2018-2023年房地產信托行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告
“十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，突出改革創(chuàng)新；遠近結合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...
同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資渠道越來越窄，境外發(fā)債難，永續(xù)票據重啟，監(jiān)管趨嚴，融資情況不容樂觀。
境外債規(guī)模成本雙增加
據記者觀察，從40家房企7月份融資情況來看，境外債的規(guī)模和成本都在上行。
陳朦朦表示，從同策研究院近2年的監(jiān)測數據來看，海外銀團貸款幾乎絕跡，此次在7月份的融資渠道中，海外銀團貸款“回歸”。一方面，這側面反映境內融資困難；另一方面則是由于國內企業(yè)能申請到大規(guī)模銀團貸款的極少，多以擁有最高評級、財務狀況佳的央企為主。
而在融資成本方面，據同策研究院監(jiān)測顯示，在已披露的數據中，7月份融資成本最低的一筆是萬科于2018年7月26日發(fā)行的2018年度第三期超短期融資券，發(fā)行金額為30億元，利率為3.58%。此外，萬科發(fā)行的首期中期票據的票面利率也較低，為4.6%。其次，招商蛇口成功發(fā)行了2018年度第一期超短期融資券，票面利率3.74%。融資成本最高的是融創(chuàng)中國發(fā)行的于2020年到期的4億美元的優(yōu)先票據，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發(fā)行的公司債利率均超8%。
陳朦朦認為，國內融資環(huán)境惡劣，境內發(fā)債監(jiān)管趨嚴，銀行貸款不易，海外銀團貸款的再度出山也側面反映出房企境內融資的困難。在這樣的情況下，房企不得不尋求海外融資渠道，但又不得不背負上過高的融資成本。由此可見，融資困難已成為房企目前所面臨的最主要問題之一。
諸葛找房方面也認為，預計2018年下半年，在融資監(jiān)管不發(fā)生改變情況下，房企融資環(huán)境仍較為嚴峻，融資渠道受限，房企應加快去桿杠、降負債的速度，進而使得企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
陳朦朦進一步稱，房企承受能力越來越有限，多家房企股權質押比例超過50%，已經逼近“雷區(qū)”警戒線。從近期全國土地流拍不斷，本質上就折射出房企融資出了問題無奈“減糧”，再加上2018年三季度是房企資金兌付壓力最大時期，債臺高筑的房企還能堅持多久？短期內為了減小融資困難帶來的資金周轉壓力，房企只能要么“割肉”甩樓，要么轉讓股權“刮骨”療傷。
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