2018年洛陽房?jī)r(jià)調(diào)控下跌 河南洛陽房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 洛陽房?jī)r(jià)均價(jià)統(tǒng)計(jì)

• 2018年3月13日 zengpingping來源：華夏時(shí)報(bào) 388 18
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  2018-2023年版文化地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

回顧洛陽2017年一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，從均價(jià)5000元/平米到均價(jià)8000元/平米，甚至不少高層樓盤均價(jià)達(dá)到了10000元/平米。

在限購、限貸、限價(jià)一系列調(diào)控洗禮后，2017年的中國樓市發(fā)生趨勢(shì)性變化，伴隨著“房住不炒”的提法越來越深入人心，中國樓市也從一片喧囂逐漸回歸平穩(wěn)。

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，隨著一線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，以及二三線城市對(duì)高層次人才松綁限購，這類城市的房?jī)r(jià)或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，洛陽便是這樣的城市。

回顧洛陽2017年一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，從均價(jià)5000元/平米到均價(jià)8000元/平米，甚至不少高層樓盤均價(jià)達(dá)到了10000元/平米，洛陽樓市走出了一條上升曲線。

而洛陽房?jī)r(jià)在2017年開始上漲的主因，是一二號(hào)線地鐵修建和鄭州限購，帶動(dòng)購買力往洛陽傾斜，以及國家自貿(mào)區(qū)等利好政策的支撐。

開往高房?jī)r(jià)的地鐵

記者走訪發(fā)現(xiàn)，為了修建地鐵一號(hào)、二號(hào)線，整個(gè)洛陽的城區(qū)都在施工，即使到了農(nóng)歷年三十仍然沒有停工。

“洛陽地鐵一二號(hào)線未公布前，我們牡丹廣場(chǎng)周邊的房?jī)r(jià)還沒有上漲的跡象，就說我這120平米的三居室，原來50萬元就能買下來，現(xiàn)在這地鐵一開始建，總價(jià)都接近90萬元了，估計(jì)等地鐵修完后，價(jià)格還得上漲。我隔壁的鄰居，當(dāng)時(shí)以為房?jī)r(jià)漲不了就以65萬元的總價(jià)著急把房子賣掉，現(xiàn)在腸子都悔青了?！奔易∧档V場(chǎng)新樓盤云峰國際附近小區(qū)的居民王先生接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

據(jù)記者了解，自2016年8月洛陽地鐵獲批，到2017年6月1號(hào)線18個(gè)站點(diǎn)確定并正式開工建設(shè)，不到1年的時(shí)間，地鐵所承載的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了交通本身。地鐵不僅成為洛陽當(dāng)?shù)氐脑掝}中心，更是拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2月20日，記者走訪發(fā)現(xiàn)太康路與金城寨街交叉口的銀潤中央廣場(chǎng)都已經(jīng)達(dá)到了12550元/平米。

毫無疑問，地鐵對(duì)于沿線樓盤來說是一個(gè)很大的籌碼。地鐵運(yùn)營讓地鐵周邊樓盤的房?jī)r(jià)水漲船高，即使是在規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤也成了購房者眼中的“香餑餑”。

據(jù)牡丹廣場(chǎng)鏈家分店的工作人員介紹，地鐵為洛陽房地產(chǎn)帶來了春天。以地鐵站口為中心一公里以內(nèi)的區(qū)域，對(duì)周邊房地產(chǎn)帶動(dòng)作用最明顯，這也是地鐵輻射范圍的黃金區(qū)域，一般在這個(gè)區(qū)域里的房?jī)r(jià)是最高的。例如一號(hào)線地鐵口的云峰國際，現(xiàn)在均價(jià)都在9800元/平米。

隨著地鐵的建設(shè)，沿線將出現(xiàn)一個(gè)個(gè)以地鐵站點(diǎn)為核心的，集商業(yè)、居住、交通、教育、醫(yī)療等各項(xiàng)配套設(shè)施于一體的地鐵生活圈。地鐵線路圖成了樓盤營銷中心的圖騰，站點(diǎn)周邊樓盤的房?jī)r(jià)瞬間上漲1000-2000元/平米。城市的整體框架被地鐵拉大，市區(qū)周邊土地將成為房企爭(zhēng)奪的主要戰(zhàn)場(chǎng)，樓市則會(huì)面臨新一輪的洗牌。

除軌道交通優(yōu)勢(shì)外，擁有多種區(qū)位優(yōu)勢(shì)疊加的區(qū)域，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)更強(qiáng)勁。洛陽澗西區(qū)教育資源優(yōu)勢(shì)，學(xué)區(qū)房概念疊加地鐵房概念，產(chǎn)生更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其中，高增長(zhǎng)區(qū)域主要集中在澗西核心區(qū)和洛陽新區(qū)體育中心附近。該區(qū)域有良好的教育和成熟的居民服務(wù)配套，這些都是對(duì)房產(chǎn)升值利好的疊加因素。

棚戶改造支撐價(jià)格上漲

2017年，洛陽房?jī)r(jià)從4000元/平米漲到6000、7000元/平米，以前5000元/平米的房子跳漲到8000元/平米，甚至個(gè)別樓盤已經(jīng)漲到了13000元/平米，如此上漲節(jié)奏，讓購房者驚呼，2018年是否還能繼續(xù)上漲?

上海易居研究院報(bào)告顯示，按城市層級(jí)來看，三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購房政策相對(duì)寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。由于限購的實(shí)施以及大城市房?jī)r(jià)高企，很多購房者無法在一二線城市買房，只能退而求其次，到大城市周邊的三四線城市買房。

還有一部分購房者，已獲得一二線城市的購房資格，但苦于資金不足，也開始考慮在三四線城市買房。不過，不少購房者表示擔(dān)憂，三四線城市這輪樓市上漲，在2018年是否具有可持續(xù)性?對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，三四線樓市大部分是自住需求占主導(dǎo)，2011-2015年期間房?jī)r(jià)沒怎么漲，積蓄了部分購房需求，這次是隨著全國樓市政策相對(duì)寬松后的一次釋放。

國泰君安則發(fā)布研報(bào)稱，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷(棚改貨幣化安置)的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應(yīng)”的一次性刺激，短期內(nèi)能推動(dòng)房?jī)r(jià)和銷量的上漲。但長(zhǎng)期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動(dòng)效應(yīng)將會(huì)逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價(jià)格敏感度高，房?jī)r(jià)上漲后，需求也在一定程度上被抑制。

長(zhǎng)期來說人口流入的城市意味著有潛力，因?yàn)槿瞬攀欠孔拥淖罱K需求，人都跑了，長(zhǎng)期來說這個(gè)地方房地產(chǎn)肯定沒有投資價(jià)值?！度A夏時(shí)報(bào)》記者經(jīng)過走訪發(fā)現(xiàn)，洛陽城市發(fā)展從前靠重工業(yè)，但現(xiàn)在也在逐步發(fā)展旅游業(yè)，而城市交通是旅游中吃住行玩的關(guān)鍵因素之一。

據(jù)洛陽市老城區(qū)的李老師介紹，洛陽與其他三線城市有所不同，洛陽的主城區(qū)分為三大塊：老城區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)。由于洛陽屬于古都，所以老城區(qū)不能過度開發(fā)，城市的開發(fā)只能往新區(qū)和開發(fā)區(qū)發(fā)展。

因此，相對(duì)于老城區(qū)而言，新區(qū)和開發(fā)區(qū)的成長(zhǎng)空間大，高新科技企業(yè)云集，產(chǎn)業(yè)更新更快，從70年代起就有各地的高技術(shù)人才源源不斷地流入洛陽。然而，伴隨著上世紀(jì)70年代遷入洛陽的人，子女成長(zhǎng)后，又形成了另一種格局，這些人的子女一般都定居一線或者移民到國外。

所以，現(xiàn)在洛陽的人口格局很大一部分是周邊區(qū)縣或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷入洛陽改善居住環(huán)境的購買力，他們逐步成為房?jī)r(jià)上漲的主力軍。另外，河南自貿(mào)區(qū)去年4月1日的掛牌成立，以高新區(qū)為中心的洛陽片區(qū)劃定，深深地刺激了沉寂多年的高新區(qū)樓市。

據(jù)和利時(shí)數(shù)據(jù)，獨(dú)享地鐵、自貿(mào)政策優(yōu)勢(shì)的澗西、高新兩區(qū)3月成交面積為547670.81平米，占全市總成交面積的67.48%，效果可謂立竿見影。對(duì)于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)上漲，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是投資和投機(jī)的需求在推動(dòng)，并表示產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)依舊將沒有懸念地帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格起伏。地鐵、自貿(mào)區(qū)這些都將會(huì)是拉動(dòng)洛陽房?jī)r(jià)增值的標(biāo)簽。

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