生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)不同階段的重點成本支出分析

• 陳博 2023年9月8日 來源：中研網(wǎng) 882 54
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項目建設(shè)實施具體包括拿地、項目規(guī)劃的報批報建、施工合同招標(biāo)及各項合同的實施，項目處于實體建設(shè)過程中。在此階段是項目資金支出最大的時候，也是資金成本控制的重點階段，主要涉及到資金的籌集與運(yùn)用，其成本控制重心也圍繞其進(jìn)行。

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1、項目開發(fā)決策段

在項目開發(fā)決策階段，資金流并沒有發(fā)生，從賬面上看，其資金成本控制無從談起，但本文認(rèn)為在此階段是整個項目資金成本控制的重要組成部分，是項目資金成本控制成敗的關(guān)鍵階段。首先，要明白在項目開發(fā)決策階段要做什么，一個良好的項目投資決策，一定是建立在科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龌A(chǔ)上，制定切實可行的實施方案后決定的。在項目投資決策過程中，會有大量的數(shù)據(jù)作為決策支撐依據(jù)，其中財務(wù)收益分析、現(xiàn)金流分析、成本控制分析是項目經(jīng)營分析的三大核心數(shù)據(jù)，而資金成本與三大核心數(shù)據(jù)個個緊密相關(guān)，其重要性不言而喻。

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在此階段，資金成本控制的重心是科學(xué)合理編制財務(wù)收益預(yù)測分析、現(xiàn)金流預(yù)測分析、資金成本預(yù)測分析等數(shù)據(jù)分析文件。在這些數(shù)據(jù)來源中，涉及到資金籌集金額及費率、籌集到位時間、各類款項支付時間及金額、招商招租回款時間及金額等等，需要各職能部門結(jié)合整個宏觀、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、項目地理位置、行業(yè)發(fā)展等情況綜合預(yù)測，預(yù)測時可適當(dāng)從緊一點，所有目標(biāo)編制的出發(fā)點和落腳點都是資金流，終點是目標(biāo)利潤。預(yù)測編制過程不可能一蹴而就，需要多輪研究反復(fù)論證，方案一旦確定就是項目運(yùn)作的綱領(lǐng)性文件，項目操作手冊，所有的經(jīng)營活動必須緊緊圍繞此方案開展。資金成本控制也不例外，項目日后的資金籌集、可接受的資金成本、所有的資金支付時間節(jié)點、銷售及租賃回款時間與金額等資金活動必須圍繞方案執(zhí)行，雖然說實操與之不能完全重合，但偏離度不宜太大，同時對出現(xiàn)的偏離度還要進(jìn)行分析，為下次資金成本編制積累經(jīng)驗。項目開發(fā)階段的資金成本控制不同于其他階段，在此階段資金成本沒有發(fā)生，但本文仍然把它作為資金成本控制的重要階段，因為這個階段是項目成本控制的前置階段，即通常所講的成本事前控制。

2、項目建設(shè)實施階段

項目建設(shè)實施具體包括拿地、項目規(guī)劃的報批報建、施工合同招標(biāo)及各項合同的實施，項目處于實體建設(shè)過程中。在此階段是項目資金支出最大的時候，也是資金成本控制的重點階段，主要涉及到資金的籌集與運(yùn)用，其成本控制重心也圍繞其進(jìn)行。

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(1)資金籌集中。在資金籌集過程中，資金成本控制的重心是融資成本的高低。目前項目融資方式多種多樣，不同渠道的資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應(yīng)低于銀行貸款，這就要求根據(jù)不同渠道可得資金的數(shù)量，盡可能地利用低成本渠道獲取資金，以此推動成本控制。

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第一，成本與效益相匹配原則。此原則要求將籌集到的資金投入到資本營運(yùn)中時，不僅要考慮各種籌資成本，還要權(quán)衡各種形式資金的投入收益，綜合權(quán)衡比較之后，選擇合適的籌資渠道，確定科學(xué)的籌資方案，以保證運(yùn)營管理的實際效益。

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第二，規(guī)模與運(yùn)用適當(dāng)原則。資金籌集是一定時期內(nèi)的籌集，企業(yè)不可能永遠(yuǎn)靠外部資金籌集滿足企業(yè)自身發(fā)展需要，尤其是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目方面，在一定時期內(nèi)企業(yè)需要外部資金滿足建設(shè)需要，項目建成后資金來源主要靠項目產(chǎn)生的銷售及租賃回款，所以資金的籌集主要用于項目建設(shè)，其籌集規(guī)模應(yīng)與建設(shè)資金需求相匹配，其投放應(yīng)與施工合同中支付節(jié)點相匹配。

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第三，收益與風(fēng)險權(quán)衡原則。在選擇籌資方案時，應(yīng)充分考慮到資金運(yùn)作管理可能遇到的風(fēng)險，堅持收益與風(fēng)險權(quán)衡原則，建立風(fēng)險評估模型，客觀評估資本運(yùn)營項目的收益與風(fēng)險，采取適當(dāng)?shù)念A(yù)防與控制措施，盡可能地將風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)，以保證通過資金運(yùn)營實現(xiàn)預(yù)期收益。

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(2)資金籌集到位后。當(dāng)資金籌集到位后，資金成本控制重心應(yīng)該轉(zhuǎn)移到資金運(yùn)用管理過程的成本控制上，具體包括合同款項的支付時間、支付金額、各項保證金的及時扣回等。

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第一，資金投放與合同支付匹配原則。這里主要強(qiáng)調(diào)資金投放時間和規(guī)模。資金的支付來源合同條款的約定，資金計劃的安排主要根據(jù)現(xiàn)場的施工進(jìn)度，合同的支付節(jié)點兩者相結(jié)合編制而成。資金投放過早、規(guī)模過大就會造成資金的閑置，資金的沉沒成本就會發(fā)生；資金投放過晚，規(guī)模偏小對施工進(jìn)度、社會穩(wěn)定又會造成一定負(fù)面影響。

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第二，投放條件與現(xiàn)場情況相匹配原則。不同的籌資渠道對資金的使用用途都有不同的使用要求，作為資金的投放者既要做到滿足資金監(jiān)管的需要，又要滿足資金需求方的需要，如何平衡兩者訴求也是一件比較棘手的事情，尤其是在資金監(jiān)管日趨嚴(yán)謹(jǐn)?shù)沫h(huán)境下。作為資金使用者應(yīng)提前考慮這些情況，杜絕資金投放而達(dá)不到使用條件造成資金在賬上不能動的情況發(fā)生。

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在實際工作中，資金的籌集與運(yùn)用是密不可分的一個整體，其成本控制也是從整體考慮，在整個項目建設(shè)過程中地位尤為突出，過程比較繁瑣，是資金成本控制的事中控制。

3、項目運(yùn)營階段

產(chǎn)業(yè)園項目運(yùn)營階段一般是指項目取得預(yù)售許可到園區(qū)投入運(yùn)營，在此期間項目有銷售收入、租賃收入、園區(qū)的增值服務(wù)等資金流入，同時還有工程尾款的支付等資金流出，本階段資金成本控制的重心為資金監(jiān)管帳戶的使用與籌集資金的償還。

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(1)資金監(jiān)管帳戶的使用。對于可分割銷售的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，一般當(dāng)?shù)卣技{入到商品房銷售系統(tǒng)中，并出具了一些資金監(jiān)督管理辦法，其用途主要在項目竣工驗收前防止開發(fā)商拖欠工程款，對資金監(jiān)管帳戶上資金的使用都有明確規(guī)定。在資金監(jiān)管帳戶上的資金是客戶繳納的銷售房款，資金成本相對于外部籌集資金而言是零成本資金，如何充分合理使用該部分資金對資金成本控制起著十分重要的影響。要做到科學(xué)合理充分使用監(jiān)管資金，應(yīng)注意以下幾方面。

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第一，清晰明白資金監(jiān)管帳戶的使用規(guī)則。資金監(jiān)管帳戶上資金的使用一般有具體規(guī)定，要全盤弄清楚資金使用的具體原則，哪些資金在具備什么條件下可以使用，使用多少，心中要有數(shù)。對一次性開發(fā)量較大的產(chǎn)業(yè)園，其資金監(jiān)管帳戶的設(shè)立在滿足監(jiān)管要求下應(yīng)盡量多設(shè)。

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第二，及時掌握資金監(jiān)管帳戶資金余額。項目處于預(yù)售階段，財務(wù)人員要及時掌握銷售動態(tài)，建立好各種銷售臺帳，厘清客戶的銷售合同履行情況，對監(jiān)管帳戶資金不僅要掌握當(dāng)前資金情況，而且要根據(jù)銷售臺帳預(yù)判近期(至少一個季度)資金回款情況。

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第三，盡快解除資金帳戶監(jiān)管。資金監(jiān)管帳戶上資金再多，其使用范圍和規(guī)模都要受到限制，只要解除資金監(jiān)管其才能成為自由可支配資金，對資金調(diào)度才能發(fā)揮作用，資金成本控制效能才能發(fā)揮極致。

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(2)籌集資金的歸還。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目到了取得預(yù)售許可階段，其外部籌集資金償還日期也日益臨近。對產(chǎn)業(yè)園項目而言，項目在建工程抵押貸款是比較多的融資方式，根據(jù)商品房銷售流程，只有處于無抵押狀態(tài)下的房產(chǎn)才可以銷售網(wǎng)簽備案，那么在這個階段資金成本控制重點是在建工程抵押的解押和還款計劃應(yīng)相匹配。例如外部籌集資金今年需要償還本金1000萬，分別是6月和12月各償還500萬，那么在與客戶簽訂銷售合同時，可以注明合同網(wǎng)簽時間集中控制在這兩個償還點，這樣客戶的解押資金和貸款本金可以重合，減少資金流出，提高資金使用效率，有效降低資金使用成本。當(dāng)然這種狀況是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售處于不佳的情況下。

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