彭文豪
一、后疫情時代度假村行業(yè)迎來結(jié)構(gòu)性變革：市場規(guī)模突破5000億
中國度假村行業(yè)正在經(jīng)歷一場深刻的結(jié)構(gòu)性變革。根據(jù)中研普華最新發(fā)布的《2023-2028年中國度假村行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示，2022年中國度假村市場規(guī)模達(dá)到5230億元，盡管受疫情影響同比下降8.7%，但2023年上半年已實現(xiàn)強勢反彈，同比增長23.5%，預(yù)計到2028年市場規(guī)模將突破8500億元，年均復(fù)合增長率(CAGR)達(dá)10.2%。
這一復(fù)蘇態(tài)勢背后是多重因素的共同作用：
? 消費升級持續(xù)深化：中國中等收入群體突破4億人，高品質(zhì)度假需求持續(xù)釋放
? 政策紅利不斷釋放：文旅部"十四五"規(guī)劃明確提出支持度假區(qū)提質(zhì)升級
? 出行方式轉(zhuǎn)變：短途游、周邊游成為新常態(tài)，度假村成為城市微度假首選
? 產(chǎn)品供給創(chuàng)新：主題化、個性化度假產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，刺激消費需求
中研普華產(chǎn)業(yè)咨詢團(tuán)隊調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中國度假村行業(yè)已形成明顯的"金字塔"結(jié)構(gòu)：
1. 奢華度假村：如安縵、悅榕莊等國際品牌，平均房價超過3000元/晚
2. 高端度假村：如ClubMed、開元森泊等，平均房價1500-3000元/晚
3. 中端度假村：如裸心谷、花間堂等本土品牌，平均房價800-1500元/晚
4. 大眾度假村：如各類溫泉度假村、農(nóng)家樂升級版，平均房價800元以下
特別值得注意的是，Z世代正成為度假村消費的主力軍。中研普華消費者調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，25-35歲年齡段貢獻(xiàn)了度假村消費的46%，且這一比例仍在持續(xù)上升。"這代消費者更注重體驗而非炫耀，追求'沉浸式'而非'打卡式'度假。"中研普華文旅產(chǎn)業(yè)首席分析師張明指出。
二、消費新趨勢：微度假、深度體驗與可持續(xù)旅游重塑行業(yè)格局
1. "城市微度假"現(xiàn)象崛起
疫情后，"2小時度假圈"概念迅速走紅。中研普華調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：
? 82%的消費者選擇車程2小時內(nèi)的度假目的地，較2019年提升27個百分點
? 周末微度假訂單占比從2019年的35%提升至2023年的58%
? "宅度假"(Staycation)搜索量2023年同比增長420%
這一趨勢催生了新型度假產(chǎn)品：
? 城市度假綜合體：如廣州從都國際莊園，融合酒店、溫泉、高爾夫等多元業(yè)態(tài)
? 近郊野奢營地：如"大熱荒野"品牌，提供高端帳篷露營體驗
? 鄉(xiāng)村度假集群：如莫干山民宿群，形成規(guī)模效應(yīng)
中研普華《中國微度假市場發(fā)展白皮書》預(yù)測，到2025年，城市微度假市場規(guī)模將突破3000億元，占整個度假市場的35%以上。
2. 體驗經(jīng)濟(jì)催生深度度假產(chǎn)品
傳統(tǒng)"觀光+住宿"的簡單模式正在被顛覆，深度體驗成為核心競爭力：
? 文化沉浸式：如"只有河南·戲劇幻城"，將戲劇表演與住宿體驗深度融合
? 主題定制化：如ClubMed的親子主題度假村，兒童托管服務(wù)使用率達(dá)78%
? 健康養(yǎng)生型：如溫泉療愈度假村，平均入住率高出行業(yè)均值15個百分點
中研普華調(diào)研發(fā)現(xiàn)，活動收入正成為度假村盈利的新引擎。高端度假村非客房收入占比已從2019年的32%提升至2023年的45%，涵蓋SPA、課程、導(dǎo)覽等多元體驗。"未來五年，能夠打造獨特體驗IP的度假村將獲得更高溢價能力。"中研普華咨詢總監(jiān)李強表示。
3. 可持續(xù)發(fā)展成為行業(yè)共識
ESG理念正深刻影響度假村行業(yè)發(fā)展：
? 綠色建筑認(rèn)證：2023年新增度假村項目中，獲得LEED認(rèn)證的比例達(dá)41%
? 零碳度假村：如松贊林卡推出的"碳中和住宿"產(chǎn)品，溢價率達(dá)25%
? 社區(qū)參與模式：80%的高端度假村與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)建立共生關(guān)系
中研普華《可持續(xù)旅游發(fā)展報告》顯示，67%的消費者愿意為環(huán)保型度假產(chǎn)品支付10-15%的溢價，這一比例在Z世代中更高達(dá)82%。"可持續(xù)發(fā)展已從加分項變?yōu)楸卮痤}。"中研普華ESG研究中心負(fù)責(zé)人王靜強調(diào)。
三、資本競逐下的行業(yè)痛點：挑戰(zhàn)與創(chuàng)新解決方案
1. 投資回報周期拉長與運營效率提升
盡管前景廣闊，度假村行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)：
? 投資門檻高：中高端度假村單房投資成本達(dá)80-120萬元，是城市酒店的2-3倍
? 回報周期長：行業(yè)平均投資回收期從5-7年延長至8-10年
? 季節(jié)性明顯：多數(shù)度假村旺季入住率超90%，淡季不足40%
中研普華《度假村運營效率分析報告》指出，通過全季經(jīng)營策略可有效緩解季節(jié)性問題：
? 冬季推出溫泉產(chǎn)品，夏季主打避暑概念
? 開發(fā)會議會展市場，填補工作日空檔
? 推出長住套餐，提升淡季入住率
2. 人才短缺與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化困境
度假村行業(yè)面臨嚴(yán)重的人才缺口：
? 一線服務(wù)人員流動率高達(dá)35%，是城市酒店的1.5倍
? 專業(yè)度假村經(jīng)理人供需比達(dá)1:8
? 復(fù)合型人才(服務(wù)+專業(yè)活動指導(dǎo))極度稀缺
針對這一痛點，頭部企業(yè)探索創(chuàng)新解決方案：
? 校企合作：如ClubMed與旅游院校共建人才培訓(xùn)基地
? 數(shù)字化賦能：應(yīng)用AI客服處理60%的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)需求
? 共享員工：淡旺季調(diào)配機制，提高人力資源利用率
3. 土地政策與生態(tài)紅線約束
度假村發(fā)展面臨土地瓶頸：
? 建設(shè)用地指標(biāo)緊張，審批周期長
? 生態(tài)紅線內(nèi)項目開發(fā)受限
? 鄉(xiāng)村土地流轉(zhuǎn)存在法律風(fēng)險
中研普華政策研究中心建議采取以下策略：
? 優(yōu)先選擇存量資產(chǎn)改造，如廢棄工廠、學(xué)校轉(zhuǎn)型
? 采用"點狀供地"模式，減少土地占用
? 發(fā)展移動式度假設(shè)施，如高端房車營地
基于對行業(yè)200+項目的深度調(diào)研和大數(shù)據(jù)分析，中研普華提出以下前瞻判斷：
1. 品牌化與連鎖化加速
當(dāng)前中國度假村品牌化率僅為28%，遠(yuǎn)低于歐美成熟市場的60%。未來五年將迎來品牌整合潮：
? 國際品牌加速本土化，如安縵在上海周邊布局"養(yǎng)云安縵"
? 本土品牌通過管理輸出快速擴張，如開元森泊三年內(nèi)簽約20個項目
? 并購重組活躍，資本助推行業(yè)集中度提升
2. 科技賦能沉浸式體驗
技術(shù)應(yīng)用將從基礎(chǔ)服務(wù)走向深度體驗創(chuàng)新：
? AR/VR技術(shù)打造虛擬與現(xiàn)實融合的沉浸場景
? AI個性化推薦系統(tǒng)提升客戶體驗
? 物聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)房間智能調(diào)控和無接觸服務(wù)
? 數(shù)字孿生技術(shù)用于度假村規(guī)劃和管理
3. "度假+"業(yè)態(tài)深度融合
單一住宿功能向復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)演進(jìn)：
? "度假+康養(yǎng)"：如泰康之家打造的CCRC養(yǎng)老社區(qū)
? "度假+教育"：如新東方投資的研學(xué)營地
? "度假+商業(yè)"：如融創(chuàng)文旅城模式
? "度假+農(nóng)業(yè)"：如田園綜合體項目
中研普華產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家張偉指出："未來度假村的競爭，本質(zhì)上是生活方式的競爭。誰能更好地滿足消費者對'第三空間'的向往，誰就能贏得市場。"
五、投資策略與政策機遇
基于對行業(yè)的深度洞察，中研普華為不同參與者提供建議：
1. 對于投資者
? 關(guān)注存量改造：老舊酒店、廠房改造為度假村的投資回報率優(yōu)于新建項目
? 布局主題賽道：親子、康養(yǎng)、文化等垂直領(lǐng)域仍有較大空間
? 重視運營能力：選擇具有成熟管理體系的項目
2. 對于開發(fā)商
? 精準(zhǔn)定位：避免同質(zhì)化競爭，深耕細(xì)分市場
? 輕資產(chǎn)擴張：通過品牌和管理輸出降低資本壓力
? 內(nèi)容為王：投資獨特體驗IP，構(gòu)建競爭壁壘
3. 對于政策制定者
? 完善土地政策：創(chuàng)新點狀供地模式，盤活存量資產(chǎn)
? 加強標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)：制定度假村行業(yè)等級評定標(biāo)準(zhǔn)
? 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合：推動"度假+"多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展
中研普華《中國度假村行業(yè)投資價值評估模型》顯示，優(yōu)質(zhì)度假村資產(chǎn)的資本化率(Cap Rate)穩(wěn)定在6-8%，高于商業(yè)地產(chǎn)平均水平，展現(xiàn)出良好的投資價值。但需警惕部分過熱市場的泡沫風(fēng)險，建議投資者進(jìn)行專業(yè)盡調(diào)。
結(jié)語：把握"十五五"文旅融合新機遇
隨著國家"十五五"規(guī)劃即將啟動，文旅融合發(fā)展將成為政策重點。文化和旅游部已明確將"建設(shè)一批國家級旅游度假區(qū)"納入重點工作。中研普華政策監(jiān)測顯示，2023年以來已有18個省份出臺支持度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項政策，涵蓋財政補貼、稅收優(yōu)惠、融資支持等多個維度。
在這個充滿變革與機遇的新時代，中國度假村行業(yè)正站在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵節(jié)點。那些能夠準(zhǔn)確把握消費趨勢、構(gòu)建差異化體驗、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，將在未來五年贏得戰(zhàn)略主動。中研普華將持續(xù)深耕文旅產(chǎn)業(yè)研究，為行業(yè)參與者提供數(shù)據(jù)支持、戰(zhàn)略咨詢和落地解決方案，共同推動中國度假村行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
若希望獲取更多行業(yè)前沿洞察與專業(yè)研究成果，可參閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院最新發(fā)布的《2023-2028年中國度假村行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業(yè)戰(zhàn)略布局提供權(quán)威參考依據(jù)。
研究院服務(wù)號
中研網(wǎng)訂閱號