“政策預(yù)期看悲、深圳遭調(diào)控帶圍剿、市場將形成拉鋸戰(zhàn)。如今房價已飄在天上，調(diào)控最大的效果也只能體現(xiàn)在成交量和供應(yīng)量上。目前深圳最可能出臺的是房貸政策?！? 深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓在協(xié)會論壇上分享道。

樓市干貨姐徐楓分析深圳最有可能出臺房貸政策的原因及具體方向，樓市成交實況，周邊城市出調(diào)控政策對深圳的影響，以及深圳久久未出政策的三大原因。還推薦剛需買房的三大區(qū)域，值得購房者細細觀看，其實這更像一篇2017買房時間攻略。

新政對深圳的影響開始發(fā)酵，恐慌入市至簽單量猛增

看似在回暖的3月深圳樓市實際烏云密布。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析(以下簡稱房中協(xié))監(jiān)測，3月我市一手住宅共成交803套，同比大幅下降81.9%，環(huán)比下降0.1%，已是自2016年10月以來連續(xù)第5個月環(huán)比下滑。

二手住宅本月成交4838套，亦僅去年同期成交量的四分之一。而成交均價方面，深圳一手住宅成交均價也出現(xiàn)了連續(xù)下跌態(tài)勢，已從去年9月份的61600元/㎡下跌至目前54730元/㎡，均價已下跌了6870元/㎡。

而值得關(guān)注的是，在近兩周以來，我市一手住宅成交情況有所好轉(zhuǎn)，均出現(xiàn)了量價齊升。據(jù)房中協(xié)分析，這主要是其他城市緊鑼密鼓出臺的政策對深圳市場帶來恐慌性交易：2017年第12周，深圳房地產(chǎn)中介二手房周簽單量環(huán)比上升12.2%;2017年3月二手房網(wǎng)簽5289單，較2月2064單環(huán)比增加156%。

徐楓表示，全國各地陸續(xù)跟風(fēng)出臺調(diào)控政策，特別是臨深各城市紛紛揮起了調(diào)控大棒，對深圳形成了調(diào)控圍堵之勢，這在一定程度上加大了市場對于深圳未來短期內(nèi)出臺更嚴厲調(diào)控政策的預(yù)期，使得部分投資者及自住客改變了觀望態(tài)度，皆擔心失去交易資格而恐慌入市，第13周深圳房地產(chǎn)中介二手房周簽單量環(huán)比上升127.8%。

房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，在第12和13周中，投資公司成為供求主力。隨著新政預(yù)期導(dǎo)致的供需集中釋放，第14周二手房簽單量迅速回落至597套，環(huán)比下降80.9%。

房貸政策最有可能出臺

而之后的市場走勢將因為政策是否出臺帶來波動。

房中協(xié)分析認為，深圳是否會在短期內(nèi)出臺更為嚴厲的調(diào)控政策，實際上還得取決于未來短期內(nèi)樓市的整體走向是否會超出目前較為平穩(wěn)的市場運行態(tài)勢。其預(yù)測，如近期樓市上漲的速度與幅度超出了政府的預(yù)期范圍，不排除在今年4月下旬至5月下旬期間，我市會出臺更為嚴厲的房貸政策。

如今，房貸在銀行金融機構(gòu)各項貸款中的比重依然處于高位;房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險隱患未除。房中協(xié)徐楓認為，深圳最可能出臺的政策是房貸政策。其中貸款年限、貸款利率、交易流程加稅等任何一項有緊縮，對于流通性都是沉重的打擊。

若政策出臺，樓市成交將會于5月進一步下挫，6月低位企穩(wěn);如政策不出臺：則成交量有望在4月下旬回升，后逐漸上升。

現(xiàn)今未出政策的原因也很明顯，首先深圳是廣東省最早出樓市調(diào)控政策的城市，且最為嚴厲，近期出政策的城市都有留下活口，而深圳已沒有迫切的需求必須馬上出政策。再者如今樓市成交已處于量價齊跌的狀態(tài)。還有一個不可忽略的因素是，目前深圳政府班子處于換屆階段。

“但投資渠道不建立起來，房地產(chǎn)調(diào)控就是浮云?！毙鞐魅缡钦f。

深圳商品住宅的資產(chǎn)泡沫會怎么戳破?

在房中協(xié)的分析中顯示，深圳商品住宅存在資產(chǎn)泡沫原因是：低息+易融資+M2發(fā)行過量+收入增長+投資意識強。而對資產(chǎn)泡沫的測量手段主要有兩種，一是房價收入比，二是年金(A)到現(xiàn)值(PV)的折現(xiàn)。

而要戳破資產(chǎn)泡沫，主要得從需求側(cè)去流動性，其次未來在持有環(huán)節(jié)方面加稅。因此，房中協(xié)給出的政策建議是可以通過加稅，限貸。

以香港為例，對于購買第一套住宅居民來說，只需要交付基本印花稅。如果居民在買入第二套住宅的半年內(nèi)賣出首套住宅，可獲退回在基本印花稅以外增加的稅收，而二套住宅的稅率可根據(jù)房屋總價上浮。

深圳市的住房供給結(jié)構(gòu)為(從大到小)市場各類租賃住房、公共租賃/人才住房(保障性住房)、各類小產(chǎn)權(quán)房(目前為法外市場體系)、安居型商品房(保障性住房)、剛需型商品房、豪宅。事實上，住房供需是無法直接通過無限制地擴大商品住房的供應(yīng)來達到總供需平衡。

房中協(xié)認為，在實際中供給端應(yīng)遵循“分離均衡”的原則，根據(jù)住房需求者的實際支付能力進行細分分層劃分，再根據(jù)此劃分后的需求，分別對不同層次的住房需求予以分類供給，最終通過每一個層次的供需平衡間接實現(xiàn)總供需的平衡。