中國商品房行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)及未來發(fā)展展望2024

• 吳澳燕 2024年1月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 624 36
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商品房在中國興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)。

在商品房銷售方面，2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，銷售額116622億元，與上年相比分別下降8.5%和6.5%，降幅分別比上年收窄15.8個(gè)百分點(diǎn)和20.2個(gè)百分點(diǎn)。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》顯示：

商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然較大。盡管我國已經(jīng)解決了住房總量不足問題，但不平衡不充分問題依然突出。住房品質(zhì)與人民群眾對(duì)美好生活的需要仍存在一定差距，差距就是潛力。

“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)38.62平方米，但廣東、上海分別只有30.92平方米、31.12平方米;全國城鎮(zhèn)常住人口中人均住房建筑面積在8平方米以下家庭戶數(shù)占2.04%，16平方米以下的家庭戶數(shù)占11.31%，其中廣東、上海、浙江、福建、北京和海南人均建筑面積低于16平方米的占比達(dá)20%以上。人民群眾對(duì)更舒適的居住空間、更現(xiàn)代化的室內(nèi)設(shè)施、更高的建筑品質(zhì)、更健全的基礎(chǔ)設(shè)施、更便利的生活配套、更良好的鄰里關(guān)系和社區(qū)文化等“好房子”“好小區(qū)”有大量潛在需求。

中國商品房行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)

1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年12月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這份2023年房價(jià)的收官數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。

從環(huán)比看，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京持平，上海上漲0.2%，廣州和深圳分別下降1.0%和0.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從同比看，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，北京和上海分別上漲1.7%和4.5%，廣州和深圳分別下降3.0%和3.6%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“從一線城市來看，市場(chǎng)的分化有所體現(xiàn)，京滬的市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，并且政策落地之后的效果相對(duì)明顯，尤其是上海新房的市場(chǎng)還保持了相對(duì)韌性，隨著外圍區(qū)域限購的放松，上海1月市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏也會(huì)明顯加快。”58安居客研究院院長張波認(rèn)為，廣深市場(chǎng)深度調(diào)整已經(jīng)基本接近尾聲，隨著政策力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)計(jì)也將在開春后迎來復(fù)蘇。

二手房方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年12月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn);二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅與上月相同。

可以看出，當(dāng)前二手房價(jià)格跌幅多與此前持平，一線城市跌幅有所收窄。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此解釋稱，前期價(jià)格下跌后，能出售的價(jià)格低于預(yù)期價(jià)格，使得業(yè)主再次降價(jià)出售的意愿下降、惜售情緒上升，“由售轉(zhuǎn)租”的意愿也上升。部分掛牌量轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)供應(yīng)，導(dǎo)致二手房價(jià)降幅不再擴(kuò)大，掛牌量也不再快速上升。

商品房未來發(fā)展展望2024

從政策趨勢(shì)上看，需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)，未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能;核心二線城市有望進(jìn)一步放松限購政策，預(yù)計(jì)將有更多城市全面取消限購;更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

企業(yè)端，政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，金融機(jī)構(gòu)或繼續(xù)加大對(duì)房企的資金支持力度，并將政策細(xì)化落實(shí)到實(shí)處，企業(yè)融資環(huán)境有望改善。另外，“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，涉及待售住宅、非住宅閑置項(xiàng)目、未開發(fā)土地等存量盤活的政策，亦是為企業(yè)提供流動(dòng)性支持的重要方面。

此外，“三大工程”建設(shè)的配套措施有望進(jìn)一步加速落地，預(yù)計(jì)監(jiān)管部門將進(jìn)一步明確城中村改造相關(guān)細(xì)則，也將有更多城市落實(shí)城中村改造配套政策。推動(dòng)“三大工程”建設(shè)，或?qū)?duì)明年穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

綜合來看，三四線城市住房逐漸回歸消費(fèi)屬性，未來住房需求更多依賴于農(nóng)村進(jìn)城人口、居民購買力等因素，2024年各影響因素表現(xiàn)或難有明顯改善，預(yù)計(jì)新房銷售規(guī)模延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》。

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  2024-2029年中國商品房行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告

  本報(bào)告利用中研普華長期對(duì)商品房行業(yè)市場(chǎng)跟蹤搜集的一手市場(chǎng)數(shù)據(jù)，同時(shí)依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會(huì)、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的...

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