深圳首次提出“限售” 出讓租賃宅地要求建成后5年不能賣(mài)

• 2018年1月2日 FanTianQing來(lái)源：網(wǎng)易新聞 1011 64
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告了4幅將于2018年2月1日拍賣(mài)的居住用地，其中3幅地塊為純租賃住宅地塊，一幅地塊的項(xiàng)目建成后，所售商品房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后5年不得轉(zhuǎn)讓。這是深圳首次提出“限售”，也是首個(gè)在出讓合同上進(jìn)行規(guī)定的城市。

深圳土拍新動(dòng)態(tài)！深圳出讓租賃宅地要求建成后5年不能賣(mài)，詳情如下。

2017年12月29日、30日兩天，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告了4幅將于2018年2月1日拍賣(mài)的居住用地，分別位于深圳龍崗區(qū)和坪山新區(qū)，土地使用期限為70年，項(xiàng)目以小戶型為主，出讓條件規(guī)定套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的建筑面積和套數(shù)占比不低于租賃住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。其中3幅地塊為純租賃住宅地塊，一幅地塊的項(xiàng)目建成后，所售商品房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后5年不得轉(zhuǎn)讓。

這是深圳首次提出“限售”，也是首個(gè)在出讓合同上進(jìn)行規(guī)定的城市。同時(shí)，這也意味著一線城市已集體“限售”。業(yè)內(nèi)分析人士表示，深圳新年首批出讓的宅地就附加了限售5年的要求，目前已是最長(zhǎng)的限售年期，足見(jiàn)政策不會(huì)松動(dòng)。一線城市中還有廣州也對(duì)居民購(gòu)房進(jìn)行了“限售”，后續(xù)北京、上海兩個(gè)對(duì)企業(yè)限售的城市也有可能跟進(jìn)。3幅純租賃地塊則體現(xiàn)地方政府貫徹“房住不炒”，大力發(fā)展租賃住房。

值得一提的是，據(jù)記者整理，隨著山東臨沂市從2018年元旦起對(duì)中心城區(qū)部分區(qū)域內(nèi)新購(gòu)商品住房實(shí)行限售措施——戶籍居民需取得商品住房產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年，非戶籍居民滿3年，全國(guó)范圍內(nèi)已超過(guò)80個(gè)城市實(shí)施限售政策。

不得分戶登記

此次掛牌的前3幅地塊（G05425-1027、G02405-0007、G13302-8025）土地總面積3.45萬(wàn)平方米，總建筑面積16.421萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)10.33億元。

記者據(jù)此計(jì)算，起拍樓面均價(jià)約6291元/平方米。至少七成為90平方米以下的套型，也就是說(shuō)3幅地塊建成后，將為市場(chǎng)提供超千套的租賃房。

出讓條件規(guī)定，本次出讓宗地建設(shè)全年期自持租賃住房，項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在70年出讓年期內(nèi)自持。每次簽訂房產(chǎn)租賃合同的租期最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。競(jìng)得人自持的租賃住房應(yīng)當(dāng)提供滿足市場(chǎng)需求的裝修。承租人不得轉(zhuǎn)租。

該公告所稱(chēng)自持是指租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)试S抵押但抵押金額不得超出合同地價(jià)與建筑物殘值之和。這意味著這3塊地項(xiàng)目建成后，每個(gè)項(xiàng)目都只有整體的房產(chǎn)證，項(xiàng)目中的套房沒(méi)有單獨(dú)的房產(chǎn)證。

此外，3幅地塊采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓?zhuān)矗合蕹山坏貎r(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的競(jìng)買(mǎi)人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償移交的人才住房面積，但住宅總建筑面積不變。人才住房面積增加的，租賃住房面積隨之減少。人才住房產(chǎn)權(quán)歸市政府，競(jìng)得人建成后無(wú)償移交。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，對(duì)于此類(lèi)自持土地來(lái)說(shuō)，企業(yè)盈利確實(shí)存是有一定壓力。盈利則需要依賴(lài)兩個(gè)因素。第一是金融創(chuàng)新，比如說(shuō)通過(guò)資產(chǎn)證券化的模式積極回籠資金。第二是看政策條件下的租金設(shè)定，若購(gòu)買(mǎi)該房源可以實(shí)現(xiàn)在深圳羅湖，租售同權(quán)，與其他租賃住房相比的租金若有一定提升空間，租金收益也可能上升。

限售5年

G13302-8024地塊則在出讓合同中附加了限售5年的要求。該地塊土地面積約1.92平方米，建筑面積8.63萬(wàn)平方米，容積率 4.5，掛牌起始價(jià)9.65億元，最高價(jià)12.545億元。據(jù)此計(jì)算，起拍樓面均價(jià)約1.11萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)1.3萬(wàn)元。

根據(jù)出讓合同，該地塊需包含商業(yè)5000平方米，12班幼兒園（含幼兒托管中心）3600平方米，物業(yè)服務(wù)用房200平方米，文化活動(dòng)室1000平方米，垃圾收集站50平方米等。

出讓合同在其他要求中明確，普通商品住宅和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)可按規(guī)定銷(xiāo)售，項(xiàng)目建成后，普通商品住宅取得套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，可以看出，作為試點(diǎn)城市的深圳發(fā)展租賃市場(chǎng)的導(dǎo)向很明確，包括限售、純租賃住房等概念，其實(shí)都是租賃市場(chǎng)發(fā)展多元化產(chǎn)品的一種保障，預(yù)計(jì)深圳政府會(huì)引導(dǎo)房企積極拿地。這同時(shí)有助于深圳租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，也是當(dāng)前住房制度改革的一個(gè)表現(xiàn)。

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