“商改租”未必是最優(yōu)選擇？ 商辦類項(xiàng)目市場(chǎng)需回歸健康

• 2017年9月5日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 1437 95
• 繁體

企業(yè)行為勢(shì)必受到政府監(jiān)管，而就目前已經(jīng)出臺(tái)“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來(lái)說(shuō)，其用語(yǔ)都十分謹(jǐn)慎，除要滿足采光、通風(fēng)和消防等各類要求外，改建行為需向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)。

　　“商改租”未必是最優(yōu)選擇？

　　在一些人將“商改租”視為“商改住”的“出路”時(shí)，也有人對(duì)此并不看好。

　　張大偉對(duì)記者分析說(shuō)，他對(duì)在建商辦類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的建議是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想實(shí)現(xiàn)資金的迅速回流，在上海、北京這兩個(gè)對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行限購(gòu)的城市中，不如順勢(shì)將“類住宅”改為“真商辦”，“改成‘真商辦’之后即便大幅降價(jià)，也比在1%~2%租售比的條件下通過(guò)‘商改租’來(lái)回流資金要靠譜得多。”

　　“商改租”的前提是開(kāi)發(fā)商必須長(zhǎng)期將資產(chǎn)鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，“一旦‘商改租’，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”；南京也提出，“改建房屋將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓”，廣州則稱，“改建后的租賃住房不得銷(xiāo)售”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，“商改租”與此前房企自持物業(yè)的相同困難是開(kāi)發(fā)商的資金安全問(wèn)題，相比于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上的快速回流，開(kāi)發(fā)商一旦自持物業(yè)用于出租，則完全是另一套商業(yè)模式，回報(bào)周期較長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是極大的壓力。她預(yù)測(cè)稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對(duì)租賃市場(chǎng)肯定是一個(gè)促進(jìn)，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商會(huì)推出類別更豐富的不同檔次的產(chǎn)品，但對(duì)租房人群來(lái)說(shuō)未必會(huì)是好消息，“這樣一來(lái)，一二線城市的房租估計(jì)會(huì)普遍上漲，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供高品質(zhì)租賃房屋，以及周邊配套增值服務(wù)的方式提高‘客單價(jià)’，以達(dá)到盡可能緩解資金回流壓力的目的?！?/p>

　　金羽也有相似的感受，盡管最近找上門(mén)來(lái)的萬(wàn)科旗下的項(xiàng)目經(jīng)理很多，但至今沒(méi)有一個(gè)人拍板決定將項(xiàng)目交給泊寓進(jìn)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)?！啊谈淖狻瘜?duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不是最優(yōu)選擇?！苯鹩鸶嬖V記者，京滬兩地在建商辦類項(xiàng)目即使受到限購(gòu)令影響，但其前期開(kāi)發(fā)投入是按正常商辦類項(xiàng)目成本進(jìn)行投入的，若將其改造為長(zhǎng)租公寓，則意味著還要付出另一部分成本，去換取一個(gè)并不能有效、快速形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃模式，這并不是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。

　　實(shí)際上，“商改租”一直在進(jìn)行著，此前也無(wú)城市明令禁止，只是最近一段時(shí)間相關(guān)部門(mén)有意識(shí)地將部分商辦類項(xiàng)目“引導(dǎo)”至租賃市場(chǎng)。據(jù)了解，絕大多數(shù)集中式長(zhǎng)租公寓品牌均是自持或?qū)ぷ馍剔k類項(xiàng)目后將其改造成長(zhǎng)租公寓，這套模式已經(jīng)存在了多年，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商也并未找到獲得高收益的辦法。“最近一年多以來(lái)我國(guó)密集地出臺(tái)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，歸根結(jié)底就是在做一個(gè)加法和一個(gè)減法：增加租賃住房的供應(yīng)量；降低選擇租房的各種阻力?！睆埓髠フJ(rèn)為，“商改租”只是提高供應(yīng)量的一個(gè)方式而已，最近出臺(tái)的關(guān)于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場(chǎng)提供增量，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)的提法則是減法的一種形式?！?/p>

　　“以北京為例，目前租賃市場(chǎng)的規(guī)模有一千多億，即便將所有‘類住宅’都‘轟進(jìn)’租賃市場(chǎng)為其提供增量，對(duì)供應(yīng)端的改變也不會(huì)立竿見(jiàn)影。”金羽分析說(shuō)，租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的問(wèn)題并不只是“供應(yīng)不足”，而是“收益率低”，允許“商改租”只是加大供應(yīng)，“還是希望上述幾地的有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)‘商改租’的實(shí)施細(xì)則，才有助于開(kāi)發(fā)商制定具體方案?！?/p>

　　商辦類項(xiàng)目市場(chǎng)需回歸健康

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“商改租”所指向的并不僅是住宅市場(chǎng)，也意在對(duì)此前一段時(shí)間混亂不堪的商辦類項(xiàng)目進(jìn)行整頓。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，以北京為例，2017年初至3·26新政當(dāng)天，北京地區(qū)成交商辦類項(xiàng)目9933套，其中“類住宅”占比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區(qū)商辦類項(xiàng)目成交量低于1500套。

　　北京的主要產(chǎn)業(yè)都集中在四環(huán)內(nèi)甚至三環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)，但在五環(huán)甚至六環(huán)路沿線的一些地區(qū)卻還密密麻麻地排列著商辦類項(xiàng)目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環(huán)外，由于其周?chē)鷽](méi)有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境而幾乎被農(nóng)田包圍，開(kāi)發(fā)商不得不將其改造為“類住宅”。

　　郭毅分析說(shuō)，此類現(xiàn)象與上海相似，有政府規(guī)劃地塊使用用途失當(dāng)?shù)膯?wèn)題，“商辦類項(xiàng)目的地塊首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊本身的區(qū)位條件來(lái)規(guī)劃，周?chē)鷽](méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的不應(yīng)規(guī)劃為商辦類項(xiàng)目地塊。此外，既然規(guī)劃了商辦類地塊，就應(yīng)當(dāng)將有關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至地塊附近的區(qū)域，讓商辦類項(xiàng)目有需求。目前的做法是產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，附近居民只有住宅需求沒(méi)有商業(yè)辦公需求，開(kāi)發(fā)商不得不順著市場(chǎng)走改建成‘類住宅’?！?/p>

　　京滬兩地限購(gòu)令施行后，“真商辦”取代“類住宅”，開(kāi)發(fā)商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對(duì)記者說(shuō)，之前開(kāi)發(fā)商以商辦類項(xiàng)目的名義拿地，是一種“討巧”的做法，無(wú)論是拍得了商辦類還是住宅類用地，實(shí)質(zhì)上都是為了“瘋狂拿地，瘋狂蓋住宅”?！熬麅傻氐男抡屔剔k類項(xiàng)目回歸‘真商辦’成為一件好事，開(kāi)發(fā)商拿地前要想清楚能干還是不能干，不能干就別干。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮說(shuō)得很清楚，‘當(dāng)好農(nóng)民種好地’，既然是商辦類項(xiàng)目，就按照商辦類項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，否則就別拿這塊地。”

　　隨著一系列對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整治措施，開(kāi)發(fā)商似乎也感到轉(zhuǎn)型迫在眉睫。8月上旬，北京保利聯(lián)合金茂、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋和旭輝等旗下有諸多商辦類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商“抱團(tuán)取暖”，成立了北京商辦聯(lián)盟。北京保利提出“構(gòu)筑房企資產(chǎn)聯(lián)盟”，無(wú)論租售，都將商辦類項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)線運(yùn)作。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云在商辦聯(lián)盟成立儀式上表示，商辦類項(xiàng)目的存量時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，增量時(shí)代一去不返，“以前是賣(mài)房子，現(xiàn)在是賣(mài)服務(wù)。”蔡云說(shuō)，新的市場(chǎng)環(huán)境要求房企角色從開(kāi)發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商，并考慮新的問(wèn)題，比如怎樣將資產(chǎn)證券化；如何進(jìn)行有效的運(yùn)營(yíng)和管理；產(chǎn)品形態(tài)上如何尋求突破等。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡