樓市上半年去庫存效果明顯 三、四線城市存在區(qū)域分化問題

• 2017年7月18日 ZhouXun來源：人民日報 287 11
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今年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是供給側結構性改革的深化之年。半年已過，“三去一降一補”有什么成效？三、四線樓市庫存是否依然“壓力山大”？企業(yè)杠桿率有沒有降低、成本有沒有下降？百姓迫切需要解決的短板補上了嗎？

業(yè)界思考

今年上半年，以滄州為代表的三、四線樓市，變化還是相當大。

年初時，滄州樓市熱火朝天，企業(yè)盈利高達50%，遠超正常情況下的15%。為抑制房價過快上漲，市政府加大了住房用地的供給力度，從每年2000畝增加到3000畝。但地價沒能隨之下降，年初每畝800萬元的地價，到6月底已經(jīng)高達每畝1300萬元。

3月限購政策出臺后，開發(fā)商的日子不好過。特別是由于前期房價居高不下，一些惜售的新項目還來不及開盤，導致限購政策出臺后，銷售陷入了僵局。

針對市場新變化，一些開發(fā)商也在尋求與地方政府合作，參與到實行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項目中。希望減輕自身庫存壓力，也給棚改戶提供更大的安置房選擇空間。但是，棚改項目畢竟數(shù)量有限，利用棚改去庫存的效果并不明顯。

到底怎樣才算健康地去庫存?顯然不能總靠臨時出臺限購令。如果想在保持樓市穩(wěn)定的前提下去庫存，可能需要借鑒有些城市的做法，先限地價，再限房價。地價不控制，房價很難降;房價虛高，老百姓有剛需的買不起，做投資的也會觀望，還會積累新的庫存。

想實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，不能僅靠短期的硬限制，更要依賴長期的軟調(diào)控，不同城市應該利用地緣優(yōu)勢差異化發(fā)展，盡量實現(xiàn)供需兩端的平衡。

——河北鹽百集團房地產(chǎn)公司總裁 張克騫

專家點評

在“因城施策”去庫存的作用下，今年上半年全國去庫存效果比較明顯。但需要注意的是，三、四線城市存在區(qū)域分化問題，有些熱點三線城市的去庫存進程較快，可售住房數(shù)量持續(xù)下降，導致房價有所上升，捂盤惜售現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。針對這類城市，應在準確研判后續(xù)需求增速的基礎上，加大住宅用地供應節(jié)奏和開發(fā)上市力度，避免由于補庫存緩慢造成階段性供求再次失衡，誘發(fā)下一階段出現(xiàn)房價上漲壓力。同時做好政策預案，當房價漲幅達到一定程度時，及時出臺限貸、限購措施，給過熱的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城市，仍應堅定不移地執(zhí)行去庫存政策。

除了去庫存的因素，部分三、四線城市出現(xiàn)住房價格上漲還有多方面原因。第一，這些熱點三、四線城市大都位于區(qū)域核心地區(qū)，或地處大都市圈輻射區(qū)域，隨著新型城鎮(zhèn)化快速推進以及區(qū)域融合發(fā)展，住房市場需求會有所提振。第二，由于一線城市和部分二線城市實行了限購、限貸政策，在溢出效應的作用下，一些自住需求和投資需求涌向附近的三、四線城市。第三，在前期優(yōu)惠利率和首付政策拉動下，當?shù)刈》啃枨蠹嗅尫拧?/p>

后續(xù)去庫存的關鍵，是要讓新市民安居樂業(yè)。無論是就近轉移的農(nóng)業(yè)人口，還是返回家鄉(xiāng)購房的外出務工人員，都將是下一階段三、四線城市購房的主力軍，要給予新市民購房更多的政策性支持，包括信貸、稅收、保障等一系列措施，才可能為去庫存爭取多贏的結果。

——國務院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民

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