2018年杭州房?jī)r(jià)還將暴漲 杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 杭州房?jī)r(jià)均價(jià)多少錢一平

• 2018年3月23日 zengpingping來(lái)源：K易錦囊 563 31
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  2018-2023年住宅產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  住宅行業(yè)研究報(bào)告中的住宅行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)住宅行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重點(diǎn)企業(yè)狀況等...

每年開春的3、4、5月份，捂了一個(gè)春節(jié)的購(gòu)房欲望也會(huì)隨著氣溫的回暖而迅速升溫。

每年開春的3、4、5月份，捂了一個(gè)春節(jié)的購(gòu)房欲望也會(huì)隨著氣溫的回暖而迅速升溫。然而杭州近兩年的房?jī)r(jià)基本暴漲60%，無(wú)疑使得一部分既得利益者打算脫手賣出，另一部分買家也擔(dān)心自己成為最后接盤俠。如何判斷杭州接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我們就不能忽略以下幾個(gè)維度。

我們都知道2016年的G20峰會(huì)將杭州捧上了準(zhǔn)一線城市的地位，直接使得2015年的房?jī)r(jià)觸底反彈，帶動(dòng)2016和2017年房?jī)r(jià)的大幅度上漲。那么2022年的杭州亞運(yùn)會(huì)又會(huì)為杭州的房市帶來(lái)什么樣的變動(dòng)?

關(guān)心的人會(huì)知道，第一次在中國(guó)舉辦的亞運(yùn)會(huì)建設(shè)的時(shí)期恰好是我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的開端，很多資本運(yùn)作還在探索階段，當(dāng)年為了處理十來(lái)幢公寓樓，由“亞運(yùn)村服務(wù)中心”為前身成立的上市公司北辰集團(tuán)，至今還靠著當(dāng)年亞運(yùn)村的紅利養(yǎng)活。

而2010年的廣州亞運(yùn)會(huì)卻是一個(gè)地產(chǎn)界的反面教材。這屆歷史上最貴的亞運(yùn)會(huì)的花費(fèi)高達(dá)2500億，期待著靠著“亞運(yùn)村新城”買房回血的廣州，卻由于將亞運(yùn)村放在市中心40千米外。首期就有8000多套的商品房，花了4年才賣出112億，價(jià)格也一直沒有起色。

與廣州不同的是，杭州的亞運(yùn)村恰好坐落在“擁江發(fā)展”政策的重疊區(qū)——杭州CBD、蕭山區(qū)的錢江世紀(jì)城，周邊既有奧體中心，也有G20的主會(huì)場(chǎng)國(guó)際博覽中心。2015年均價(jià)兩萬(wàn)五的奧體，如今已經(jīng)超過五萬(wàn)。

這兩個(gè)國(guó)際的大型會(huì)議和賽事，不僅直接帶動(dòng)了一個(gè)版塊兒的房?jī)r(jià)發(fā)展，還拉動(dòng)了整個(gè)杭州的整體市場(chǎng)。未知的是，亞運(yùn)會(huì)所帶來(lái)的利好是否還能持續(xù)發(fā)力。

房產(chǎn)既然是一個(gè)市場(chǎng)，那么在分析價(jià)格的時(shí)候就離不開供求關(guān)系。

首先我們來(lái)看杭州房產(chǎn)庫(kù)存情況。

主城區(qū)住宅庫(kù)存低于萬(wàn)套，這在全國(guó)范圍內(nèi)都是偏低的。當(dāng)然這也得益于杭州的新房限價(jià)使得二手房溢價(jià)普遍高達(dá)30%甚至以上。

再通過土地出讓情況預(yù)測(cè)未來(lái)的住宅供應(yīng)：

杭州累計(jì)共出讓土地168宗，其中涉宅用地93宗，商業(yè)用地65宗，其他類型10宗，合計(jì)面積586萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)4.9%。全年土地成交金額首次突破2000億，創(chuàng)歷史新高，達(dá)2025.4億元，同比增長(zhǎng)24.7%，成交總額是2015年全年的3倍還多。

我們可以單獨(dú)看一下2017年涉宅用地市場(chǎng)成交情況。

可以看出五個(gè)主城區(qū)所占比例還算高。

再與近五年涉宅用地市場(chǎng)成交情況做縱向?qū)Ρ取?/p>

很明顯，住宅供給側(cè)情況存在一定量增長(zhǎng)，但與此同時(shí)，土地成本也在大幅度上升。

接著來(lái)看杭州房市可能的需求情況。

根據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)局的公布的數(shù)據(jù)，截止2017年底，杭州常駐人口達(dá)到946.8萬(wàn)，一年的凈增長(zhǎng)量達(dá)到28萬(wàn)?？v向?qū)Ρ冉?年，2017年可謂是一個(gè)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。縱向?qū)Ρ韧瑯有乱痪€的蘇州雖然總數(shù)比杭州多了一百多萬(wàn)，但是人口增量?jī)H達(dá)5.83萬(wàn)。(在此也帶一句，廣州的常駐人口增量達(dá)到了45.49萬(wàn)，可能給多年平緩的房?jī)r(jià)帶來(lái)不一樣的變化。)

我們都知道需求的概念是在一定時(shí)期內(nèi)，在某個(gè)價(jià)格水平下，人們有能力購(gòu)買并且愿意購(gòu)買某個(gè)具體商品的數(shù)量。龐大人口的流入不一定能帶來(lái)有效購(gòu)買力。

但是我們可以來(lái)看各大城市的人才引進(jìn)計(jì)劃在杭州的施行詳情。根據(jù)杭州市社保局統(tǒng)計(jì)，截至去年11月底，杭州共引入7.9萬(wàn)國(guó)內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，2.5萬(wàn)海外大學(xué)畢業(yè)生，1.5萬(wàn)外籍人才和4000名海外專家，其中主要為信息經(jīng)濟(jì)等高新產(chǎn)業(yè)人才。這一部分可能的高收入人群，必定會(huì)帶來(lái)很大的房屋剛需。

與此同時(shí)，由于“主城區(qū)城中村改造五年攻堅(jiān)行動(dòng)”的施行，僅在去年就在主城區(qū)拆遷超過20000戶，其中選擇拿現(xiàn)金補(bǔ)償而也產(chǎn)生了強(qiáng)大的購(gòu)買需求。

接著我們來(lái)簡(jiǎn)單看看杭州的購(gòu)房政策。

首先是從2016年政府就開始的對(duì)“首付貸”嚴(yán)查的持續(xù)推行。首付貸幫購(gòu)房者放大了杠桿，容易導(dǎo)致投機(jī)，人為放大了不合理的需求，很可能形成的房地產(chǎn)局部泡沫會(huì)隨著持續(xù)嚴(yán)查被擠壓。

其次升級(jí)非本地戶籍居民限購(gòu)措施(在三年內(nèi)連續(xù)繳納滿兩年杭州社保);更為重要的是，增設(shè)本地戶籍居民家庭的限購(gòu)——暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。另外就是首套房上浮5%-10%，二套房上浮10%-20%。這兩項(xiàng)舉措極大削減了投資性需求。

最后不可忽略的就是杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期了。因?yàn)閮羧丝诘牧魅氩⒉荒艽砭湍芰粼诤贾?，這個(gè)城市是否能提供更多的就業(yè)才是能否留住勞動(dòng)力的基礎(chǔ)。作為互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的杭州，在2017年A股IPO的企業(yè)就達(dá)到87家，更有阿里巴巴這個(gè)龐然大物和網(wǎng)易的大部分業(yè)務(wù)的支撐，潛力還是非常大的。

在房產(chǎn)界，有一句話是：“長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”。從以上幾個(gè)維度綜合來(lái)看，杭州還在快速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，雖然政府在嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，但是由于四年后亞運(yùn)會(huì)還靠著賣地續(xù)命，今年的行情筆者還是看漲的

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