新起點呈現(xiàn)新景象 樓市進入“白銀時代”

• 2017年11月10日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1378 91
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  2017-2022年版房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

今年上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控，開啟了“五限”時代：限購、限貸、限價、限售、限商。在“限”的同時，政府也提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

我國房地長市場出現(xiàn)了哪些變化？

樓市新起點呈現(xiàn)新景象

今年上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控，開啟了“五限”時代：限購、限貸、限價、限售、限商。在“限”的同時，政府也提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在新的政策下，形成了新的市場、新的氣象，龍頭房企銷售向著“破五沖六”的目標前進，租賃市場開始崛起，政府租賃平臺啟用，裝配式建筑迎來了新一輪政策風口，Reits迎來大破冰，城市更新迎來發(fā)展浪潮。

限價房

2016年底，北京推出“限房價、競地價”的土地拍賣新政，即通過限定總地價、未來銷售單價以及配比部分自持房源，來限制地價和房價的過快上漲，而“限價房”就是此類地塊建成入市后的產(chǎn)品類型。近期，北京市首批兩個“限價房”項目旭輝城與金樾和著預計11月入市。

從去年11月份，“限房價、競地價”土地出讓模式運行已近一年，已有40余宗地塊成交，未來一到兩年，“限價房”項目陸續(xù)入市。隨著“限價房”項目的逐步入市，市場預期將得到有效平抑。

“破五沖六”

如果說2016年我國的房地產(chǎn)銷售額突破11萬億元、單體房企銷售額進入3000億規(guī)模創(chuàng)造歷史紀錄的話，那么今年全年銷售額將有望突破12萬億、單體房企有望破五(千億)沖六(千億)，如果成真，又將創(chuàng)造一個新的紀錄。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-9月，全國商品房銷售額91904億元，去年同期是80208億元。在房企銷售層面，前10月，碧桂園、萬科、恒大的銷售額分別是4847.7億、4328.9億、4223.4億元，均歷史性地突破四千億大關(guān)，碧桂園更是與5000億僅一步之遙。距離年終還有不到兩個月的時間，沖破6000億關(guān)卡也并非沒有可能。

政府租賃平臺

政府租賃平臺，即政府部門建立的統(tǒng)一住房租賃監(jiān)管平臺。10月31日，隨著北京住房租賃新政的正式實施，北京住房租賃監(jiān)管和服務平臺也同步上線。平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是指監(jiān)管平臺，由市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭搭建，“N”即服務平臺，是指市場服務主體建立的住房租賃網(wǎng)絡交易平臺，目前已經(jīng)接入的服務平臺包括市房地產(chǎn)中介協(xié)會、鏈家、我愛我家、建設銀行建立的服務平臺等，由京東作為技術(shù)支持平臺。此外，廣州、杭州等城市的政府住房租賃平臺也已正式啟用。

隨著黨的十九大召開，提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。目前，全國10余個城市已出臺加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施方案，均提及搭建政府住房租賃交易服務平臺，并明確了建設時間表。

城市更新

所謂城市更新，是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)、老舊建筑做必要的、有計劃的改建，包括再開發(fā)、整治改善以及保護，其中規(guī)模最大的莫過于舊城改造。房地產(chǎn)經(jīng)過20年的高速運轉(zhuǎn)，已經(jīng)進入存量時代，尤其是一線城市，迎來城市更新的發(fā)展浪潮。根據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國內(nèi)城市更新的潛在需求量十分龐大。這其中存在著并購紅利、資本紅利、運營紅利和政策紅利，一個上萬億規(guī)模的巨大市場正在形成。

長租公寓

長租公寓又被稱為白領(lǐng)公寓、青年公寓，是近幾年房地產(chǎn)三級市場新興的行業(yè)。今年，隨著全國各地先后出臺政策支持房屋租賃市場的規(guī)范和發(fā)展，長租公寓再次引起市場的強烈關(guān)注，尤其是以萬科、龍湖、遠洋、保利、碧桂園等為主的開發(fā)商，紛紛加碼長租公寓。

更為重要的是，隨著國家出臺政策，鼓勵住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)支持租賃市場的發(fā)展，一批長租公寓類REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，諸如全國首單長租公寓類REITs產(chǎn)品日前在深交所正式發(fā)行。

REITs

REITs，是指房地產(chǎn)信托投資基金，它是以發(fā)行收益憑證的方式匯集普通投資者資金，是不動產(chǎn)利用資本市場直接融資和退出的主要工具和渠道。在美國等發(fā)達國家，REITs已經(jīng)是成熟的融資工具，但在我國，一直以來由于各種原因難以破冰。

今年以來，REITs率先在租賃市場取得重大突破，在政策層面，由“試點”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮膭詈头e極支持”，政府對于REITs的態(tài)度發(fā)生重大改變。在實操層面，全國首單住房租賃類REITs產(chǎn)品在深交所正式發(fā)行，全國首家由房企發(fā)行的住房租賃類REITs產(chǎn)品也于上交所上市。

裝配式建筑

所謂裝配式建筑，是指采用系統(tǒng)化設計、模塊化拆分、工廠制造、現(xiàn)場裝配的方式建造房屋，盡可能在工廠進行加工和現(xiàn)場組裝設計而成的工業(yè)化建筑。今年3月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部連發(fā)三項裝配式建筑通知，明確提出：到2020年，培育50個以上裝配式建筑示范城市，200個以上裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，500個以上裝配式建筑示范工程，建設30個以上裝配式建筑科技創(chuàng)新基地，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)和帶動作用。

兩大部委接連發(fā)布通知，這在住建領(lǐng)域并不常見，可以說裝配式建筑迎來了新一輪的政策風口。裝配式建筑，建造速度快，受氣候條件制約小，不僅能轉(zhuǎn)變城市建設模式，還能有效降低建筑能耗，推進建筑新型工業(yè)化。

“世紀交易”

樓市進入“白銀時代”，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為新常態(tài)，今年尤其壯觀，幾起世紀交易的完成，使得房地產(chǎn)格局重新洗牌。

今年年中，持續(xù)兩年的萬科股權(quán)之爭終于以華潤的退出、深圳地鐵的入主結(jié)束，王石退任，萬科迎來“郁亮時代”。緊接著，融創(chuàng)、萬達、富力三者簽訂戰(zhàn)略合作，融創(chuàng)以438.44億元收購萬達13個文旅項目的91%股權(quán)，富力以192億元收購了70余家萬達酒店項目的全部股權(quán)。這場合作規(guī)模之大、影響力之強，被稱為“世紀交易”。此外，以萬科為主的中國財團以約790億元的價格收購了亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯，如果完成，這將是亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購案。

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