房地產經紀國外經驗借鑒 美國的房地產經紀人從業(yè)采用執(zhí)照制度

• 陳博 2023年8月17日 來源：中研網 1473 98
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美國的房地產經紀人從業(yè)采用執(zhí)照制度。房地產經紀人員分為經紀人(brokers)和銷售員(agents)。經紀人和銷售員都需要通過一系列專業(yè)考試并獲得相應的專業(yè)資格,才能注冊執(zhí)業(yè)。經紀人可以開辦自己的公司,并雇用銷售員,而銷售員不能獨立開展業(yè)務。執(zhí)照的有效期一般為2年,

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一、美國

美國的房地產經紀法律體系包括《一般代理法》、《契約法》、《全美房地產經紀人從業(yè)道德與從業(yè)標準》及各州的房地產經紀相關法規(guī)等。各州的房地產經紀相關法律法規(guī)不完全相同,內容涉及經紀行業(yè)準入、執(zhí)照頒發(fā)、行業(yè)監(jiān)管、衍生服務、金融按揭、交易保障等方面,其中以各州的執(zhí)照法為規(guī)范經紀業(yè)者最嚴密的法令。1917年,加利福尼亞州(以下簡稱加州)首先制定了美國第一部房地產經紀人執(zhí)照法—《不動產交易執(zhí)照法》,之后各州紛紛效仿,陸續(xù)制定了各州的執(zhí)照法規(guī)。

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美國的房地產經紀人從業(yè)采用執(zhí)照制度。房地產經紀人員分為經紀人(brokers)和銷售員(agents)。經紀人和銷售員都需要通過一系列專業(yè)考試并獲得相應的專業(yè)資格,才能注冊執(zhí)業(yè)。經紀人可以開辦自己的公司,并雇用銷售員,而銷售員不能獨立開展業(yè)務。執(zhí)照的有效期一般為2年,之后仍需學習考試以延長執(zhí)照的有效期。此外,在美國房地產經紀機構工作的人員,除了經紀人和銷售員外,還有一些沒有執(zhí)照,負責相當于秘書的工作,例如處理文件寄送、客戶洽談的安排,這些人的工作職責不涉及帶看、價格談判、洽談客戶等與交易有關的內容。

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一般來說,州房地產委員會或房地產局是執(zhí)行經紀人法律的權力機構,負責發(fā)給經紀從業(yè)人員執(zhí)照,執(zhí)行房地產法規(guī)并向領有執(zhí)照的人員或社會大眾提供有關房地產方面的資料和信息。

二、英國

英國房地產經紀行業(yè)法律制度主要由法律法規(guī)和行業(yè)準則構成。英國公平交易部負責制定房地產經紀管理法律法規(guī),通過法律監(jiān)管房地產經紀活動。英國有關房地產經紀的法律法規(guī)主要有:《不動產經紀人法》、《不動產不完全記述法20》、《不動產不完全記述令一特殊情況》。英國房地產經紀行業(yè)組織,以房地產經紀行業(yè)法律法規(guī)為基礎制定了一系列行業(yè)準則,包括:《全國不動產經紀人聯(lián)合會行為準則》、《居住物業(yè)代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》、《房產出租代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》、《國際居住物業(yè)代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》等。

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英國的房地產經紀基礎業(yè)務包括房地產買賣服務及房地產租賃代理服務。房地產經紀機構具備一定資質和專業(yè)人員后,還可以從事房地產抵押、房地產保險、資產管理、商務合同談判、土地競標等業(yè)務。

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英國的房地產經紀服務分兩種模式:單一代理和多重代理。單一代理模式即消費者只委托一家房地產經紀機構提供服務,此類模式通常傭金費率較低,一般為房屋售價的l%一2%。多重代理模式即消費者委托幾家房地產經紀機構聯(lián)合起來提供服務,此類模式可以充分利用市場的流動性尋找買家,能夠保證等待時間短,相應的傭金費率較高,一般為房屋售價的2%一3.5%。不同的經紀機構會存在10%一巧%的價格差。由于按房屋售價的百分比收取傭金對于售價低的房屋不利,因此現(xiàn)在也出現(xiàn)固定費用標準的做法。

三、中國香港

香港地區(qū)的房地產經紀稱為地產代理,其專門立法是《地產代理條例》。以《地產代理條例》為主體法例,還配套有《地產代理(發(fā)牌)規(guī)則》、《地產代理(豁免領牌)令》、《地產代理常規(guī)(一般責任及香港住宅物業(yè))規(guī)例》、《地產代理(裁定傭金爭議)規(guī)例》、《地產代理(登記裁定及上訴)規(guī)例》等5個相關規(guī)例?！兜禺a代理條例))是香港地區(qū)對地產代理實施主體和行為管理的主要依據。

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在香港地區(qū)從事房地產經紀服務,必須持有地產代理(個人)牌照或營業(yè)員牌照。新入行人士必須通過地產代理或營業(yè)員資格考試,及符合其他發(fā)牌條件(年滿18歲;完成中學五年級或同等程度的教育;在緊接申請牌照的日期前的12個月內,在有關的資格考試中考獲合格成績;及符合適當人選的標準),才可申請有關牌照。

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在香港地區(qū)設立房地產經紀機構,必須取得地產代理(公司)牌照。申請地產代理(公司)牌照的公司必須符合以下條件,才可獲批給牌照:必須是一間公司;至少有一位董事持有有效的地產代理牌照;必須有一名持牌地產代理實際控制該公司的地產代理業(yè)務;每位董事均符合適當人選的標準;公司本身也須符合適當人選的標準。是否是適當人選,監(jiān)管局會考慮多項因素來綜合決定。

四、中國臺灣

臺灣地區(qū)的房地產經紀相關法律法規(guī)主要有《不動產經紀業(yè)管理條例》,以及《不動產經紀業(yè)管理條例施行細則》、《不動產經紀業(yè)營業(yè)保證金繳存或提供擔保辦法》、《不動產經紀業(yè)營業(yè)保證金管理委員會組織及基金管理辦法》等配套細則或辦法,此外,還制定了《不動產經紀營業(yè)員測定辦法》、《不動產經紀人專業(yè)訓練機構團體及課程認可辦法》、《不動產說明書應記載及不得記載事項》、《不動產經紀業(yè)或經紀人員獎勵辦法》、《不動產經紀人員獎懲委員會組織規(guī)程》等10余項法規(guī),均由主管機關“內政部”發(fā)布施行。

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在臺灣地區(qū),房地產經紀機構的營業(yè)處所至少要持有一位經紀人證照方能開業(yè)。臺灣地區(qū)的房地產經紀行業(yè)行政管理部門,在中央為內政部地政司,在直轄市為市政府地政處,在縣(城市)為縣(城市)政府。中央管理部門地政司主要負責對經紀業(yè)管理條例的制訂、修訂與執(zhí)行監(jiān)督,并負責對業(yè)者的評估與獎懲;地方政府負責稽核、舉報非法營業(yè)處所,監(jiān)督稽核與獎懲合法業(yè)者,協(xié)調業(yè)務糾紛。

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