特色小鎮(zhèn)為何在近兩年興起?開(kāi)發(fā)商為何扎堆熱捧這一概念?

　　在諸多城市化研究人士看來(lái)，這與城市化發(fā)展到一定階段出現(xiàn)的逆城市化有關(guān)，當(dāng)大城市趨于飽和，其產(chǎn)業(yè)、人口和資源將逐漸向周邊分流，未來(lái)將形成都市圈、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)等多層次的城市體系，郊區(qū)化將成為中產(chǎn)階層生活的主流。目前深圳、上海等大城市已經(jīng)出現(xiàn)這樣的苗頭。

　　復(fù)世投資研究指出，以美國(guó)為例，美國(guó)整體統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動(dòng)作用，構(gòu)建多層次的城鎮(zhèn)體系，形成了國(guó)際性大都市、全國(guó)中心城市、區(qū)域中心城市、小城市、鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系。

　　基于以上趨勢(shì)，我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn);鼓勵(lì)各地區(qū)就培育發(fā)展特色小城鎮(zhèn)進(jìn)行總體安排。

　　2016年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色的特色小鎮(zhèn)。

　　在這些文件中，都指出特色小鎮(zhèn)需以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為核心，進(jìn)行產(chǎn)城融合，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商主體的建設(shè)者而言，小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)要摒棄房地產(chǎn)思維，不是易事。

　　在碧桂園的設(shè)想中，科技小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)是軟硬件并行的，產(chǎn)業(yè)配套、城市配套和住宅開(kāi)發(fā)同時(shí)進(jìn)行，而并不是先建和先賣住宅回籠資金。不過(guò)，碧桂園總裁莫斌也坦承，科技造城、產(chǎn)融結(jié)合此前沒(méi)有先例，科技小鎮(zhèn)未來(lái)如何運(yùn)營(yíng)并盈利，仍是一個(gè)正在探索和研究的課題。

　　時(shí)代地產(chǎn)“未來(lái)小鎮(zhèn)”提出了小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的可能思路：通過(guò)“城市價(jià)值合伙人”運(yùn)營(yíng)未來(lái)小鎮(zhèn)，從土地方、經(jīng)營(yíng)方、入駐企業(yè)方等參與者身上，挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

　　而在宋衛(wèi)平看來(lái)，產(chǎn)業(yè)不能涵蓋藍(lán)城的理念，藍(lán)城小鎮(zhèn)的模式核心是生活，這直接與運(yùn)營(yíng)相關(guān)。

　　在他的設(shè)想中，藍(lán)城小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)核心是藍(lán)城生活服務(wù)體系——鎮(zhèn)長(zhǎng)，“我們認(rèn)為的鎮(zhèn)長(zhǎng)是居住者的自治管理，也一種服務(wù)系統(tǒng)和體制，人人皆鎮(zhèn)長(zhǎng)。”

　　賽伯樂(lè)基金高級(jí)合伙人汪傳虎認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它是一個(gè)培育孵化過(guò)程，需要企業(yè)用創(chuàng)新思維、撬動(dòng)各方資源，共同開(kāi)發(fā)、培育，從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，向運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式轉(zhuǎn)型。

　　這種轉(zhuǎn)型要求開(kāi)發(fā)商調(diào)整盈利模式，從單純銷售物業(yè)向更高比例的自持轉(zhuǎn)型，由專注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，并開(kāi)始探索股權(quán)投資，園區(qū)物業(yè)資本化等多種增值模式。

　　而當(dāng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商，最為關(guān)鍵的是必須創(chuàng)新金融工具，通過(guò)資本的方式來(lái)導(dǎo)入創(chuàng)新型服務(wù)，來(lái)催生或者孵化創(chuàng)新企業(yè)的增長(zhǎng)。小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)必須熟悉VC、PE、產(chǎn)業(yè)鏈金融等金融工具的運(yùn)用。