北京樓市調(diào)控再出重拳，4月14日，北京市住建委會(huì)同市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布了一項(xiàng)通知，規(guī)定規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，并出臺(tái)三項(xiàng)措施防范“以租代售“。

規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致

2016年9月30日，北京出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，要求強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

截至2017年4月13日，北京已有18塊住宅用地按照“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”交易方式成交，分布在海淀、大興、豐臺(tái)、房山、門(mén)頭溝、密云、平谷7區(qū)。按照競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，土地報(bào)價(jià)達(dá)上限后進(jìn)入競(jìng)商品住房自持比例的地塊有8個(gè)，自持比例100%和70%的地塊各有4個(gè)。

本著維持市場(chǎng)公平和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期原則，此次《通知》明確，企業(yè)持有年限應(yīng)與土地出讓年限保持一致，即70年。同時(shí)，考慮到經(jīng)營(yíng)主體的穩(wěn)定性和延續(xù)性，對(duì)企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算、合并重組、股權(quán)變動(dòng)等情況做了相應(yīng)規(guī)定，即企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理;企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。

三項(xiàng)措施防范“以租代售”

為防止企業(yè)“以租代售”違規(guī)行為，保障租賃雙方權(quán)益，通知提出三項(xiàng)措施。

首先，明確租賃合同訂立期限不得超過(guò)10年;其次，將自持出租房屋納入北京房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，要求租賃合同網(wǎng)上簽約，并進(jìn)行登記備案，便于各區(qū)進(jìn)行日常管理。

另外，嚴(yán)厲處理違規(guī)銷(xiāo)售行為，對(duì)擅自將自持商品住房“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，取消其后續(xù)參與土地招拍掛資格，并按相關(guān)規(guī)定予以降級(jí)或者注銷(xiāo)資質(zhì)。

為保障企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通知規(guī)定自持部分租賃實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，出租對(duì)象不限定特定企業(yè)和個(gè)人，租金價(jià)格由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)水平共同商定。此外，為確保自持房屋滿足租住需求、便于規(guī)范管理，通知規(guī)定企業(yè)應(yīng)對(duì)此類(lèi)房屋進(jìn)行全裝修。

為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，通知還規(guī)定企業(yè)可自行成立租賃管理部門(mén)開(kāi)展自持商品住房租賃經(jīng)營(yíng);也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，《通知》規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類(lèi)房產(chǎn)性質(zhì)是只能出租、不得買(mǎi)賣(mài)，即便企業(yè)重組、股權(quán)變動(dòng)原因整體轉(zhuǎn)讓后，仍應(yīng)繼續(xù)用于出租?！锻ㄖ钒杨A(yù)防和懲治“以租代售”的行為作為重點(diǎn)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)趙秀池教授認(rèn)為，這一舉措，有利于北京住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展。去年國(guó)辦39號(hào)文件提出大力培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，但是各地還是感到無(wú)從下手。北京在土地出讓環(huán)節(jié)，競(jìng)自持商品住宅比例，做了很好的探索和嘗試，對(duì)租賃市場(chǎng)是個(gè)創(chuàng)新。與此同時(shí)，文件禁止并嚴(yán)懲以租代售行為，也能從源頭上有效預(yù)防政策走樣。