快看！解讀2018年深圳房產(chǎn)三價(jià)合一政策內(nèi)容

• 2018年3月29日 chinairnwz來源：百家號(hào) 687 40
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  2018-2023年二手房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著二手房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的二手房企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期提前...

深圳樓市重磅政策出臺(tái)： “三價(jià)合一”終結(jié)二手房“陰陽合同”。二手房“三價(jià)合一”政策在深圳終于正式落地。

　　2018年深圳二手房三價(jià)合一政策內(nèi)容及解讀一覽

　　3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，將建立信息互通查詢機(jī)制，規(guī)范購(gòu)房融資，堅(jiān)決遏制“陰陽合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　該通知要求：商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對(duì)網(wǎng)簽合同相關(guān)價(jià)款與購(gòu)房貸款額進(jìn)行自動(dòng)比對(duì)，對(duì)未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請(qǐng)，系統(tǒng)將自動(dòng)攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報(bào)監(jiān)管部門核查。簡(jiǎn)單的說，就是二手房市場(chǎng)“三價(jià)合一”，貸款評(píng)估價(jià)必須按照網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)的最低數(shù)來確定。

　　原文內(nèi)容如下：

　　深圳房產(chǎn)三價(jià)合一政策解讀

　　三價(jià)是哪三價(jià)?

　　簡(jiǎn)單理解，就是二手房交易中的所有價(jià)格都統(tǒng)一，即成交價(jià)、評(píng)估價(jià)以及網(wǎng)簽價(jià)“三價(jià)合一”，并且按照這個(gè)價(jià)格來計(jì)稅以及申請(qǐng)貸款。

　　舉個(gè)栗子，買房會(huì)發(fā)生什么變化?

　　1、稅費(fèi)增加

　　前期的二手房稅費(fèi)計(jì)算基準(zhǔn)，一般是參考房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)而定。目前深圳房管局評(píng)估價(jià)，多為房屋實(shí)際成交價(jià)的7成左右，因此繳納的稅費(fèi)較低。但三價(jià)合一后，若購(gòu)房者想提高貸款評(píng)估價(jià)，勢(shì)必要提高網(wǎng)簽備案合同價(jià)，也就意味著稅費(fèi)的提高。這對(duì)于樓齡較早的房源、非普通住宅影響較多一些。

　　需要提醒的是，政府每年都會(huì)參考市場(chǎng)行情進(jìn)行1-2次的房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)調(diào)整，實(shí)際成交價(jià)與房管局評(píng)估價(jià)之間的差距一直在縮小，這是大勢(shì)所趨，并非三價(jià)合一政策才帶來的影響。此外，深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也不定時(shí)在上調(diào)，因此，“被豪宅”住宅的稅費(fèi)，一定程度上會(huì)有所減少。

　　2、首付增加

　　三價(jià)合一前，部分首付不充足的客戶，會(huì)通過提高銀行貸款額度，從而降低實(shí)際首付金額。三價(jià)合一后，這種做法將得到有效抑制。

　　假設(shè)一套房屋實(shí)際成交價(jià)為400萬，為減少稅費(fèi)支出網(wǎng)簽備案合同價(jià)定為300萬。

　　三價(jià)合一前：銀行貸款評(píng)估價(jià)可達(dá)400萬或更高，貸款額度為400*0.7=280萬。買方需支付首付為400-280=120萬，或者更少。

　　三價(jià)合一后：銀行貸款評(píng)估價(jià)只能取較低值的網(wǎng)簽備案合同價(jià)，貸款額度為300*0.7=210萬，買方需要支付的首付為400-210=190萬。相較之下，首付增加了70萬。

　　因此，三價(jià)合一后，部分購(gòu)房者將面臨2種選擇：

　?、贋榱司S持首付及貸款評(píng)估價(jià)不變，選擇付出更高的稅費(fèi)。

　?、诙愘M(fèi)不變，但貸款評(píng)估價(jià)降低，實(shí)際首付增加。

　　那么在“三價(jià)合一”后買什么房子是最劃算呢?

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹

　　1、次新房

　　次新房的房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)與實(shí)際成交價(jià)差額不大，所以新政前后變化也不大。但次新房大多不滿2年，增值稅也是一筆支出，購(gòu)房者應(yīng)綜合考量。

　　2、滿5唯一的普通住宅二手房

　　因滿5唯一可免征增值稅與個(gè)稅，很大程度上減少了購(gòu)房者的支出。

　　3、尋找平衡點(diǎn)

　　對(duì)購(gòu)房者而言，三價(jià)合一后最合適的是找到平衡點(diǎn)，通過適當(dāng)提高網(wǎng)簽備案合同價(jià)，增加稅費(fèi)，降低貸款評(píng)估價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,“三價(jià)合一”有助于抑制二手房?jī)r(jià)格過快上漲,防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn),并提高稅賦公平性。該政策的實(shí)施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間,防止交易雙方通過報(bào)低價(jià)來避稅;同時(shí)遏制利用高杠桿投資投機(jī)購(gòu)房,或者通過提高銀行評(píng)估價(jià)變相降低首付比例等行為。

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