在房?jī)r(jià)連續(xù)上浮數(shù)月之后,北京樓市開(kāi)始降溫,出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年1月份,北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽2999套,環(huán)比2016年12月份下降36.8%,同比2016年1月份下降32.8%。
1月份北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均價(jià)為38006元/平方米,環(huán)比2016年12月份下降6.6%。
值得關(guān)注的是,春節(jié)前后,二手房帶看量也出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。“春節(jié)前后,看房客戶相對(duì)較少,但業(yè)主掛牌價(jià)格較高,交易價(jià)格也未見(jiàn)明顯下滑?!薄蹲C券日?qǐng)?bào)》在通州某中介門(mén)店發(fā)現(xiàn),盡管已經(jīng)上班兩天,但門(mén)店冷清,幾乎沒(méi)有訪客。該店銷(xiāo)售人員也向記者表示,與去年春節(jié)后的成交和帶看量熱度相比,今年明顯不足。
量?jī)r(jià)齊跌
“2017年整體樓市將呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)”,這是業(yè)內(nèi)眾多專業(yè)人士的共同預(yù)判。不過(guò),對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō),降溫可能主要體現(xiàn)在成交量的下滑上,價(jià)格出現(xiàn)大幅下降的概率很低,但周期性波動(dòng)不可避免。
統(tǒng)計(jì)顯示,在1月份新建住宅成交量方面,各類(lèi)業(yè)態(tài)都進(jìn)入了低谷期,別墅網(wǎng)簽70套,占15.7%,交易量為2016年3月份以來(lái)的最低值;自住型商品房網(wǎng)簽520套,占17.3%;非別墅、非自住房的其它新建商品住宅網(wǎng)簽2009套,占67.0%,低位徘徊。
從成交區(qū)域分布上來(lái)看,門(mén)頭溝、順義、海淀等區(qū)由于供應(yīng)量較大,新房成交靠前,而石景山區(qū)僅成交2套房。
從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看,1月份成交均價(jià)為38006元/平方米,是2016年8月份房?jī)r(jià)大幅上漲以來(lái)的月均成交均價(jià)的最低值,環(huán)比下降趨勢(shì)明顯。
臨近春節(jié)的時(shí)間向來(lái)都是北京新房市場(chǎng)的淡季,而今年的春節(jié)長(zhǎng)假恰好在1月底,在傳統(tǒng)淡季和特殊時(shí)間點(diǎn)的影響下,加上2016年930新政出臺(tái)后,北京新房市場(chǎng)在需求端受限、供給端嚴(yán)控的情況下本身就處在趨冷的走勢(shì)中,所以北京新房市場(chǎng)整體出現(xiàn)了較大幅度的降溫。
“成交均價(jià)較低的原因不乏1月份無(wú)豪宅成交的原因”,有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言,1月份自住型商品房成交量較高,但“10萬(wàn)元+”的豪宅項(xiàng)目則沒(méi)有成交,成交均價(jià)最高的5個(gè)項(xiàng)目中,排在第一位的霞公府均價(jià)超8萬(wàn)元/平方米,其它4個(gè)項(xiàng)目超7.5萬(wàn)元/平方米。不過(guò),該人士也表示,政策收緊仍是主要原因。從貸款利率來(lái)看,1月份,全國(guó)首套房貸款利率出現(xiàn)上升跡象。
節(jié)后將繼續(xù)低迷
在過(guò)去的2016年,個(gè)人房貸猛增,房?jī)r(jià)也是在春節(jié)后開(kāi)始迅速攀升,這種市場(chǎng)周期是否會(huì)重現(xiàn)?
“按照過(guò)往的市場(chǎng)規(guī)律,春節(jié)后隨著開(kāi)盤(pán)量的增加,新房市場(chǎng)一般會(huì)迎來(lái)供應(yīng)和交易高峰”,胡景暉表示,但是受2016年樓市調(diào)控收緊影響,以及近幾年土地供應(yīng)萎縮,新房項(xiàng)目供應(yīng)減少,新房項(xiàng)目偏高端化,尤其是二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷等多重因素影響,2月份北京新房市場(chǎng)仍將延續(xù)之前的低迷。
中原地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為,2017年,降溫是主要趨勢(shì),但因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)難以全面改變,信貸雖然收緊但幅度有限,所以將以“量跌價(jià)微跌”為主要走勢(shì)波動(dòng)。
民生證券房地產(chǎn)分析師溫陽(yáng)、徐超則認(rèn)為,在多管齊下的調(diào)控政策下,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將進(jìn)一步平穩(wěn)回落,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭將得到遏制。但是,核心城市新房房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)快速、大幅回落。背后的原因是,開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)兩年的高景氣度周期,加上前期大規(guī)模發(fā)債,目前現(xiàn)金流充裕;另外,伴隨城市化進(jìn)程的財(cái)富轉(zhuǎn)移仍在繼續(xù),市場(chǎng)對(duì)一線及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期的預(yù)期并未發(fā)生改變。
事實(shí)上,《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中也發(fā)現(xiàn),在進(jìn)入存量房時(shí)代的北京樓市中,二手房交易量雖下滑,但價(jià)格依舊堅(jiān)挺。
“從現(xiàn)在看,通州區(qū)的二手房房?jī)r(jià)目前是處在最高點(diǎn)上,運(yùn)河核心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元∕平方米,個(gè)別小戶型房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)元∕平方米,即使是九棵樹(shù)商圈中,不少房源也比2016年年初大幅上漲,但居高不下,甚至每平方米上漲超過(guò)2萬(wàn)元?!鄙鲜鲋薪殚T(mén)店的經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者直言,預(yù)計(jì)2017年北京二手市場(chǎng)價(jià)格將平穩(wěn),基本不具備下降的可能性,但不排除個(gè)別區(qū)域的個(gè)別房源價(jià)格下行。
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