7月房貸利率漲幅收窄 居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)下降

• 2018年8月14日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng) 269 10
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  2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)信托企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深入研究，...

近日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%，環(huán)比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。

居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)下降

在房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)政策收緊的背景下，居民購(gòu)房杠桿率呈持續(xù)下降之勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告顯示，2017年一季度，個(gè)人房貸余額同比增幅35.5%出現(xiàn)收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時(shí)，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率回落至31.9%，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降8.6個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)五個(gè)季度收窄。

易居研究院研究員沈昕表示，從2015年三季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位44.1%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后五個(gè)季度連續(xù)下行。

不過(guò)沈昕也指出，雖然個(gè)人房貸余額增速有所放緩，但整體來(lái)看，個(gè)人去杠桿仍有空間。2018年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。但從房貸余額新增的絕對(duì)值來(lái)看仍處于歷史高位。

數(shù)據(jù)顯示，2017年四季度, 個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續(xù)小幅反彈至9800億元，環(huán)比上漲2%。

沈昕認(rèn)為，短期調(diào)控政策和信貸趨緊態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。隨著政策環(huán)境和信貸環(huán)境趨緊，預(yù)計(jì)居民購(gòu)房杠桿率還會(huì)進(jìn)一步回落，下半年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將收窄。

涉房貸款難松動(dòng)

房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)。7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

從現(xiàn)階段來(lái)看，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較熱，另一方面房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)壓力已到高位。

中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，雖然7月單月全國(guó)調(diào)控次數(shù)刷新歷史紀(jì)錄，在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然爆發(fā)，整體看，累計(jì)公布前七個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的32家房企，銷(xiāo)售金額達(dá)到25373億元，同比上漲幅度高達(dá)37%。其中，碧桂園銷(xiāo)售額3475億元，同比上漲44.62%；融創(chuàng)銷(xiāo)售2276億元，同比上漲70%；新城控股銷(xiāo)售1136.63億元，同比上漲106.05%；中國(guó)金茂銷(xiāo)售788.92億元，同比上漲187.6%。

與此同時(shí)，房企資金鏈卻頻亮“紅燈”。在地產(chǎn)政策維持偏緊的基調(diào)下，房企發(fā)債頻遭拒。此前，保利置業(yè)申請(qǐng)發(fā)行的15.14億元資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目狀態(tài)，從6月19日的“中止”變更為“終止”；萬(wàn)達(dá)50億元供應(yīng)鏈ABS，從一年前的“中止”也轉(zhuǎn)為“終止”；美好置業(yè)公告稱(chēng)，鑒于市場(chǎng)環(huán)境變化，主動(dòng)撤回2018年公司債發(fā)行材料；華夏幸福40億元私募、合生創(chuàng)展小公募100億元、金融街50億元、碧桂園200億元公司債均處于“中止”狀態(tài)。

此外，公司債到期的企業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)。此前，中弘控股股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司逾期債務(wù)本息合計(jì)金額約為43.7億元，控股股東中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經(jīng)遭到司法輪候凍結(jié)。

在此背景下，一向受追捧的房地產(chǎn)進(jìn)入評(píng)級(jí)公司下調(diào)名單。近日，中誠(chéng)信證評(píng)決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級(jí)的信用評(píng)級(jí)觀(guān)察名單。天房集團(tuán)當(dāng)前負(fù)債超過(guò)1800億元，負(fù)債率高達(dá)85%以上。

有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于企業(yè)資金，因杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍存，涉房貸款不會(huì)松。而個(gè)人貸款方面，為避免居民借助杠桿投機(jī)房產(chǎn)的行為，大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。

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