2018年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 上海房?jī)r(jià)均價(jià)還會(huì)下跌嗎

• 2018年3月11日 zengpingping來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)(北京) 377 17
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  2018-2023年商業(yè)物業(yè)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)...

即使是春節(jié)前后的淡季，上海一些價(jià)格適中樓盤(pán)的銷(xiāo)售熱度仍然很可觀。

本報(bào)記者 王海春 上海報(bào)道

即使是春節(jié)前后的淡季，上海一些價(jià)格適中樓盤(pán)的銷(xiāo)售熱度仍然很可觀。中原地產(chǎn)2月22日最新數(shù)據(jù)顯示，2月15日至21日春節(jié)期間上海雖然只有5個(gè)在售項(xiàng)目，但這期間滬新建商品房成交1817套，較去年春節(jié)增加129%。

如果用二三線城市的眼光看，現(xiàn)在上海郊區(qū)的房子已經(jīng)“豪宅化”。即使在上海遠(yuǎn)郊地區(qū)，目前3萬(wàn)元/平米以下的新建商品房數(shù)量也很有限。因此上海推出3萬(wàn)元/平米以下，交通相對(duì)便利、區(qū)域正在處于成熟中的樓盤(pán)，很容易在短期內(nèi)被市場(chǎng)消化掉。

中原地產(chǎn)高級(jí)分析師盧文曦指出，今年上海新房供應(yīng)量可能較大，另一方面，滬二手房?jī)r(jià)格春節(jié)前出現(xiàn)了盤(pán)整。如果二手房盤(pán)整的行情傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，加上政府對(duì)預(yù)售證價(jià)格持續(xù)管控、配合金融去杠桿政策，即使業(yè)界看好樓市行情，今年開(kāi)發(fā)商的日子未必會(huì)很舒坦。“出于回籠資金的考量，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售量的需求，可能會(huì)略高于對(duì)利潤(rùn)的考慮。今年大幅上揚(yáng)的概率較低?！北R文曦認(rèn)為。

3萬(wàn)元低價(jià)盤(pán)熱銷(xiāo)

“春節(jié)雖然是淡季，但還是想減少銷(xiāo)售的壓力。1月底開(kāi)盤(pán)，也是想趁節(jié)前完成預(yù)熱。不過(guò)春節(jié)前去化速度之快，多少有些出乎意料?！苯鹩绱蟪煽ひ晃皇蹣侨藛T2月21日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

位于上海嘉定區(qū)武鄉(xiāng)南路的金隅大成郡，今年春節(jié)前的推盤(pán)已經(jīng)是其第三期。1月30日開(kāi)出300多套，到2月21日約3周的時(shí)間里，只剩下40多套房源待售。銷(xiāo)售人員告訴記者，價(jià)格優(yōu)勢(shì)應(yīng)該是促使樓盤(pán)銷(xiāo)售速度加快的重要原因。

“雖然是毛坯房，但2.88萬(wàn)元/平米的單價(jià)有不小優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榧词故窃谶h(yuǎn)郊，現(xiàn)在3萬(wàn)以下的樓盤(pán)，也很難找了。小戶型因?yàn)榭們r(jià)低已經(jīng)售完，目前在售的是123平米的大戶型。”金隅大成郡售樓人員告訴記者，因?yàn)榇汗?jié)行情較好，預(yù)計(jì)今年四五月還會(huì)推出一批房源，但價(jià)格可能會(huì)略微上浮。

同樣位于上海遠(yuǎn)郊的另一個(gè)普通商品房，價(jià)格比前述樓盤(pán)高了近1萬(wàn)，去化速度也相對(duì)慢一些。

“一些購(gòu)房人認(rèn)為價(jià)格高，但其實(shí)因?yàn)閮r(jià)格管理，現(xiàn)在是比較好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)。如果不是政府對(duì)預(yù)售證價(jià)格管得嚴(yán)，我們的售價(jià)肯定比現(xiàn)在高不少?！敝袊?guó)鐵建香榭國(guó)際一位售樓人員向記者表示，精裝房3.78萬(wàn)元/平米的單價(jià)，節(jié)前和春節(jié)期間不到兩個(gè)月的時(shí)間也賣(mài)掉了100多套。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，位于奉賢西閘公路的中國(guó)鐵建香榭國(guó)際，去年年底推出318套房源，至2月21日共銷(xiāo)售了183套房源。

“今年3月我們還會(huì)推出一些房源，但價(jià)格肯定會(huì)上揚(yáng)。預(yù)計(jì)毛坯房的售價(jià)就要3.7萬(wàn)元，精裝預(yù)計(jì)至少在4萬(wàn)元/平米以上?！鼻笆鍪蹣侨藛T說(shuō)。

價(jià)格越高，銷(xiāo)售速度越慢。同樣是遠(yuǎn)郊，松江區(qū)名為合生廣富匯的項(xiàng)目，也在春節(jié)前推出房源，但銷(xiāo)售速度卻遠(yuǎn)低于前述兩個(gè)項(xiàng)目。

“目前均價(jià)5萬(wàn)元?？翠N(xiāo)售情況，如果賣(mài)得好年中還會(huì)推出，銷(xiāo)售一般的話會(huì)延遲后續(xù)推盤(pán)計(jì)劃。”合生廣富匯銷(xiāo)售人員說(shuō)。但這個(gè)遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，春節(jié)前后的銷(xiāo)售情況卻談不上理想。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，1月16日該樓盤(pán)推出80套房源，但至2月21日兩個(gè)月的時(shí)間里，只簽約了1套房。

6000億元存貨待入市

分析人士認(rèn)為，自住購(gòu)房者即使有切實(shí)住房需求，今年入市腳步不必過(guò)快，而可以適當(dāng)放慢腳步。因?yàn)榻衲隃路抗?yīng)量較大，購(gòu)房者選擇空間較往年要大一些。

盧文曦指出，去年政府對(duì)新房限價(jià)管理相當(dāng)嚴(yán)格，很多樓盤(pán)推遲了開(kāi)盤(pán)計(jì)劃。這些在去年積壓而沒(méi)有拿預(yù)售證的項(xiàng)目，會(huì)有大量樓盤(pán)推延到今年放量開(kāi)盤(pán)。

“在供應(yīng)量增加的時(shí)候，今年政府部門(mén)對(duì)新盤(pán)價(jià)格管控放松的幾率非常小。政府指導(dǎo)價(jià)以及供應(yīng)量增加的雙層因素，對(duì)買(mǎi)家擴(kuò)大選擇空間是較有利的?！北R文曦說(shuō)。

在上海去年已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，卻未領(lǐng)預(yù)售證的規(guī)模有多大?約6412億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年至今年，上海約有170個(gè)項(xiàng)目在預(yù)售證嚴(yán)格措施下，或選擇觀望或延遲開(kāi)發(fā)，待批預(yù)售證建筑面積1133萬(wàn)平米。這意味著兩年多有超過(guò)6.45萬(wàn)套房源將在未來(lái)上市，涉及預(yù)估金額約6412億元。

易居中國(guó)一位高層指出，不少樓盤(pán)已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)檎畬?duì)預(yù)售證價(jià)格管理非常嚴(yán)格，很多樓盤(pán)不愿開(kāi)盤(pán)。因?yàn)椴粩嘌舆t開(kāi)盤(pán)，一些樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了此前很少見(jiàn)的以現(xiàn)房銷(xiāo)售的情況。

“如果這些項(xiàng)目繼續(xù)推遲上市，接下來(lái)上海可能會(huì)出現(xiàn)更多以現(xiàn)房開(kāi)盤(pán)或推出新房源的情況。如果仍然有大量樓盤(pán)繼續(xù)選擇觀望不上市，不排除政府部門(mén)會(huì)出現(xiàn)一些措施把房源‘逼’出來(lái)，給市場(chǎng)形成供應(yīng)。而開(kāi)發(fā)商今年究竟應(yīng)該如何選擇，將考驗(yàn)其今年在上海的銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)策略。”前述易居中國(guó)高層表示。

上海鏈家分析師張?jiān)抡J(rèn)為，春節(jié)后上海新房的供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)加大放量。這其中一個(gè)重要的原因是，二手房市場(chǎng)春節(jié)前的表現(xiàn)，今年可能會(huì)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。包括鏈家、中原在內(nèi)的多家房產(chǎn)中介告訴記者，其實(shí)在春節(jié)前，上海二手房的價(jià)格已經(jīng)有所調(diào)整。

盧文曦告訴記者，上海二手房?jī)r(jià)格從去年11月開(kāi)始已經(jīng)有所回調(diào)。與二手房最高點(diǎn)相比，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)了3%-4%左右。從成交情況來(lái)看，二手房不但出現(xiàn)了議價(jià)空間，而且議價(jià)空間有所擴(kuò)大。

“從5%左右的議價(jià)空間，目前已經(jīng)擴(kuò)大至8%。個(gè)別此前漲幅過(guò)猛的二手房源，甚至出現(xiàn)10%的議價(jià)。如果新房也跟著二手房市場(chǎng)有所調(diào)整，新房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)觀望，開(kāi)發(fā)商的日子會(huì)很難過(guò)?！北R文曦說(shuō)。

上海二手房指數(shù)辦公室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月上海二手房市場(chǎng)整體價(jià)格從區(qū)域看，下降幅度由里及外。成交占比57.93%的新興城區(qū)近郊價(jià)格，其價(jià)格跌幅大于上海中心城區(qū)，而遠(yuǎn)郊則是跌幅最大的區(qū)域。從板塊上看，1月份有超過(guò)六成半板塊的二手房出現(xiàn)價(jià)格下跌，只有不足二成板塊的價(jià)格出現(xiàn)上漲。

其實(shí)從今年年初以及春節(jié)前后的變化來(lái)看，上海供應(yīng)量的增加已經(jīng)有所顯現(xiàn)。上海鏈家統(tǒng)計(jì)，截至2月11日今年新建商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到4700余套，比2017年同期大幅增長(zhǎng)了22%。同期滬新建商品住宅成交量為5300多套，較去年同期上漲53%，創(chuàng)下近幾年以來(lái)的新高。

“從1月及春節(jié)期間的情況中，可以看出部分開(kāi)發(fā)商今年應(yīng)該會(huì)加大推盤(pán)力度，并加快入市的腳步。”張?jiān)卤硎尽?/p>

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