果去關(guān)外買房，來回交通就是個(gè)大問題。買車吧，供房、供車的雙重壓力太大；不買吧，來回上班也比較辛苦。
"下半年房價(jià)還能再降點(diǎn)嗎？我很想在關(guān)內(nèi)買套房子。"
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價(jià)格大起大落不可能
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在影響房價(jià)走勢的多種因素中，置業(yè)者的心理預(yù)期是左右房價(jià)變化的一大主因。不少地產(chǎn)商和專家學(xué)者都認(rèn)為，下半年房價(jià)的走勢很大程度上取決于市場上的人氣能不能旺起來，人們對(duì)市場的預(yù)期能否回暖。
目前深圳樓市的剛性需求已經(jīng)成為主流，對(duì)于準(zhǔn)置業(yè)者們的不同心態(tài)，專家分析，這個(gè)群體主要有兩種情況，一是一些參加工作沒多久，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不太強(qiáng)的年輕白領(lǐng)們，他們也有購房需求，但并不那么迫切�？梢哉f房價(jià)很大程度上將決定他們的購買態(tài)度和取向，他們中有很多還寄托于政策調(diào)整能趕上降價(jià)的"好時(shí)候"，所以還會(huì)存在一定的觀望心態(tài)；而另一種情況是資金相對(duì)充沛，并面臨婚嫁或急于改善環(huán)境的置業(yè)者。對(duì)于他們來說，會(huì)面臨時(shí)間和價(jià)格的雙重壓力，所以很有可能直接根據(jù)市場的暫時(shí)表現(xiàn)來決定是否購買。
記者近期走訪了不少有購房意愿的消費(fèi)者，他們的普遍愿望都是希望能在價(jià)格最低的時(shí)候買到房子，但同時(shí)也表示，目前看來，深圳的房價(jià)確實(shí)降下來了，但主要集中在關(guān)外，關(guān)內(nèi)特別是地段較好的片區(qū)，價(jià)格仍然十分堅(jiān)挺。就算下半年供應(yīng)量可觀，但關(guān)內(nèi)的價(jià)格恐怕也回落不了。
深圳不少中介研究機(jī)構(gòu)對(duì)下半年房價(jià)也作出了分析和預(yù)測，中原地產(chǎn)分析，下半年樓盤的銷售會(huì)是小幅震蕩的走勢，價(jià)格小幅回落或平穩(wěn)，成交小幅增加或維持上半年的水平。這主要是因?yàn)槟壳吧钲诠⿷?yīng)一些項(xiàng)目其用地是2005、2006年拍賣獲得，這兩年深圳出讓的住宅用地平均樓面地價(jià)為2163元／平方米和3024元／平方米，加上建筑成本及合理的利潤，其價(jià)格調(diào)整空間不大。而2006年以前低價(jià)拿地開發(fā)的項(xiàng)目大都已上市，上半年通過降價(jià)和特價(jià)房銷售收回了開發(fā)成本，資金壓力減輕，位于優(yōu)質(zhì)地段的部分樓盤"惜售"意愿有所增強(qiáng)；另一方面，萬科、金地等上市公司近年在深拿地的成本很高，而未來建材、人工成本上升又較快，為維持品牌形象和銷售利潤率，主要以增加生活配套投入、贈(zèng)送裝修、提升物管服務(wù)水準(zhǔn)等方式，提升產(chǎn)品附加值和細(xì)分市場，拉開與低端產(chǎn)品價(jià)格差異，繼續(xù)打"價(jià)格戰(zhàn)"的可能性不大。
眾廈地產(chǎn)認(rèn)為，經(jīng)過近一年的快速回落探底，房地產(chǎn)市場整體心態(tài)有所回穩(wěn)，樓市泡沫大為減少，有望在年底前走出目前的困境。同時(shí)，在一系列行業(yè)并購和資源整合、產(chǎn)品增值與輿論博弈等措施下，住宅開發(fā)定價(jià)趨于理性，產(chǎn)品打造、營銷定位逐步與真實(shí)購買需求相對(duì)接。預(yù)計(jì)8月份"奧運(yùn)會(huì)"開幕至10月份"國慶"期間成交量穩(wěn)步增長，11－12月成交價(jià)格回升至去年同期水平。
置業(yè)者問--
林峰在深圳一家外企工作5年后出國深造，出國前，他已購置了一套60平方米的兩房自住，那時(shí)候的房價(jià)才6000元左右。2007年林峰留學(xué)歸來，在一家外資公司任部門經(jīng)理。
留學(xué)的三年，林峰有了一定的存款，他希望今年能買一套三居室，把家人接來居住。"五一"期間，林峰去了春交會(huì)，也看了一些樓盤，總覺得可選擇的樓盤不是很多。他了解到，下半年樓市的供應(yīng)量十分可觀，而且他覺得目前房價(jià)已經(jīng)調(diào)整到比較合理的水平，下半年入市應(yīng)該是個(gè)好機(jī)會(huì)。于是決定下半年實(shí)現(xiàn)他的小房換大房的目標(biāo)。他的朋友告訴他，下半年有三個(gè)比較好的時(shí)間段：一是8月的奧運(yùn)會(huì)期間；二是秋交會(huì)期間；三是年底。
"我覺得對(duì)普通置業(yè)者而言，下半年入市的機(jī)會(huì)還是很多的。但下半年何時(shí)入市才是比較穩(wěn)妥的呢？我希望能利用最好的時(shí)機(jī)找到最合適的房子。"
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時(shí)機(jī)三大節(jié)點(diǎn)是良機(jī)
2008奧運(yùn)會(huì)即將來臨，萬眾期盼。房地產(chǎn)是市場的產(chǎn)物，重大事件是市場重要的發(fā)展節(jié)點(diǎn)和影響因素，奧運(yùn)會(huì)無疑也將對(duì)深圳樓市產(chǎn)生一定的影響。
在沉寂了大半年之后，深圳樓市無論是高端住宅，還是普通樓盤，下半年都有相當(dāng)可觀的供應(yīng)量。眾多開發(fā)商出于巨大資金壓力和對(duì)未來市場的不確定，將采取各種方式銷售，不排除繼續(xù)采用上半年的降價(jià)銷售策略。尊地地產(chǎn)研究報(bào)告分析，奧運(yùn)會(huì)期間市場會(huì)出現(xiàn)短時(shí)冷淡，房價(jià)將有輕微的下降，但很快就會(huì)復(fù)蘇到奧運(yùn)前的水平。奧運(yùn)會(huì)后深圳樓盤價(jià)格也會(huì)在一個(gè)理性范圍內(nèi)浮動(dòng)。
每年大型賽事期間，市場都會(huì)比較清淡，為了促進(jìn)銷售，開發(fā)商往往都會(huì)有一些額外的優(yōu)惠措施讓利消費(fèi)者。在奧運(yùn)會(huì)前后有大量新盤入市，業(yè)界預(yù)測，這些新盤必將會(huì)在產(chǎn)品和價(jià)格上有所作為，很多新的創(chuàng)新產(chǎn)品和營銷手段會(huì)出現(xiàn)。這對(duì)置業(yè)者而言，是一個(gè)難得的入市良機(jī)。
奧運(yùn)過后，緊接而來的就是傳統(tǒng)的銷售旺季"金九銀十"。開發(fā)商通常會(huì)在9月和10月大量推出新盤。今年的金九銀十又是怎樣的一個(gè)局面？到底能否打破老百姓的觀望態(tài)度？不少開發(fā)商坦言，"心里沒底！"。
業(yè)內(nèi)人士分析說，秋交會(huì)一個(gè)最大的效應(yīng)就是反映出如今市場的真實(shí)情況，它有可能對(duì)市場回暖存有一定促進(jìn)作用，但并不能說秋交會(huì)后市場就一定能轉(zhuǎn)好。
至于年底的市場，不少業(yè)內(nèi)人士持保守態(tài)度，認(rèn)為今年市場在年底前房價(jià)會(huì)有相當(dāng)大的壓力，很難期望成交量會(huì)大幅攀升。
市場變化了，準(zhǔn)備購房的老百姓到底該如何行動(dòng)呢？置業(yè)顧問為購房者支招說，現(xiàn)在一些板塊價(jià)格調(diào)整后，如果急需自住的顯然可以出手了；但如果不是急著要住，等一等也無妨。"前兩年樓市過快上漲，目前正在調(diào)整、回歸中，這個(gè)調(diào)整期將有一段時(shí)間。
置業(yè)者問--
深圳一個(gè)炒房客半年多的時(shí)間，就從腰纏萬貫的億萬富翁變成一貧如洗的打工仔。這是最近爭相被媒體轉(zhuǎn)載的"炒房被套"事件中的當(dāng)事人--李金東。
李金東的遭遇讓那些希望從樓市里一夜暴富的炒房族心有余悸，但普通的投資者是否也要望而卻步？謝忠是深圳一個(gè)外資公司的高級(jí)主管，手上有幾十萬的存款。他希望能把這筆錢利用起來，做一些投資。"我肯定不是炒房者，我只是想提高資金的利用率，我買這些房子，并不想短線炒作，而是長期持有。"謝忠覺得進(jìn)退兩難。一方面現(xiàn)在樓市前景還不是很明朗，另一方面，他仍然認(rèn)為樓市還有機(jī)會(huì)。
"我現(xiàn)在還在猶豫，到底能不能投資？"
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投資想要"活躍"不容易
"炒房炒成了房東。"這是時(shí)下深圳不少樓市投資或是炒房人的真實(shí)寫照。深圳房價(jià)持續(xù)下跌，很多人是在去年房價(jià)高峰時(shí)期購買了房產(chǎn)，如今，面臨超過30％的跌幅，他們的房子價(jià)值已經(jīng)嚴(yán)重縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價(jià)，也就是說，他們的房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)。有些房產(chǎn)數(shù)量不是很多的投資者只有自己做起了房東，靠出租的方式來償還貸款。更有甚者，一些資金實(shí)力比較弱和那些數(shù)量較多的炒房一族，在無奈之下選擇把房子扔給了銀行，用"斷供"的方式來躲避他們的資金危機(jī)。
對(duì)于炒房者來說，他們正面臨著巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)，那對(duì)普通投資者而言呢？下半年的樓市是否仍然是"燙手的山芋"吃不得？在采訪中，對(duì)后市看法不同的置業(yè)者得出了兩種不同的結(jié)論：一種是房價(jià)的下跌意味著抄底的時(shí)機(jī)已到，下半年將是投資樓市的一個(gè)很好的契機(jī)；而另一種則認(rèn)為樓市走勢不明朗，投資存在著很大風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)深圳下半年樓市的投資前景，置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮表示，今年以來，無論是二級(jí)市場還是三級(jí)市場，個(gè)人投資比例都明顯下降，炒家已經(jīng)紛紛離場，且這次對(duì)投資以及投機(jī)的打擊力度是非常大的，投資客以及投資比例想在短時(shí)間內(nèi)"復(fù)蘇"，現(xiàn)在看來可能性不大。
姜樹榮的觀點(diǎn)，在更多的開發(fā)商中得到了驗(yàn)證。準(zhǔn)備在下半年推出樓盤的幾家開發(fā)商都表示：目標(biāo)客戶是以自住型的置業(yè)者為主，炒家目前的購買力已經(jīng)十分有限，即便是有降價(jià)的市場優(yōu)勢，投資者想完全走出市場觀望，恢復(fù)以前的活躍，可能是很不容易了。
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