2017年中國經(jīng)濟政策走勢深度分析

• 2017年11月24日 YaoEnHua來源：中金期貨 304 12
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  2017-2022年中國經(jīng)濟適用房建設行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預測報告

  目前我國樓市供大于求的情況其實主要集中在三、四線城市。未來，如果把原來針對城市人口和公務員的“兩限房”和經(jīng)濟適用房也向農(nóng)民工群體開放，同時著力提高農(nóng)民的收入，則將非常有助于其購房需...

由鄭州商品交易所、中國鐵合金工業(yè)協(xié)會、國際錳協(xié)共同主辦，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會與中國五礦化工進出口商會支持，上海鋼聯(lián)承辦的第八屆中國鐵合金產(chǎn)業(yè)大會于10月26日在杭州舉行。

由鄭州商品交易所、中國鐵合金工業(yè)協(xié)會、國際錳協(xié)共同主辦，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會與中國五礦化工進出口商會支持，上海鋼聯(lián)承辦的第八屆中國鐵合金產(chǎn)業(yè)大會于10月26日在杭州舉行。敦和投資宏觀策略總監(jiān)徐小慶，發(fā)表了“2017年中國經(jīng)濟政策走勢分析”的主題演講，以下為文字實錄：

首先非常感謝鄭商所的領導和朱總邀請我來做一個交流，我和鋼鐵也是老朋友，基本上大多數(shù)會議我都來參加，跟大家講講我對于宏觀一些理解，剛才主持人說讓我來講2017經(jīng)濟形勢分析，其實沒什么好分析，已經(jīng)過去10個月，再過兩個月大家該干嗎就干嗎，我想很快就結束了，這個時候主要還是聊一聊對于明年的一些看法。

應該說去年商品是一個大年，今年算是一個小年，年初到現(xiàn)在商品的價格走是過山車的上下折騰，但總體來講今年絕大多數(shù)的工業(yè)品從年初到現(xiàn)在來講還是上漲的，但是情況在9月份發(fā)生了一些變化，大家都知道今年前八個月的時間其實大家主要圍繞著供給的判斷去把握行情的節(jié)奏，包括今年上半年年初漲，二季度跌，到三季度又漲，其實這里面在很大程度我們還是看到它主要的一個驅(qū)動力是在供給方面的一些變化，供給側改革現(xiàn)在應該說每個人對這個東西的理解我想都非常深刻了。但是到9月份之后的話整個商品急轉而下，雖然國慶節(jié)之后出現(xiàn)了一定程度的反彈，但是目前總體是在9月份大跌之后相對在一個比較低，比之前要低的中樞水平上呈現(xiàn)振蕩的格局，9月份這波下跌非常突然的，而且是在咱們十九大召開之前，大家對于接下來四季度由于環(huán)保的現(xiàn)場因素，這個預期是非常強烈的情況下出現(xiàn)一個調(diào)整，我們回過來去看市場的變化，我們認為是要關注一個很重要的一點，市場的邏輯有可能在發(fā)生變化，或者市場更多的關注點在發(fā)生變化，所以我個人會傾向于把9月份商品的下跌理解為至少是一個中期一個分水嶺。這個分水嶺是什么意思?

如果說從去年年初到今年9月份，整個商品的上漲最主要的驅(qū)動力來自于供給層面的收縮，在9月份商品的調(diào)整應該說它的關注實際上已經(jīng)從供給轉向需求，雖然我們?nèi)匀徽J為在未來可預見相當長一段時間，工業(yè)品的供給不太可能出現(xiàn)大幅度的增加，但是在需求層面我們認為從宏觀的角度來理解，是在發(fā)生一些變化，這種變化現(xiàn)在開始引起市場的關注，所以這就是我今天第一個，我想講的一個問題，我把它稱之為叫，過去三年房地產(chǎn)是一個超級繁榮周期，這個繁榮周期結束了。這個對于我們整個工業(yè)品的需求影響還是需要引起重視的。

為什么把它稱之為叫超級繁榮周期，商品房的銷售當然有周期特征，它當然是一段時間往上走，一段時間往下走，從這個圖上可以去數(shù)，過去我們說在橫軸以上房地產(chǎn)的銷售是正的，橫軸以下房地產(chǎn)的銷售是負的，大家直觀上一個感受就是在正的上面的時間是遠遠的長于在負的時間的，負的時間都比較短，正的時間是比較長，大家看左邊這個表，過去我們在正的這個區(qū)間它所持續(xù)的時間，你會看到，2009年到2010年，我們房地產(chǎn)銷售持續(xù)保持正的時間是16個月，2010年到2011年是13個月，2012年到2014年是19個月，這一次是從2015年5月份全國的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)轉正，到今年9月份已經(jīng)有29個月的時間，所以稱之為叫超級繁榮周期，因為它持續(xù)的時間已經(jīng)遠遠長于了過去任何一個周期當中所持續(xù)的時期。

我們假定任何東西都不可能和平均的水平偏離太遠，如果你現(xiàn)在在這個正的上面持續(xù)的時間越長，就意味著你在負的時間接下來也有可能會持續(xù)比較長的時間。大家看一下比如說2012年到2014年那一次，房地產(chǎn)的銷售持續(xù)了19個月正的水平，當它跌到負值以后，它在負的區(qū)間上基本上是保持了一年多的時間，這個時間要比2010到2011還有2012到2013年的這個負的時間是要長，這就是因為他在正的區(qū)間持續(xù)的時間比過去要長，如果我們這一次在整個的銷售為正的時間持續(xù)了將近兩年多時間的時候，如果現(xiàn)在開始轉負的話，我們簡單的去拍腦袋考慮這個問題，我認為它在負的區(qū)域所持續(xù)的時間不會低于一年，因為過去的上一輪在負的區(qū)間持續(xù)的時間它都有15個月時間，而這一次理論上不會比上一次短，因為這一次銷售在正的持續(xù)時間太長，假定我們的人口結構沒有發(fā)生大的變化，我們對房地產(chǎn)的需求至少從總量的角度來講應該是穩(wěn)定的增長，不可能出現(xiàn)大的跳躍式的增長，那么過去29個月其實它已經(jīng)消耗掉相當大數(shù)量的需求，投機性的需求或者購買力，這個我們要注意一點，把它稱之為叫繁榮周期的一個結束。

從每年商品房的銷售面積來講其實它的中樞一直往下走，我們可以看到這條趨勢線往下走，這也很容易理解，中國的人口高增長已經(jīng)過去，中國的人口趨于老齡化，大家不可能一輩子在一直不停的買房，房地產(chǎn)的增速持續(xù)下降，像GDP增長一樣，從10%幾跌到8%，再到6.5%到7%，按照這條趨勢線過去兩年房地產(chǎn)的增速高于趨勢線，接下來如果它低于趨勢線，你可以看到明年它應該也是一個負增長，現(xiàn)在的問題只是說它負多少的問題，上一輪房地產(chǎn)銷售負增長的時候是負6到7%，一年下滑6到7%，這一次會不會超過這個水平，比如說到10%到15%的下滑，這個對于商品的需求影響可能就比較大了，因為你現(xiàn)在去判斷供給的時候當然你也認為明年供給產(chǎn)量相對今年可能是收縮，只能說可能，但是這個東西也很難講，你說現(xiàn)在只是一部分城市，就像最近討論黑色一樣的，你雖然限了2+26個區(qū)域，但是其他的不受限制的這些區(qū)域，包括東北包括西北它的富產(chǎn)其實是超出預期的，因為你只要有高利潤，本能的驅(qū)動他一定會增加生產(chǎn)，如果環(huán)保的這些問題符合要求的話，肯定是會拼命的生產(chǎn)。所以我們可以看到，房地產(chǎn)的銷售到明年，我想負是一個大概率，只是付多少的問題。這一輪房地產(chǎn)它之所以能夠持續(xù)這么長的時間的話，是因為所有的城市都經(jīng)歷了一個銷售的高峰，大家看這個圖，黃顏色這個線是一線城市，一線城市銷售高峰在2015年，今年一線城市跌的最多，跌了25%，銷售面積，二線城市是最上面這條灰色的線，它的銷售高峰是在2016年，它到今年銷售面積已經(jīng)基本上跌到零這個水平，今年最主要的銷售是在三四線，三四線到今年大概還有20%的銷售增長，所以在過去三年當中，連續(xù)三年房地產(chǎn)的銷售都是正的，其實分階段各個城市輪漲一個特征。

三四線是現(xiàn)在整個房地產(chǎn)銷售的主力，它背后的原因，當然跟三四線老百姓生活水平提高，人均GDP已經(jīng)達到了5千美元以上，它買房子你也可以把它理解為消費升級的提現(xiàn)，人的基本需求是衣食住行，衣食都滿足的情況下，自然他要提高他居住的品質(zhì)，所以他會買房，買房因為我們的三四線城市房價收入比現(xiàn)在并不高，中國絕大部分的城市來講，房價收入比大概都是在七到八年的水平，應該說它不算很離譜，國外當然更合理的水平是在5到6年，但是我們的大城市的房價收入比基本上都是在10%，像北上廣深的城市這種城市會達到20年以上，所以說三四線城市現(xiàn)在購買力這么旺盛本身跟他的房價不高有關系。但是經(jīng)過今年這么一年的上漲，其實絕大多數(shù)的城市，包括小縣城，城鎮(zhèn)的這些城市的房價也已經(jīng)都創(chuàng)出歷史新高，已經(jīng)不再是大城市創(chuàng)歷史新高，今年是所有的小城市的房價也已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。

我們可以看到，這是三四線城市它的房價的漲幅和當?shù)乩习傩帐杖氲臐q幅做一個類比，收入是紅色的線，房價是黃色的線，在過去兩年收入的增長比房價高，今年你可以理解為是過去幾年的收入持續(xù)相對比較高的增長，而房價相對不漲的購買力的集中的釋放。但是到今年我們可以看到它的房價，實際上去年房價的漲幅已經(jīng)超過居民收入的漲幅，今年肯定不用講，今年房價的漲幅進一步高于收入的漲幅。也就是說實際上對于三四線城市來講，它的房價收入比其實也在往上走的，比之前要差。

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