蛋殼公寓甲醛超標是怎么回事？2020年中國長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調研

• 2020年8月29日 ZhouXun來源：互聯(lián)網綜合 312 13
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但是近幾年，部分長租公寓在光鮮的外表下，存在著嚴重的裝修污染問題，健康受損的租戶難以維權的現(xiàn)象也普遍存在，亟待行業(yè)內部出臺統(tǒng)一規(guī)范。

蛋殼公寓甲醛超標

“長租公寓”，又名“白領公寓”，是房地產租賃市場的一個新興的行業(yè)，由于其裝修時尚、換房方便、服務管理周到等優(yōu)勢受到不少年輕人的青睞。但是近幾年，部分長租公寓在光鮮的外表下，存在著嚴重的裝修污染問題，健康受損的租戶難以維權的現(xiàn)象也普遍存在，亟待行業(yè)內部出臺統(tǒng)一規(guī)范。

徐先生因為中間住蛋殼公寓一直不停的咳嗽，因為它屋里邊有異味，到現(xiàn)在為止已經咳嗽一年多了。2020年1月，去醫(yī)院檢查的時候，發(fā)現(xiàn)得了哮喘。從提供的檢測報告中看到，甲醛的上限應為每立方米0.1毫克，而徐先生目前居住的這套房屋，客廳和臥室的甲醛檢測結果分別為0.14毫克和0.13毫克，都高于限值。

甲醛的危害

甲醛的急性中毒表現(xiàn)為對皮膚、黏膜的刺激作用。吸入高濃度甲醛可導致呼吸道激惹癥狀，打噴嚏、咳嗽并伴鼻和喉嚨的燒灼感;此外，還可誘發(fā)支氣管哮喘、肺炎、肺水腫。經消化道一次性大量攝入甲醛可引起消化道及全身中毒性癥狀，口腔、咽喉和消化道的腐蝕性燒傷，腹痛，抽搐、死亡等。皮膚接觸甲醛可引起過敏性皮炎 、色斑 、皮膚壞死等病變。 入經口攝入10~ 20ml甲醛溶液可致死 。

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長租公寓行業(yè)產業(yè)現(xiàn)狀

我國進入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達到1.3萬億元，每年新增租房規(guī)模達1000億元。近兩年來，在政策、市場、融資的風口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標配。2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規(guī)模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關數據顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產品服務表現(xiàn)。

長租公寓行業(yè)市場容量

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經營質量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。住建部數據顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

長租公寓行業(yè)競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

長租公寓行業(yè)發(fā)展前景

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉化方面。據悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。截至2019年，國內TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

長租公寓行業(yè)面臨挑戰(zhàn)

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產經營導致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內長租公寓企業(yè)在高負債，資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數量必須達到一定的均衡點，才能實現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而，目前國內市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經濟效應。第四，租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。

長租公寓行業(yè)發(fā)展困境

當年乘著政策東風涌入市場的長租公寓，過去一年經歷波折和行業(yè)洗牌，中小品牌公司立足愈發(fā)困難，行業(yè)亂象也頻發(fā)。長租公寓行業(yè)在2019年呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)，既有青客公寓成為行業(yè)內上市第一股，緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場，但更多的小公寓企業(yè)都遭遇了資金鏈斷裂的危機。一場突如其來的疫情，也成了長租公寓的“試金石”，在這場大考下，幾乎沒有一家企業(yè)能通過。頭部的上市企業(yè)也不能幸免，在這次疫情期間，沒有強大資金實力支撐的長租公寓企業(yè)幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統(tǒng)計局、國家工信部、國家發(fā)改委、國務院發(fā)展研究中心、中國房地產管理協(xié)會、中國商業(yè)地產投資協(xié)會、中國行業(yè)研究網、全國及海外多種相關報刊雜志以及專業(yè)研究機構公布和提供的大量資料，對中國長租公寓及各子行業(yè)的發(fā)展狀況、上下游行業(yè)發(fā)展狀況、競爭替代產品、發(fā)展趨勢、新產品與技術等進行了分析，并重點分析了中國長租公寓行業(yè)發(fā)展狀況和特點，以及中國長租公寓行業(yè)將面臨的挑戰(zhàn)、企業(yè)的發(fā)展策略等。報告還對全球的長租公寓行業(yè)發(fā)展態(tài)勢作了詳細分析，并對長租公寓行業(yè)進行了趨向研判，是長租公寓經營、開發(fā)企業(yè)，服務、投資機構等單位準確了解目前長租公寓行業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

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