2021商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2021年9月3日 GuoMeng來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1146 74
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未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

2021商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看，過(guò)去庫(kù)存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開(kāi)工的減少、銷(xiāo)售的增加，近幾年存量開(kāi)始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低。同時(shí)，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場(chǎng)存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于獨(dú)立商業(yè)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，對(duì)于資金占用較大。對(duì)于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)加大社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，既通過(guò)部分持有商業(yè)的開(kāi)發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過(guò)商業(yè)配套為住宅銷(xiāo)售提供增值。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開(kāi)發(fā)商提供很好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也增加了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2026年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》分析

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶(hù)零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開(kāi)發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒(méi)有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒(méi)有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開(kāi)發(fā)商，幾乎90%以上開(kāi)發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開(kāi)發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

2019年，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在投資、新開(kāi)工、銷(xiāo)售面積均同比下降的情況下，預(yù)示著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，同時(shí)也昭示著一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟。商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來(lái)臨。

2009-2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升，2018年之后開(kāi)始下降。2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬(wàn)平方米，同比下降0.6%。2019年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬(wàn)平方米，同比下降2.68%。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期提前占領(lǐng)市場(chǎng)，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。正因?yàn)槿绱?，一大批?yōu)秀品牌迅速崛起，逐漸成為行業(yè)中的翹楚。中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶(hù)提供一攬子信息解決方案和咨詢(xún)服務(wù)，最大限度地降低客戶(hù)投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)投資前景如何?欲了解了解更多行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2026年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

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