熱情

   貨幣補(bǔ)貼三周申請量超去年全年經(jīng)適房申請量

    一方面是房地產(chǎn)市場的低迷仍未根本改變，房價在相對低位徘徊。另一方面是應(yīng)對危機(jī)，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)成為擴(kuò)內(nèi)需、保增長、促民生的最重要手段。在這樣的特殊背景下，“補(bǔ)磚頭”(指對住房建設(shè)進(jìn)行補(bǔ)貼)還是“補(bǔ)人頭”(指在購房環(huán)節(jié)對買房者給予補(bǔ)貼)再次被提起，具有現(xiàn)實(shí)的意義。

    最近，江蘇省常州市的一項(xiàng)新政在坊間引起熱議。從3月1日起，常州開始改革經(jīng)濟(jì)適用房保障模式，對符合經(jīng)濟(jì)適用房申請條件的低收入家庭每戶補(bǔ)貼8萬元，供他們在市區(qū)選購新建的普通商品房。并稱“年內(nèi)全部解決1萬戶左右符合條件的低收入家庭的貨幣補(bǔ)貼，總共將投入約8億元”。在此期間內(nèi)，暫停新建經(jīng)濟(jì)適用房。

    新政立刻引發(fā)了申請的熱潮。3月3日下午，新政實(shí)行的第三天，記者來到常州市天寧區(qū)房管局。盡管已經(jīng)過了5點(diǎn)半的正常下班時間，補(bǔ)貼受理窗口前仍然排著十幾個人。

    正在辦手續(xù)的彭洪良今年64歲，一家五口住在青山路不足50平方米的老公房里。“我家里沒有多少積蓄，以前雖然符合條件買經(jīng)濟(jì)適用房，但即使3000元/平方米的房價，我也拿不出20%的首付。現(xiàn)在政府補(bǔ)貼8萬元，至少能解決首付�！迸砗榱颊f。

    另一位申請者許建平也早就符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，但這兩年可供選擇的經(jīng)濟(jì)適用房多數(shù)集中在城北，在城南工作生活的他實(shí)在不愿意每天奔波于城南城北之間，因此一直沒有申請�！柏泿叛a(bǔ)貼讓我可以在南邊的小區(qū)買房子，工作生活都會比較方便。”許建平說。

    截至3月23日，常州市已受理 1607戶貨幣補(bǔ)貼申請。而去年全年，提出申請經(jīng)濟(jì)適用房的總數(shù)為1528戶。購房者對貨幣補(bǔ)貼的熱情可見一斑。

    思路

    房價漲時“補(bǔ)磚頭”，房價穩(wěn)時“補(bǔ)人頭”

    與大多數(shù)城市一樣，常州市此前的經(jīng)濟(jì)適用房保障方式，全部是“補(bǔ)磚頭”。近年來房價快速上漲，便宜而價格穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)適用房受到低收入家庭的歡迎，供不應(yīng)求。

    然而2008年，常州市共發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購證1321張，實(shí)際簽合同數(shù)僅為811份，510戶家庭由于種種原因，放棄購買資格。

    常州市房管局局長朱建文分析認(rèn)為，2007年年底以來房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整使經(jīng)濟(jì)適用房價格優(yōu)勢逐漸減弱。相反，建設(shè)周期長(簽合同到拿房2—3年)、房源選擇少、不靈活等弊端更多地暴露出來�！扒皫啄攴績r漲得快的時候，老百姓也能理解。但房價開始下降了，經(jīng)濟(jì)適用房吸引力就小了�！�

    針對這些問題，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的思路逐漸浮出水面。朱建文認(rèn)為，通過貨幣補(bǔ)貼，購房者能減輕首付現(xiàn)金壓力，又能比較自由地在市場上選擇適合自己的住房。

    “前幾年房價漲得快，房價一漲，有限的補(bǔ)貼就被消化了。老百姓拿了補(bǔ)貼還是買不起房，反而會助長房價�！敝旖ㄎ恼f，“去年以來市場調(diào)整，常州房價穩(wěn)中有降，為貨幣補(bǔ)貼創(chuàng)造了條件�！�

    同時，市場低迷本身也成為實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的重要原因。目前，常州市存量房已達(dá)1200萬平方米，而以往每年只有約600萬平方米的銷量。

    實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，在1年內(nèi)讓1萬戶家庭進(jìn)入商品房市場，按照每戶80多平方米計算，將可以消化近100萬平方米存量房，占常州市2009年銷售目標(biāo)400萬平方米的1/4。此舉對拉動住房消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需無疑將起到巨大作用。

    “老百姓拿了補(bǔ)貼去買房，也是拉動內(nèi)需�！敝旖ㄎ恼f，“保障的水平不會降低，仍然是有限產(chǎn)權(quán)，唯一改變的就是保障方式。如果以后市場形勢變化了，我們還會及時做出調(diào)整。”

    標(biāo)準(zhǔn)

    8萬元如何確定？

    目前，常州和湖南長沙每戶8萬元的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，在已經(jīng)實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的城市中名列前茅。記者隨機(jī)采訪了幾位申請者，都認(rèn)為政府能補(bǔ)貼8萬元，“已經(jīng)盡力了”。

    補(bǔ)8萬元的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣確定的？據(jù)常州市房管局副局長吳海泳介紹，此前常州經(jīng)濟(jì)適用房價格約為2600—2800元/平方米，比3800元/平方米左右的平均房價低1000—1200元/平方米。按照人均28平方米的保障標(biāo)準(zhǔn)，三口之家84平方米，取整數(shù)，確定了8萬元的標(biāo)準(zhǔn)。

    “我們聽取了低收入家庭的意見，也參照了先行城市的保障水平�！眳呛Ｓ菊f，“常州經(jīng)濟(jì)條件比較好，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也比較高。通過補(bǔ)貼、公積金貸款和一定的親友資助，低收入家庭應(yīng)該能圓住房夢�！�

    資金

    政府銀行搭建融資平臺“房投公司”

    在經(jīng)濟(jì)適用房“補(bǔ)磚頭”模式中，地方政府的投入主要是無償劃撥的土地和減免相關(guān)稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)依托開發(fā)商，按市場模式進(jìn)行。因此，政府并不需要投入大量現(xiàn)金。但用貨幣“補(bǔ)人頭”，在1年內(nèi)掏8億元，必須拿出真金白銀。資金來源成為最大問題。

    同時，房地產(chǎn)市場的低迷使常州的土地出讓、稅費(fèi)等收入大幅減少，更加劇了資金緊張。

    為解決融資難題，常州市日前注冊成立了“常州公共住房投資建設(shè)發(fā)展有限公司”(簡稱“房投公司”)，作為經(jīng)濟(jì)適用房以及將來整個住房保障的投融資平臺。

    房投公司注冊資本為10億元，包括政府注入的現(xiàn)金以及土地資源。公司正式運(yùn)作起來后，將通過銀行信貸和醞釀中的房地產(chǎn)投資信托基金(Reits)進(jìn)行融資�；I集的資金將全部用于經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼和其他保障性住房建設(shè)。未來則通過土地出讓收益、財政住房保障專項(xiàng)資金等，有計劃的還貸。

    作為常州市房管局的戰(zhàn)略合作伙伴，建設(shè)銀行常州分行計劃向房投公司提供約6億元低息貸款，目前大部分手續(xù)已經(jīng)完成，預(yù)計4月初能完成投放。

    除了貸款融資，建行還計劃與房投公司合作開發(fā)一款房地產(chǎn)信托基金，通過資本市場拓寬融資渠道。這項(xiàng)計劃已經(jīng)進(jìn)入方案論證階段。

    “我們經(jīng)過科學(xué)分析，認(rèn)為政府投入的這些資產(chǎn)質(zhì)量是比較好的�！苯ㄐ谐Ｖ莘中行虚L蔣敏告訴記者，“雙方協(xié)議里已經(jīng)對還款安排有了清晰的承諾，風(fēng)險可控�！�

    資產(chǎn)質(zhì)量好、風(fēng)險可控，同時，支持保障性住房建設(shè)符合當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需保增長的要求。蔣敏認(rèn)為，向房投公司放貸對銀行而言“名利雙收”。

    因此，各家銀行的積極性都很高。據(jù)介紹，工、農(nóng)、中、建、交和興業(yè)、浦發(fā)、招商、華夏等銀行都參與其中，并已經(jīng)開始了審貸流程。預(yù)計本月底起，資金會陸續(xù)到賬。

    目標(biāo)

    旨在促進(jìn)市場銷售，將干預(yù)借機(jī)漲價

    對開發(fā)商而言，貨幣補(bǔ)貼政策無疑是提振市場的利器。新政出臺短短幾天，開發(fā)商已經(jīng)打起廣告，歡迎享受補(bǔ)貼的市民前來買房，并享受“補(bǔ)貼基礎(chǔ)上再優(yōu)惠”。有的開發(fā)商甚至到各區(qū)的受理點(diǎn)發(fā)放樓盤廣告。

    常州市三井房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朱心悅告訴記者，雖然第一批補(bǔ)貼還沒正式下達(dá)，但最近已經(jīng)有這樣的購房者來看房。他們關(guān)注的主要是90平方米以下的中小戶型，總價約40萬元。

    然而，從政策公布的那一天起，對于政府此舉是不是“托市”的質(zhì)疑聲就沒有停歇。

    “我們絕不是為了救開發(fā)商，而是希望通過加大住房保障工作的力度來保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。”朱建文說，購房者拿了補(bǔ)貼，買哪個開發(fā)商的房子并沒有限制。

    政策出臺前，常州市房管局多次召集開發(fā)商溝通，希望他們理性對待補(bǔ)貼政策，“現(xiàn)在市場競爭很激烈，如果開發(fā)商借機(jī)漲價，非但老百姓不會買你的房，我們也會積極干預(yù)�！敝旖ㄎ恼f。

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