開(kāi)發(fā)商“出海潮”逆轉(zhuǎn) 多家企業(yè)拋售海外資產(chǎn)

• 2018年1月21日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 217 6
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2017年第三季度中國(guó)境外房地產(chǎn)投資，創(chuàng)下自2013年以來(lái)的最低水平。雖然商辦持有物業(yè)大幅度下降，不過(guò)另一方面，土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額已累計(jì)至84億美元，較2016年大幅度上漲234%。

開(kāi)發(fā)商“出海潮”逆轉(zhuǎn)，多家企業(yè)拋售海外資產(chǎn)。這是為何？

據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2017年第三季度中國(guó)境外房地產(chǎn)投資，創(chuàng)下自2013年以來(lái)的最低水平。雖然商辦持有物業(yè)大幅度下降，不過(guò)另一方面，土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額已累計(jì)至84億美元，較2016年大幅度上漲234%。

始于2012年的房企集體出海，為何在2017年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？戴德梁行研究人員指出，國(guó)內(nèi)企業(yè)在海外的投資前景，主要依托于中央政府對(duì)政策的調(diào)控。在這段不確定時(shí)期，多數(shù)投資者將維持觀望態(tài)度。

多家企業(yè)賣(mài)非內(nèi)地資產(chǎn)

近期多家企業(yè)或?qū)⒎侵袊?guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)資產(chǎn)放到正在出讓?zhuān)蚍诺接?jì)劃出讓之列。

買(mǎi)入中國(guó)香港項(xiàng)目?jī)赡甓嘁院螅?018年年初中洲控股選擇了退出。

中洲控股1月15日表示，公司將以約21.55億港元的總交易對(duì)價(jià)，賣(mài)掉在中國(guó)香港的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于出售中國(guó)香港房地產(chǎn)項(xiàng)目的原因，中洲控股表示，受對(duì)外投資政策和境外融資環(huán)境影響，房地產(chǎn)被列為限制開(kāi)展的境外投資。“根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，適時(shí)調(diào)整境外投資發(fā)展戰(zhàn)略?！敝兄揶D(zhuǎn)讓中國(guó)香港項(xiàng)目此次出售預(yù)計(jì)為其帶來(lái)約10.08億港元（約合8.3億元人民幣）的收益。

有出售計(jì)劃的，不只是中洲控股。

近日有媒體報(bào)道，海航計(jì)劃出售倫敦的路透和瑞信兩棟辦公樓。另有媒體報(bào)道，海航出售的項(xiàng)目相當(dāng)龐大，可能會(huì)出售20處在美國(guó)、英國(guó)等地的資產(chǎn)。

海航還在為海外物業(yè)尋找買(mǎi)家的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)為倫敦項(xiàng)目找到了下家。

1月16日萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)布公告，公司與第三方簽訂協(xié)議，以3560萬(wàn)英鎊（約合3.16億元人民幣）的價(jià)格轉(zhuǎn)讓倫敦項(xiàng)目60%的股份。公告披露，在這次轉(zhuǎn)讓中將為公司帶來(lái)約4.34億港元（約合3.57億元人民幣）收益。

萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓倫敦項(xiàng)目前不久，復(fù)星去年年底也出售了兩個(gè)海外項(xiàng)目。繼去年11月出售倫敦金融城辦公樓后，去年12月復(fù)星又將澳洲悉尼73 Miller Street賣(mài)給了合作方。

在中國(guó)香港引起轟動(dòng)的另一項(xiàng)交易，是李嘉誠(chéng)賣(mài)掉了香港中環(huán)中心。

2017年11月李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)表示，公司以402億港元（約合331億元人民幣）的價(jià)格，將香港中環(huán)中心賣(mài)給了一家名為中國(guó)港澳臺(tái)僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司的企業(yè)。該辦公樓的出售，創(chuàng)下香港商辦樓交易的最高成交紀(jì)錄。

而在2017年年初，上海一家房企也轉(zhuǎn)讓了其在南非的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2017年1月上海證大披露，公司以18.1億蘭特（約9.99億港元）總代價(jià)，賣(mài)掉了在南非約翰內(nèi)斯堡的地產(chǎn)項(xiàng)目。此前在2014年上海證大曾計(jì)劃投資80億至100億美元，用10到15年的時(shí)間將位于南非的該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成綜合類(lèi)項(xiàng)目。

然而不到3年，上海證大卻黯然以虧損退出這一項(xiàng)目。上海證大披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年及2014年兩年，公司除稅后虧損約3.24億元蘭特及6338.1萬(wàn)元蘭特。

對(duì)于出售項(xiàng)目，上海證大表示主要因南非樓市前景不明朗，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目變現(xiàn)后將為公司用于新的投資、重整資產(chǎn)組合。

高力國(guó)際一位研究人員指出，從近期中國(guó)企業(yè)的動(dòng)作來(lái)看，中國(guó)房企在海外房地產(chǎn)的投資策略正似乎經(jīng)歷一些新的變化：正在由過(guò)去的持續(xù)加碼房地產(chǎn)，向逐漸減倉(cāng)地產(chǎn)投資過(guò)渡。

從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，去年中國(guó)企業(yè)在海外的地產(chǎn)投資，也經(jīng)歷了一場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2016年全年中國(guó)境外房地產(chǎn)以383億美元的投資額，創(chuàng)下近幾年以來(lái)的最高紀(jì)錄。

然而2017年前三個(gè)季度，中國(guó)境外房地產(chǎn)投資總額為182億美元，還不到2016年全年的一半。在去年第三季度，中國(guó)境外房地產(chǎn)投資額只有25億美元，較2016年同比下降51%，創(chuàng)下自2013年14個(gè)季度以來(lái)的最低水平。

受資金回流、政府指導(dǎo)影響

在四五年的時(shí)間里，中國(guó)企業(yè)在海外的房地產(chǎn)投資，經(jīng)歷了興起、高潮和回落的過(guò)程。

雖然此前有房企提出海外投資計(jì)劃，但最近一輪開(kāi)發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模集體出海的元年，要回溯到2012年。

據(jù)中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年以來(lái)包括萬(wàn)科、綠地、碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中坤、萬(wàn)通等十幾家房企及央企，在海外的房地產(chǎn)投資計(jì)劃，就已達(dá)到幾百億美元的規(guī)模。

隨后的2013年，中國(guó)企業(yè)“出?！标嚾莞育嫶螅顿Y規(guī)模更是經(jīng)歷了一場(chǎng)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。SOHO中國(guó)、復(fù)星、招商、富力、萬(wàn)達(dá)、首創(chuàng)、朗詩(shī)、鵬欣等一大批房企加入到海外投資的陣營(yíng)中。幾乎與房企同步，安邦、國(guó)壽、平安、泰康人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)等一大批以中國(guó)險(xiǎn)資為代表的投資機(jī)構(gòu)，成為紐約、倫敦、悉尼、東京等海外城市比開(kāi)發(fā)商還要兇勐的買(mǎi)家，也成為中國(guó)買(mǎi)手的重要組成部分。

2016年中國(guó)企業(yè)海外地產(chǎn)383億美元（約合2466億元人民幣）的投資額、較2015年同比增長(zhǎng)49%的增速，創(chuàng)下新高。

中國(guó)企業(yè)海外地產(chǎn)投資節(jié)節(jié)攀升之際，為何2017年的形勢(shì)會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？

在海外有項(xiàng)目的大型房企告訴記者，這其中既有市場(chǎng)形勢(shì)、政策的大背景，也有企業(yè)自身的考慮。

“企業(yè)出海的一個(gè)原因是，不少公司認(rèn)為海外項(xiàng)目利潤(rùn)更高、比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)好做。但近兩年國(guó)內(nèi)樓市的火熱，再次吸引企業(yè)回流。而公司要做大規(guī)模，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是主力，出海力度也有所減弱?！币患曳科笸顿Y部人士說(shuō)。

從政策層面來(lái)看，去年8月份中央政府對(duì)企業(yè)海外投資的意見(jiàn)，對(duì)市場(chǎng)起到重要的風(fēng)向標(biāo)作用。

2017年8月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部、央行、外交部《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確，政府將部署加強(qiáng)對(duì)境外投資的宏觀指導(dǎo)，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資。

“在房企從出海到歸國(guó)的背景下，《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)加快資金回流或投資到其它領(lǐng)域，也有不小的影響?！鄙虾Ｒ晃徊辉妇呙姆治鋈耸空f(shuō)。

高力國(guó)際研究部一位高層指出，從房企投資物業(yè)來(lái)看，主要分為買(mǎi)入住宅項(xiàng)目或土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)后散售，以及商辦持有物業(yè)投資兩種類(lèi)型。房企在海外開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，通過(guò)散售已回籠了不少資金。而持有類(lèi)的物業(yè)經(jīng)過(guò)三四年的運(yùn)營(yíng)周期，也將先后達(dá)到投資周期。

“那些已經(jīng)達(dá)到預(yù)期回報(bào)，能找到買(mǎi)家的境外項(xiàng)目，由此開(kāi)始在市場(chǎng)上找新的接盤(pán)人?！鼻笆龈邔诱f(shuō)。

業(yè)界認(rèn)為，部分房企出于資金調(diào)配等原因，也可能出讓持有型商用物業(yè)。此外還有一些境外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，受到市場(chǎng)波動(dòng)及當(dāng)?shù)卣哂绊?，也可能面臨被轉(zhuǎn)讓的選擇。

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