倪鵬飛如何看接下來的房價(jià)走勢？

• 2018年10月23日 YangJinZhu來源：網(wǎng)易 811 49
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主題為“提升城市競爭力”的第三屆野三坡中國經(jīng)濟(jì)論壇，于9月15日至16日在野三坡風(fēng)景名勝區(qū)舉行。網(wǎng)易研究局圍繞房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)話題，采訪了中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

主題為“提升城市競爭力”的第三屆野三坡中國經(jīng)濟(jì)論壇，于9月15日至16日在野三坡風(fēng)景名勝區(qū)舉行。網(wǎng)易研究局圍繞房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)話題，采訪了中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

核心看點(diǎn)：

1、在一些較大的城市，加快租賃市場的建設(shè)、增加租賃市場的供應(yīng)，在一定程度上可以緩解目前住房市場失衡的問題。

2、房租暴漲主要還是長租公寓等中介采取新的商業(yè)模式導(dǎo)致的。

3、房地產(chǎn)稅的征收是針對過度消費(fèi)，針對投機(jī)，普通居民大不必為此擔(dān)憂。

4、總體來看，中國房地產(chǎn)還是波動(dòng)性的增長，我們一直堅(jiān)持認(rèn)為，2025年肯定是一個(gè)真正的拐點(diǎn)。接下來房價(jià)的增長率會(huì)有所下降，但是2025年之前還有一波上漲，2025年之后可能形勢就會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化

【采訪實(shí)錄】（有刪減）

網(wǎng)易研究局：國家目前正在推行共有產(chǎn)權(quán)房，發(fā)展租賃住房，這些措施可以從根本上解決住房難的問題嗎？

倪鵬飛：我覺得在一定程度上可以緩解這個(gè)問題，中國的住房供應(yīng)體系中租賃住房占比較小，尤其是在一些大城市里面，因此國家提出來“租售并舉”。在一些較大的城市，加快租賃市場的建設(shè)、增加租賃市場的供應(yīng)，在一定程度上可以緩解目前住房市場失衡的問題。

網(wǎng)易研究局：前段時(shí)間房租過快上漲，有人認(rèn)為是租房平臺(tái)哄搶房源抬高了房價(jià)，也有人認(rèn)為中介只是背鍋俠，根本原因是供需關(guān)系不平衡，您怎么看？

倪鵬飛：就北京或者一些大城市而言，房租過快上漲的核心原因有兩個(gè)，一個(gè)是過去拆除違建的速度過勐，導(dǎo)致大量的低端住房消失。

第二個(gè)就是在推進(jìn)租賃市場建設(shè)的時(shí)候，引進(jìn)了所謂的長租公寓等新模式。這些公司在進(jìn)入市場時(shí)候，一方面與資本嫁接，一方面采取先占領(lǐng)市場形成壟斷再提高價(jià)格的策略。

基于上述兩個(gè)因素，我認(rèn)為，房租暴漲主要還是長租公寓等中介采取新的商業(yè)模式導(dǎo)致的。

你們可能注意到滴滴、共享單車等都是采取這個(gè)模式，虧本也要先占領(lǐng)市場，一旦占領(lǐng)市場了以后，形成壟斷，采取高價(jià)。長租公寓比較惡劣的是還沒有完全占領(lǐng)市場就形成了高價(jià)，因?yàn)樗裙蚕韱诬?、滴滴更容易形成壟斷?/p>

網(wǎng)易研究局：房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)提上日程，5年內(nèi)擬提請全國人大常委會(huì)審議，您認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅會(huì)對房價(jià)有影響嗎？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅有多重功能，對于優(yōu)化財(cái)稅體制、結(jié)束土地財(cái)政、調(diào)整收入分配等都有重要的影響，它對房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)該是有一定的影響，但不一定是長期的影響。對于房地產(chǎn)稅，我的取向非常明確，就是要加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的推出。

原因很簡單，現(xiàn)在我們房地產(chǎn)無論是消費(fèi)，或者是投資，都是沒有成本的，特別是投資沒有成本，你到其他領(lǐng)域投資是有成本，都要交稅的。不征收房地產(chǎn)稅，就會(huì)有人占用更多的資源，這樣也就不能起到公平配置資源的效果。

總的來說，我積極支持房地產(chǎn)稅的開征，因?yàn)樗卸嘀匦?yīng)，特別是對房價(jià)的效應(yīng)，當(dāng)然這是不確定的，最根本還是要用它來取代土地財(cái)政，讓財(cái)政回到稅收的路徑上來。

至于如何開征，我的想法是先推進(jìn)，開征的步伐和幅度根據(jù)效果做抉擇，如果房價(jià)對房地產(chǎn)稅比較敏感的話，那不就起到抑制房價(jià)的作用了嗎？房價(jià)的敏感度越高，征稅的幅度就越小。如果房價(jià)對房地產(chǎn)稅不敏感，那就更好，我們加快開征然后結(jié)束土地財(cái)政，把地方政府的土地出讓金轉(zhuǎn)給中央，或者重新來分成。地方政府的收入來源就轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅，這樣一來，地價(jià)不再上升了。地價(jià)就穩(wěn)定了，那房價(jià)不就穩(wěn)定了嗎？因此，無論開征房地產(chǎn)稅對房價(jià)是有影響還是沒有影響，我們都可以去推進(jìn)。

網(wǎng)易研究局：現(xiàn)在具備普遍開征房地產(chǎn)稅的條件嗎？

倪鵬飛：我認(rèn)為，早已具備了，關(guān)鍵還是要看我們的決心。

有一些反對者忽悠老百姓來反對這個(gè)事情，其實(shí)我們征收房產(chǎn)稅的共識(shí)已經(jīng)很明確了，它是有起征點(diǎn)的。在開始的時(shí)候不是對所有住房都征稅，應(yīng)該是對一定標(biāo)準(zhǔn)以上的。也可以說對于基本的住房消費(fèi)不但不會(huì)征收，可能還會(huì)有一定的稅收方面的優(yōu)惠。所以，房地產(chǎn)稅的征收是針對過度消費(fèi)，針對投機(jī)，普通居民大不必為此擔(dān)憂。

網(wǎng)易研究局：上半年，很多城市拋出落戶、買房等優(yōu)惠政策吸引人才。但是也有人說，地方政府這么做是為了房地產(chǎn)去庫存，會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲，您怎么看？

倪鵬飛：不排除有這種因素在里面，但是我始終認(rèn)為，“搶人大戰(zhàn)”確實(shí)是地方政府從長遠(yuǎn)的角度，為城市發(fā)展考慮的結(jié)果。

就一個(gè)城市來講，如果在落戶等方面能夠先行一步的話，那人才可能就聚集到你這里了，那么你就有主動(dòng)權(quán)了，如果當(dāng)?shù)氐囊司迎h(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和創(chuàng)新環(huán)境能跟得上，人才就有可能長期留下來，在新一輪城市競爭中，你就有可能處在有利的位置。

但是這其中也有一些熱點(diǎn)的二線、三線城市，存在著限購、限價(jià)等問題，不排除一些城市既想吸引人才，又想房地產(chǎn)去庫存，因此我們建議，對于人才的優(yōu)惠政策，可以出臺(tái)，但是不能和房地產(chǎn)調(diào)控?cái)囋谝黄?，?yīng)該出臺(tái)專門的人才政策，或者像深圳這樣提供人才特定的住房。

網(wǎng)易研究局：您如何看接下來的房價(jià)走勢？

倪鵬飛：各地的情況不太一樣，總體來看，中國房地產(chǎn)還是波動(dòng)性的增長，我們一直堅(jiān)持認(rèn)為，2025年肯定是一個(gè)真正的拐點(diǎn)。

短期內(nèi)，房價(jià)崩盤或者是大跌的可能性還是比較小，原因如下：第一，房價(jià)上漲的預(yù)期沒變，房地產(chǎn)還是唯一的、比較好的投資選擇；第二，由于城市化的推進(jìn)，住房需求還在持續(xù)增加，一旦高速的城市化結(jié)束或者減速了，那么住房的絕對需求可能就會(huì)減少?，F(xiàn)階段，人口還在向城市里流入。

但是在這個(gè)過程中，如果房價(jià)漲的太高，可能有一些下降波動(dòng)。如果有相關(guān)的行政措施出臺(tái)，也可能導(dǎo)致房價(jià)下跌。據(jù)我判斷，接下來房價(jià)的增長率會(huì)有所下降，但是2025年之前還有一波上漲，2025年之后可能形勢就會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化。

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