隨著城市化進程的加速和居民生活水平的提高，中國城市經(jīng)營行業(yè)正迎來前所未有的發(fā)展機遇。城市經(jīng)營不僅關(guān)乎城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與運營，更涉及到公共服務(wù)的提供、房地產(chǎn)開發(fā)的合理規(guī)劃以及城市整體運行的高效性。

一、行業(yè)概覽：政策驅(qū)動與市場擴容重塑城市經(jīng)營生態(tài)

中國城市經(jīng)營行業(yè)在新型城鎮(zhèn)化與雙碳目標(biāo)的疊加效應(yīng)下，已從傳統(tǒng)基建主導(dǎo)邁入全要素運營時代。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2030年中國城市經(jīng)營行業(yè)經(jīng)營模式分析及發(fā)展前景展望報告》數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年行業(yè)市場規(guī)模從7.8萬億元增至12.5萬億元，年復(fù)合增長率達9.8%，其中智慧城市、綠色建筑等新興領(lǐng)域貢獻超30%增量。

2024年，全國城市更新項目投資規(guī)模突破3.2萬億元，老舊小區(qū)改造覆蓋率提升至65%，標(biāo)志著行業(yè)進入存量與增量并重的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期。

二、產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)：從“政府單核”到“多元協(xié)同”的生態(tài)圖譜

當(dāng)前城市經(jīng)營產(chǎn)業(yè)鏈呈現(xiàn)上游技術(shù)化、中游服務(wù)集成化、下游需求多元化的特征。上游領(lǐng)域，以BIM(建筑信息模型)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備為核心的智能建造技術(shù)供應(yīng)商市場集中度提升，2024年CR5(行業(yè)前五企業(yè)份額)達48%;中游服務(wù)商分化明顯，頭部企業(yè)如萬物云、龍湖智創(chuàng)生活通過“科技+服務(wù)”模式，在城市運營服務(wù)市場占據(jù)23%份額;下游需求端，地方政府財政模式從土地依賴轉(zhuǎn)向經(jīng)營性資產(chǎn)運營，2024年城市特許經(jīng)營項目中標(biāo)金額同比增長42%。

三、經(jīng)營模式創(chuàng)新：PPP 3.0與REITs催化市場化破局

傳統(tǒng)政府主導(dǎo)模式正被三大創(chuàng)新路徑顛覆：

PPP 3.0政企協(xié)作：2024年財政部新增入庫PPP項目中，TOD(軌道交通導(dǎo)向開發(fā))、EOD(生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā))模式占比達67%，社會資本參與度提升至55%，項目平均回報周期從15年縮短至8-10年。

資產(chǎn)證券化突破：截至2025年3月，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行規(guī)模突破6000億元，其中保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)溢價率最高達35%，成為盤活存量資產(chǎn)的核心工具。

全域運營服務(wù)商崛起：萬物云、華潤萬象生活等企業(yè)通過“空間運營+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”模式，將物業(yè)費收入占比從85%降至52%，增值服務(wù)毛利率達40%以上。

四、競爭格局演變：技術(shù)壁壘與生態(tài)聯(lián)盟成決勝關(guān)鍵

行業(yè)集中度CR10從2020年的18%提升至2024年的31%，但細分領(lǐng)域分化加?。?/p>

頭部企業(yè)(如萬科、保利)：通過“開發(fā)+運營”雙輪驅(qū)動，2024年城市服務(wù)收入增速超45%，智慧社區(qū)覆蓋率突破70%;

技術(shù)型新勢力(如商湯科技、特斯聯(lián))：以AIoT解決方案切入城市治理，2024年訂單額同比增長200%，在智慧安防、交通調(diào)度領(lǐng)域市占率突破25%;

區(qū)域深耕者(如成都興城、廈門建發(fā))：依托地方資源稟賦，在片區(qū)開發(fā)、文旅運營領(lǐng)域形成差異化優(yōu)勢，ROE(凈資產(chǎn)收益率)達15%-18%。

五、趨勢前瞻：數(shù)字化轉(zhuǎn)型與ESG價值重構(gòu)行業(yè)邏輯

數(shù)字孿生城市加速落地：2025年全國將建成50個市級CIM(城市信息模型)平臺，市政設(shè)施數(shù)字化管理覆蓋率目標(biāo)達90%，推動運維成本降低30%;

碳中和驅(qū)動綠色經(jīng)濟：住建部明確2025年新建綠色建筑占比超70%，光伏建筑一體化(BIPV)市場規(guī)模預(yù)計突破800億元;

民生服務(wù)精準(zhǔn)化升級：社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)三年行動啟動，2025年將新增養(yǎng)老托育網(wǎng)點超12萬個，催生萬億級民生服務(wù)市場。

六、風(fēng)險警示與戰(zhàn)略建議

盡管前景廣闊，行業(yè)仍面臨三重挑戰(zhàn)：

財政可持續(xù)性壓力：2024年土地出讓收入同比下滑12%，43%的三線城市債務(wù)率超警戒線;

技術(shù)應(yīng)用鴻溝：中小城市數(shù)字化滲透率不足一線城市的1/3，運營人才缺口達120萬人;

盈利模式單一：70%的城市運營項目仍依賴政府付費，市場化收入占比低于30%。

中研普華建議企業(yè)采取“3+X”突圍戰(zhàn)略：

錨定國家戰(zhàn)略區(qū)域：重點布局京津冀、長三角、大灣區(qū)等城市群，2025年這些區(qū)域?qū)⑨尫?0%的新增投資機會;

構(gòu)建技術(shù)-數(shù)據(jù)雙壁壘：研發(fā)投入占比應(yīng)提升至5%以上，建立城市級數(shù)據(jù)中臺;

探索混合所有制改革：通過并購地方城投平臺獲取資源，2024年此類交易金額同比增長75%。

結(jié)語：在不確定性中捕捉確定性增長

城市經(jīng)營行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模擴張”到“價值創(chuàng)造”的質(zhì)變。中研普華《2025-2030年中國城市經(jīng)營行業(yè)經(jīng)營模式分析及發(fā)展前景展望報告》指出，未來五年行業(yè)將呈現(xiàn)“頭部聚集、技術(shù)裂變、生態(tài)共生”三大特征。

把握數(shù)字化轉(zhuǎn)型與綠色經(jīng)濟主線的企業(yè)，有望在15萬億市場中占據(jù)先機。對于投資者而言，2025年二季度將是布局智慧城市REITs、參與片區(qū)開發(fā)專項債的戰(zhàn)略窗口期。

(注：文中數(shù)據(jù)均來自中研普華產(chǎn)業(yè)研究院、國家統(tǒng)計局、財政部PPP中心等權(quán)威機構(gòu)，深度分析可參閱中研普華最新行業(yè)報告。)