六個(gè)錢包買房是怎么回事？是哪六個(gè)錢包？

• 2018年4月25日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 1070 68
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

前兩天樊綱的一番話被炒得很火，大意是：你的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺加上你妻子的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺一共是六個(gè)錢包，如果這六個(gè)錢包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買房子。

六個(gè)錢包買房是怎么回事？是哪六個(gè)錢包？

前兩天樊綱的一番話被炒得很火，大意是：你的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺加上你妻子的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺一共是六個(gè)錢包，如果這六個(gè)錢包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買房子。

樊綱現(xiàn)在是央行貨幣委員會(huì)委員，這種頭銜的人說(shuō)的話自然可信度很高。很多人聽(tīng)到以后特別興奮，因?yàn)檫@句話背后隱藏的意思就是，房?jī)r(jià)一定會(huì)漲！而且這句話并非僅僅只是刺激到了剛需買房者，更大程度上應(yīng)該是鼓勵(lì)了那些想要投資的人。管清友前些天的幾句話也從網(wǎng)絡(luò)上走紅，意思很明確，買不起就多買兩套。因?yàn)楝F(xiàn)在買不起，你會(huì)發(fā)現(xiàn)十年后更買不起。

這兩個(gè)人的話對(duì)于手持房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，很提氣，房子價(jià)格總是會(huì)漲的，一年一二十萬(wàn)的工資又何妨，只要有房，身價(jià)就會(huì)不斷躥升。

很多人死在了小周期內(nèi)

未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲，已經(jīng)成了很多人的共識(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房子價(jià)格一定比現(xiàn)在高。那如果按這個(gè)道理來(lái)推導(dǎo)的話，那么現(xiàn)在就應(yīng)該多囤房子，開(kāi)發(fā)商的房子最好放在自己手里，反正價(jià)格會(huì)不斷上漲。

上周環(huán)京某處樓盤極為火爆，房源一搶而空，這就導(dǎo)致了一個(gè)錯(cuò)覺(jué)，那就是環(huán)京樓市開(kāi)始回暖，實(shí)際上的原因卻并不是樓市回暖，而是開(kāi)發(fā)商的資金鏈過(guò)于緊張，需要賣房來(lái)拯救資金鏈。

年初我發(fā)了一條微博，原博就不貼了，大概意思是，碧桂園將來(lái)會(huì)死得很慘。

道理很簡(jiǎn)單，大家都是活在小周期里，小周期躲不過(guò)的話，大周期就跟你沒(méi)什么關(guān)系了。

環(huán)京的大開(kāi)發(fā)商華夏幸福這幾年看似很火爆，賺了很多錢，實(shí)際上也在面臨資金鏈緊張的問(wèn)題。

如果環(huán)京的樓市再繼續(xù)這樣嚴(yán)格限購(gòu)，那么很多房企都會(huì)死掉。

個(gè)人買房的情況是一樣的，我自己當(dāng)然是支持大家買房的，尤其是自己的第一套房，要早買。不論從個(gè)人角度還是家庭角度，剛需買房就是政治正確！但是第二第三套房就要考慮到自己的資金問(wèn)題，如果資金不夠的話，單純?yōu)榱送顿Y，建議不要在除一線城市以外的城市冒險(xiǎn)。

這兩年全國(guó)的房?jī)r(jià)上漲會(huì)很容易造成一個(gè)錯(cuò)覺(jué)，那就是房子會(huì)永遠(yuǎn)漲年年漲，實(shí)際上很多人知道，自己所在的那個(gè)城市，房?jī)r(jià)很多年不漲，不漲才是常態(tài)。如果高位接盤的話，很可能會(huì)死在小周期里。

北京的房?jī)r(jià)雖然在近二十年的時(shí)間里上漲速度一直很快，但十幾年前北京樓市也有很差的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候的開(kāi)發(fā)商也都很狼狽，拿房子抵債，但很多施工方老板自然也不希望在那種樓市不景氣的環(huán)境下拿房子。

這些事情說(shuō)起來(lái)唏噓感慨，但是在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下誰(shuí)也無(wú)法預(yù)知未來(lái)，所有的選擇就是在對(duì)賭。

未來(lái)的不確定性

很多人會(huì)認(rèn)為十多年前發(fā)生的事也會(huì)在現(xiàn)在發(fā)生。但實(shí)際情況卻并非如此，比如十多年前，很多人靠自己的工資是買得起房的，現(xiàn)在如果靠工資買房，能買得起房的人也是微乎其微。

北京現(xiàn)在買一套小房子，最起碼也要一百萬(wàn)人民幣首付，而且不能有過(guò)貸款記錄。一個(gè)人剛畢業(yè)開(kāi)始工作能拿到20萬(wàn)年薪的就算相當(dāng)不錯(cuò)了，一年下來(lái)能夠存下十幾萬(wàn)絕對(duì)算得上極品了，就這樣，三年以后如果你還賺不到一百萬(wàn)，那么很抱歉，首付門檻可能會(huì)提高到150萬(wàn)人民幣。

十幾年前，大家會(huì)預(yù)期自己的工資越來(lái)越高，實(shí)際上也真的會(huì)越來(lái)越高，十幾年后的今天，很多人認(rèn)為工資會(huì)越來(lái)越高，幾年后會(huì)發(fā)現(xiàn)，工資不僅不漲，還總下調(diào)。（實(shí)際上前幾年就已經(jīng)這樣了）

十幾年前發(fā)生的事情放在今天未必成立。這其中的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，除了一些明確的可預(yù)見(jiàn)的因素之外，還有我們經(jīng)常說(shuō)的那四個(gè)字：不確定性。

其中一個(gè)很大的不確定就是樓市崩盤。

過(guò)去很多國(guó)家和地區(qū)都發(fā)生過(guò)樓市崩盤的情況，在樓市崩盤之前，所有人都極度樂(lè)觀，認(rèn)為樓市上漲就是在復(fù)制過(guò)往。只有真正崩盤之后，才會(huì)恢復(fù)平靜。在大的周期之下，崩盤之前，房產(chǎn)是最穩(wěn)定的投資品，永遠(yuǎn)漲。

而如果我們觀察股市就會(huì)發(fā)現(xiàn)，股市比樓市要復(fù)雜很多，如果從非常通俗的角度去理解，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，股市應(yīng)該持續(xù)上漲才對(duì)，但多數(shù)炒股的人都賠得體無(wú)完膚。解釋這種現(xiàn)象最簡(jiǎn)單的方式就是不確定性。用一句話來(lái)解釋股市與樓市的關(guān)系那就是，樓市的十年波動(dòng)就如同股市的一天波動(dòng)一樣。

股市與樓市的本質(zhì)區(qū)別并不大，都是價(jià)值升高價(jià)格上漲，但本質(zhì)是本質(zhì)，實(shí)際是實(shí)際，股市中的不確定因素要更多，人們的預(yù)期會(huì)經(jīng)常變動(dòng)，短周期內(nèi)判斷起來(lái)極為復(fù)雜，樓市就是很單一的一種需求，確定性更強(qiáng)。

但是，這也不意味著樓市可以持續(xù)漲下去，不存在只漲不跌的商品，一旦存在只漲不跌的商品，或者人們短期以為的只漲不跌的商品，那一定會(huì)產(chǎn)生投機(jī)性需求，只要有投機(jī)性需求就會(huì)有“生產(chǎn)過(guò)?！贝嬖?。這個(gè)世界上，生產(chǎn)過(guò)剩是一種常態(tài)，過(guò)剩然后消滅，世界運(yùn)轉(zhuǎn)才會(huì)恢復(fù)正常。

也就是說(shuō)，樓市有上漲就必然會(huì)有下跌。

樓市的隱憂

如果說(shuō)中國(guó)樓市最穩(wěn)妥的城市是哪里，那一定是幾個(gè)一線城市，而一線城市之中，京滬的安全性應(yīng)該是最高的。一方面是這兩個(gè)城市有著全國(guó)最嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，另一方面則是這兩個(gè)城市是中國(guó)最大的IP，有著全國(guó)的市場(chǎng)需求。

而一旦京滬的樓市大跌，則意味著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)整期，也就是說(shuō)持有京滬房產(chǎn)的人，某種意義上講，是和這個(gè)國(guó)家的命運(yùn)共進(jìn)退的。

而其它城市就當(dāng)然未必。全國(guó)樓市上漲，大量城市是李鬼。

房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了廣義貨幣M2的大量增加，相當(dāng)于憑空增加了無(wú)數(shù)的貨幣。貨幣的誕生（生產(chǎn)）如此簡(jiǎn)單，一兩年的時(shí)間房?jī)r(jià)翻倍漲，市場(chǎng)中的貨幣體量成倍增加，這是極為不正常的。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的貨幣有著極為嚴(yán)重的過(guò)剩現(xiàn)象——熱錢涌動(dòng)。

而解釋泡沫的出現(xiàn)與破裂，其實(shí)本質(zhì)的邏輯還是生產(chǎn)過(guò)剩，只不過(guò)大家對(duì)于過(guò)剩的理解往往是牛奶面包，而沒(méi)有想到是貨幣。

消解貨幣的辦法有兩種，一種是通貨膨脹，所有物價(jià)上漲抵消掉房?jī)r(jià)的單一上漲，另一種就是房?jī)r(jià)大跌，大量的貨幣憑空消失。而目前的現(xiàn)狀是，大量的資金集中在樓市上，沒(méi)有辦法往經(jīng)濟(jì)體內(nèi)傳導(dǎo)，所以很大概率上會(huì)是房?jī)r(jià)下跌情況出現(xiàn)。具體哪些城市我不點(diǎn)名，我只是說(shuō)京滬目前是最安全的地方。

結(jié)語(yǔ)

并非我不看好國(guó)內(nèi)樓市，也并非我不看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，很多熟悉我的觀點(diǎn)的人會(huì)清楚，我對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好。但又不得不說(shuō)，這兩年的全國(guó)房?jī)r(jià)普漲確實(shí)很讓人驚訝，很多人仍然沉浸在樓市上漲的快樂(lè)中，而沒(méi)有意識(shí)到下跌周期的到來(lái)。

房產(chǎn)投資很重要的一環(huán)就是適時(shí)賣出（這個(gè)是針對(duì)國(guó)內(nèi)整體樓市來(lái)說(shuō)的），而非長(zhǎng)持，但做到這一點(diǎn)的人少之又少，所以多數(shù)人成了時(shí)代的倒影。

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