雖然寒冬未至，但在剛過(guò)去的黃金周，樓市可謂是經(jīng)歷了一場(chǎng)“短暫的寒冬”，多數(shù)一二線城市在國(guó)慶前7天的新房成交量，較去年同期呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)。和房地產(chǎn)企業(yè)難過(guò)的假期相“呼應(yīng)”，A股上市房企先后發(fā)布2017年前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，多家房企像是“感染了風(fēng)寒”，出現(xiàn)業(yè)績(jī)
近期房企的情況如何？
雖然寒冬未至，但在剛過(guò)去的黃金周，樓市可謂是經(jīng)歷了一場(chǎng)“短暫的寒冬”，多數(shù)一二線城市在國(guó)慶前7天的新房成交量，較去年同期呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)。和房地產(chǎn)企業(yè)難過(guò)的假期相“呼應(yīng)”，A股上市房企先后發(fā)布2017年前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，多家房企像是“感染了風(fēng)寒”，出現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)減和虧損的情況。
截至10月18日，據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在已發(fā)布前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的63家A股房企中，有24家房企業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下滑和虧損，占比近四成。
其中，中房地產(chǎn)、津?yàn)I發(fā)展、世紀(jì)星源等6家公司業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)出現(xiàn)首虧，且前三季度歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)跌幅均超過(guò)100%。海南亞太實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（下稱“ST亞太”）預(yù)告歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)跌幅最為嚴(yán)重，比去年同期下降4433.33%-4766.67%。
而去年同期業(yè)績(jī)預(yù)減的金融街，今年前三季度預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為11.66億元-14.47億元，增幅為45%-80%。
交房結(jié)轉(zhuǎn)為業(yè)績(jī)下滑主因
在業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下滑和虧損的24家A股上市房企中，交房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入的減少為主要原因。例如廣宇集團(tuán)，其預(yù)計(jì)2017年1-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為6000萬(wàn)元至13000萬(wàn)元，同比下降幅度區(qū)間為62.55%-18.86%。廣宇集團(tuán)公布的2017年半年報(bào)顯示，業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因?yàn)?017年1-9月，公司下屬房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)交房產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入低于上年同期所致。
除廣宇集團(tuán)外，深深房A、京漢股份、京投發(fā)展等前三季度預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)下滑或虧損的主要原因也與“交房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入減少”所掛鉤。
某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，房企結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的減少實(shí)則與其在投資端面臨的壓力有關(guān)。部分房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)資金回籠較為困難的情況下，其新項(xiàng)目的投資節(jié)奏也會(huì)隨之放緩，從而影響到結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。
記者注意到，因“交房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入減少”而業(yè)績(jī)下滑或虧損的房企，均為中小規(guī)模房企。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中小房企拿地難也是一個(gè)較為客觀的現(xiàn)實(shí)。后續(xù)對(duì)于類(lèi)似的拿地困難的現(xiàn)狀，需要有更為深刻的研究，比如說(shuō)如何讓房企積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型等。同時(shí)，宏觀層面上看，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目少其實(shí)是說(shuō)明潛在的庫(kù)存規(guī)模少，所以要加快房企拿地和后續(xù)新項(xiàng)目的投資節(jié)奏，尤其是要加快“在途商品房項(xiàng)目”的開(kāi)工入市節(jié)奏。
貸款依賴度上升
除受到結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少的影響，因借款增加而導(dǎo)致利息支出增加，是房企預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)下滑或虧損的另一重要原因。
華融信托研究員袁吉偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源情況有一定變化，來(lái)源于資本市場(chǎng)的債券、股權(quán)融資大幅下滑，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)信托融資在上半年增速較快，融資成本上升趨勢(shì)明顯。
Wind數(shù)據(jù)顯示，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具體資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款增速顯著上升，遠(yuǎn)高于2016年6.4%的水平，同比增速達(dá)到19.80%。
袁吉偉表示，這主要在于在發(fā)債、私募基金融資受限后，銀行信貸、信托貸款成為房企的重要融資渠道，同時(shí)伴隨房地產(chǎn)企業(yè)的景氣度高位運(yùn)行，銀行、信托也提高了融資意愿。而其他資金渠道呈現(xiàn)顯著的規(guī)模下滑，這主要在于監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格了房地產(chǎn)股權(quán)融資、發(fā)債融資以及重申嚴(yán)禁信托公司對(duì)于房企拿地融資。
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房企：前三季度凈利潤(rùn)最大跌幅超4000% 
