政府不再壟斷住房供地 對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？

• 2018年1月24日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1009 64
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

“改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。”國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說(shuō)的這句話，一石激起千層浪。

政府不再壟斷住房供地，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

“改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。”國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說(shuō)的這句話，一石激起千層浪。他指出，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

分析人士認(rèn)為，這意味著中國(guó)土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。政府不再壟斷住房用地，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。未來(lái)，其他合法擁有土地使用權(quán)的主體，在符合規(guī)劃的前提下，也可以成為住房供應(yīng)方。而隨著更多房源進(jìn)入市場(chǎng)，將有助于抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿足住有所居，緩和部分大城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的緊張局勢(shì)。

非房企自有土地能否開(kāi)發(fā)商品房？

2018年是“房改”20周年。“中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去20年的發(fā)展歷史，其實(shí)就是國(guó)有土地發(fā)展歷史。特別是商品房住宅土地，來(lái)源單一，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛。國(guó)有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來(lái)源?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者說(shuō)。

據(jù)財(cái)政部發(fā)布的“2016年財(cái)政收支情況”顯示，2016年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入37457億元，同比增長(zhǎng)15.1%。而2016年全國(guó)財(cái)政總收入15.9萬(wàn)億元，土地收入占財(cái)政總收入的比例高達(dá)23.5%。

一線城市土地收入則尤為可觀。在剛剛過(guò)去的2017年，北京市土地出讓金以2796億元名列榜首，排名第二的杭州市也超過(guò)了2000億元。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴記者，房改20年來(lái)，國(guó)有土地出讓金累計(jì)規(guī)模為35萬(wàn)億元，達(dá)到城市財(cái)政收入的40%左右，成為城市基建擴(kuò)張的重要資金補(bǔ)充。

然而，另一方面，地方政府的“土地財(cái)政”卻備受詬病。有人認(rèn)為，“土地財(cái)政”無(wú)疑是高房?jī)r(jià)的重要推手。

“一些地方土地出讓部門有意無(wú)意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，熱點(diǎn)城市居住用地相對(duì)不足，且土地出讓價(jià)格一再走高，助推房?jī)r(jià)上漲?！睆埓髠フf(shuō)。

而如何解決這個(gè)弊端？張大偉認(rèn)為，首先居住用地供應(yīng)要相對(duì)充足，才能緩解熱點(diǎn)地區(qū)樓市供需緊張局勢(shì)。

除了地方政府，居住用地還能從哪兒來(lái)？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)記者分析，還有兩種居住用地提供者：一類是村集體、企業(yè)。農(nóng)村建設(shè)用地（含宅基地）可以入市，由農(nóng)村集體組織供地?！捌鋵?shí)這項(xiàng)改革任務(wù)10年前就提出來(lái)了，但一直沒(méi)能破冰，這次借著全國(guó)13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房的狠勁，準(zhǔn)備闖關(guān)了?！?/p>

另一類則是園區(qū)、工業(yè)區(qū)、國(guó)企手中的大量低效工業(yè)用地，也將開(kāi)閘，逐步轉(zhuǎn)換成住宅用地，借此緩解大城市住宅用地嚴(yán)重不足的矛盾。這項(xiàng)改革，也已經(jīng)“預(yù)備”幾年了。

不過(guò)，值得注意的是，非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地“作為住宅用地”，是否意味著可以作為商品房開(kāi)發(fā)用地？能否開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外銷售？

對(duì)此，專家認(rèn)為不可過(guò)分樂(lè)觀。姜大明部長(zhǎng)的表態(tài)中強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)前提：“權(quán)屬不變”“符合規(guī)劃條件下”，因此，非商品房開(kāi)發(fā)用地建設(shè)商品房對(duì)外出售的可能性不大。且無(wú)論從現(xiàn)行的法律法規(guī)，還是從目前各城市對(duì)土地財(cái)政的依賴來(lái)看，短期內(nèi)徹底打破地方政府對(duì)商品房開(kāi)發(fā)用地的高度壟斷，還不太現(xiàn)實(shí)。

“過(guò)去很多企業(yè)有使用權(quán)的土地，比如商業(yè)用地、工業(yè)用地，在符合規(guī)劃條件下，將來(lái)有可能可以轉(zhuǎn)變成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了。”張大偉分析稱。

在1月15日全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議分組討論中，浙江省杭州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)謝建華說(shuō)：目前，城市住房用地供應(yīng)單一，主要是公開(kāi)招拍掛出讓。下一步，要探索多種方式供應(yīng)，如協(xié)議出讓、行政劃撥等，而核心則是要厘清分類，依據(jù)保障類、市場(chǎng)類、長(zhǎng)租型進(jìn)行供應(yīng)，要探索住宅多結(jié)構(gòu)形式供應(yīng)。而非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。

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