“我一直認為中國過去20年的房地產(chǎn)市場是沒有專業(yè)研究的。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在鏈家研究院成都分院成立研討會上表示，目前房地產(chǎn)基礎(chǔ)性研究還遠遠不夠，必須要有人將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行挖掘與清晰化，而鏈家研究院扮演的，正是讓正確信息更好流通的地產(chǎn)服務(wù)平臺角色。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在成都分院成立研討會上發(fā)言。

鏈家的數(shù)據(jù)包含全國30多個城市的新房、二手房與租賃信息，此外鏈家擁有管理著超過3千億元的資管數(shù)據(jù)。其中，源源不斷豐富的新增房源、新增客源、房源存量信息、房源調(diào)價信息則構(gòu)成了動態(tài)數(shù)據(jù)，既有的帶看信息、房屋成交情況、貸款與稅費情況，屬于靜態(tài)部分。

鏈家研究院成立兩年，基于鏈家集團龐大的數(shù)據(jù)庫做了多方面的研究。

針對消費者的買房賣房動態(tài)軌跡，鏈家研究院做了總結(jié)歸納，在過去，人的一生只買一套房子，而現(xiàn)在，剛需、改善到養(yǎng)老需求的三次購房過程基本上已是常態(tài)。據(jù)成都鏈家研究院院長張鍵透露，基于這樣的消費者行為軌跡動向，鏈家研究院可以為營銷提供數(shù)據(jù)支持。

鏈家研究院對市場的分析可以概括為交易結(jié)構(gòu)、熱點分布、交易人群、市場缺口四個要素。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場需要數(shù)據(jù)參考，鏈家研究院對大數(shù)據(jù)進行分析之后，將提供關(guān)于供需平衡、行業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、平抑波動等方面的決策建議。

最后一點是針對消費者本身提供的決策分析，消費者交易決策涉及的因素有哪些，應(yīng)該選擇什么樣的資產(chǎn)配置方案，都有數(shù)據(jù)可循。

在分析市場時，鏈家研究院會用到幾個關(guān)鍵性的指標(biāo)。一個是代表市場供需關(guān)系的客房比。以成都為例，2014年，鏈家集團成都市場的客房比是2:1，意味著每新增一套房源，就會有兩個新增客戶去競爭這套房子，到了2016年，客房比變成了4.7:1。

第二個指標(biāo)是成交周期，成都二手房市場的業(yè)主與客戶成交周期，2016年初分別為90天與30天，2016年底，這一數(shù)據(jù)變?yōu)榱?0天與20天。二手房市場逐漸活躍，市場交易節(jié)奏不斷加快。

另外還有兩個判斷市場需求的指標(biāo)，一是帶看量，二是業(yè)主漲價占比。張鍵介紹說，帶看量與市場的成交量往往成正相關(guān)，業(yè)主漲價占比與市場交易價格同樣也成正比。

除此之外，鏈家研究院還可以將研究具化到不同購房人配置房產(chǎn)的特點、購房目的分析等，甚至是區(qū)域土豪的分析。

只是在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，這些分析都還遠遠不夠。目前以房價收入比判斷市場購買力，憑借成交均價判斷價格趨勢，都是單薄片面的。

“就比如判斷市場供需情況，是不是應(yīng)該單獨提煉出一個‘可簽房源’，將供應(yīng)中的非可成交部分去掉，再來考量?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)認為，依然需要持續(xù)不斷地加大觀察樣本量，將數(shù)據(jù)中業(yè)務(wù)考核的影響因素去掉?！斑€原與同步市場情況已經(jīng)很難了，從中提取標(biāo)準(zhǔn)，梳理框架，做出專業(yè)客觀的分析，還遠遠不夠?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)強調(diào)，鏈家研究院的信條是“堅持做正確的事情，讓正確的事情加速發(fā)生”。 “我們相信數(shù)據(jù)和研究本身會產(chǎn)生價值?！彼f，“鏈家給研究院設(shè)定的目標(biāo)是在未來的三到五年內(nèi)做好基礎(chǔ)研究，這樣才有后面的事情?！?/p>

成都鏈家研究院的設(shè)立，正是要加大西南地區(qū)的數(shù)據(jù)采集與分析。當(dāng)天，鏈家研究院成都分院院長張鍵發(fā)布了《六大城市住房消費大數(shù)據(jù)報告》，成都、重慶、武漢、長沙、合肥、南京被概括為內(nèi)陸六城。報告顯示，六大城市GDP增速超越一線城市與全國平均增速，人口凈流入數(shù)據(jù)客觀，資源吸附能力可觀。

城市的發(fā)展、房地產(chǎn)市場的進程，自有其內(nèi)在邏輯，他們的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟、衰落有一個大致可以遵循的基本規(guī)律。

“只有將基礎(chǔ)研究做好了，才能談規(guī)律是什么，目前基礎(chǔ)數(shù)據(jù)還有很大的空間?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)總結(jié)道。