房地產(chǎn)企業(yè)：融資成本持續(xù)上漲 股權(quán)融資案例增加

• 2017年9月7日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 611 35
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面對依舊高度追求規(guī)模化，“已停不下來”的地產(chǎn)行業(yè)，不斷收縮的融資渠道令房企資金鏈日益趨緊，并成為越來越多房企的“頭頂之劍”。

融資：從狹義上講，融資（financing）即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財行為。從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為?！缎屡翣柛窭追蚪?jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現(xiàn)金的購貨款而采取的貨幣交易手段，或為取得資產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段。

截至目前公布的100多家地產(chǎn)公司半年報顯示，多數(shù)開發(fā)商銷售業(yè)績出現(xiàn)非常明顯的上漲，預(yù)計2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積依舊保持增長趨勢。但值得注意的是，大部分房企年內(nèi)各種融資渠道壓力也在逐漸增加，今年二季度以來房企融資的升勢止步。面對依舊高度追求規(guī)?；耙淹２幌聛怼钡牡禺a(chǎn)行業(yè)，不斷收縮的融資渠道令房企資金鏈日益趨緊，并成為越來越多房企的“頭頂之劍”。

融資總額環(huán)比降兩成多

漂亮的銷售業(yè)績依舊難掩開發(fā)商融資渠道收緊的現(xiàn)實。來自同策咨詢研究部的調(diào)查結(jié)果顯示，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的40家典型上市房企自6月融資峰值以來，7月、8月融資總額持續(xù)下滑。2017年8月完成融資金額共計621.98億元，已基本穩(wěn)定在600億元/月左右的均值水平，環(huán)比2017年7月的816.15億元降低了23.79%。

該機(jī)構(gòu)判斷，期間融資渠道稍有放寬，各方式融資額度占比趨于均衡，其中，債權(quán)融資額度占房企融資總量的86%，環(huán)比上月的88%有所降低；股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為14%，相比于上月略有增加。

8月，公司債仍為融資金額占比最大的融資方式，其他債權(quán)融資所占比重位居第二，海外銀行貸款成為金額占比第三高的融資方式。其中，國內(nèi)發(fā)債方面，繼7月債券發(fā)行規(guī)模首度超過去年同期后，8月地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債規(guī)模再度下滑。公司債方面，8月共計6家公司取得7筆融資，共計142.41億元。其中，融創(chuàng)、雅居樂、新城控股3家公司共計完成了4筆公司債為美元融資，金額共計14億美元。

萬科、華夏 幸福及泰禾則通過境內(nèi)公司債融資共計50億元。萬科及泰禾所完成發(fā)行的公司債均是在2017年以前獲批（分別為2015年和2016年），而華夏 幸福則是8月通過變化融資主體的方式，以集團(tuán)下投資公司作為融資主體非公開發(fā)行公司債。

根據(jù)另一家專業(yè)機(jī)構(gòu)Wind資訊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)累計發(fā)債規(guī)模2767.21億元，較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。其中，8月發(fā)債規(guī)模439.93億元，結(jié)束環(huán)比兩連漲，且較去年同期下滑58.2%。與此同時，海外融資總額也出現(xiàn)減少趨勢。Wind資訊統(tǒng)計，今年以來，地產(chǎn)企業(yè)海外累計發(fā)債規(guī)模已達(dá)279.71億美元，發(fā)行債券數(shù)量60只，規(guī)模和數(shù)量繼續(xù)超過去年規(guī)模。但8月地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模24億美元，發(fā)行債券數(shù)量7只，均連續(xù)兩個月下滑。

廣發(fā)證券分析師樂加棟分析，作為房企融資的重要渠道，銀行貸款增速亦出現(xiàn)放緩跡象，而銀行信貸資源更多向大中房企傾斜。今年前7個月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)累計銀行貸款1.27萬億元，同比去年增速17.5%，增速年內(nèi)首次出現(xiàn)回落。

相對其他資管渠道而言，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的政策較為寬松。7月發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模達(dá)472.7億元，但同期成立的房地產(chǎn)信托的規(guī)模僅為210.2億元，環(huán)比6月大幅下滑39.16%。

融資成本持續(xù)上漲

與融資規(guī)模下滑對應(yīng)的則是融資成本的上漲。

8月低于同期境內(nèi)銀行基準(zhǔn)利率（4.75%）的融資僅3筆，其中最低的一筆是寶龍地產(chǎn)三批次彈性美元貸款中的前兩批次，三年期利率3.7%；萬科8月完成發(fā)行的10億元3+2年期公司債，利率4.54%；招商蛇口8月披露的2017年第二期中期票據(jù)三年期利率4.7%。其余融資均高于同期境內(nèi)銀行基準(zhǔn)利率。其中，銀行口徑的中期票據(jù)、境內(nèi)、海外銀行貸款利率相對來說較為平穩(wěn)，而更為市場化的公司債、其他債權(quán)融資則利率波動更大。

公司債以及其他債權(quán)融資方面，除去萬科，8月所有得以發(fā)行的境內(nèi)外公司利率均在5%以上，融創(chuàng)中國兩筆美元優(yōu)先票據(jù)融資成本分別為6.88%和7.95%；泰禾集團(tuán)非公開發(fā)行的2017年第一期公司債三年期利率7.5%。此外，成本處于高位的中南建設(shè)3筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓利率則均在8%及以上。

“在調(diào)控和去杠桿的背景下，資金成本高是企業(yè)必須面對的難題?！币晃徊痪呙斀?jīng)分析人士表示，開發(fā)商目前主要的融資渠道仍是銀行、信托、資管計劃、發(fā)行債券以及股權(quán)融資。畢竟地產(chǎn)業(yè)目前能承受的融資利率比較高，是金融機(jī)構(gòu)理想的客戶，但房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險不斷積累，金融單位也需要權(quán)衡房價下跌、政策因素等負(fù)面因素給企業(yè)帶來的風(fēng)險，上調(diào)房企的融資利率，適當(dāng)控制放貸規(guī)模是金融機(jī)構(gòu)必然之選。

股權(quán)融資案例增加

僅依靠傳統(tǒng)的信譽(yù)和企業(yè)資信水平發(fā)債已無法完全滿足資本方對地產(chǎn)公司的需要，房企需要付出更多的“代價”來獲得投資方的真金白銀。

同策咨詢研究部研究員張吉輝分析，房企作為資金密集型企業(yè)，無法靈活地根據(jù)外部資本市場情況，調(diào)整收縮自身的規(guī)模和現(xiàn)金流量。在債權(quán)融資額度無法滿足企業(yè)需求、融資成本近期逐漸遞增的情況下，房企對資金持續(xù)的需求可能導(dǎo)致了房企股權(quán)融資金額的居高不下。

統(tǒng)計顯示，8月華夏 幸福、首開股份均通過出讓平臺、項目公司股權(quán)引入資管計劃、信托資金，融資總金額高達(dá)85億元。其中，在股權(quán)融資中有3筆境內(nèi)再融資是通過轉(zhuǎn)讓子公司部分或全部股權(quán)的方式引入外部資金。其中，華夏 幸福通過平安大華以及建信信托融資共計25億元；首開股份通過以上方式融資金額達(dá)60億元。此外，8月監(jiān)控到的其余股權(quán)融資均為少量小額的港股股票期權(quán)計劃。

張吉輝進(jìn)一步表示，近幾月引入戰(zhàn)略投資者進(jìn)行股權(quán)融資的房企中不乏龍頭房企的身影。通過出讓項目權(quán)益等方式進(jìn)行境內(nèi)股權(quán)融資，逐漸成為房企融資的常用方式之一。

此外，開發(fā)商在面臨融資難度大、成本高的同時，高負(fù)債也需要企業(yè)高度警惕，它們將共同考驗企業(yè)的資金鏈安全。截至目前，滬深兩市上市房企已基本完成半年報披露，約七成房企凈利潤明顯上漲。

業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商尤其是龍頭企業(yè)大多采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式來實現(xiàn)利潤高速增長，在實現(xiàn)快速增長的同時，將不可避免地面臨高負(fù)債的風(fēng)險。

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