一線城市二手房市場如何 11月17個重點城市二手房市場分析

• 曾燕 2023年12月9日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 996 63
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一線城市二手房市場如何？剛剛過去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長8.77%;上海二手房合計成交16173套，環(huán)比增長約7.12%。

一線城市二手房市場如何

剛剛過去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長8.77%;上海二手房合計成交16173套，環(huán)比增長約7.12%。

市場短暫回溫背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場成交很大程度有賴于“以價換量”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降價等因素帶動的需求具有短期性，后續(xù)市場走勢還要視政策、房價等綜合判斷，但明年一季度季節(jié)性回升是確定的。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報告》統(tǒng)計分析顯示：

房貸優(yōu)惠政策密集落地，效果逐漸顯現(xiàn)。居民改善性需求較高、購房意愿回暖，二手房交易市場活躍度提升。

中指研究院發(fā)布的研究報告顯示，政策密集出臺后，受訪者中計劃半年內(nèi)購房的占比創(chuàng)近一年來新高，由今年8月的27.4%升至9月初的30.5%。二手房方面，一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推動“賣一買一”置換鏈條轉(zhuǎn)動，短期內(nèi)二手房掛牌量增加。

“近期房貸政策的力度和覆蓋面都是不小的，如大幅降低首付比例、調(diào)降存量房貸利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等。政策的效果正在逐漸顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在銷售回暖方面，尤其是北京、上海等一線城市近期二手房市場較為活躍?！边B平分析道，“但市場的改善不是一蹴而就的，需要有個過程，政策也不可能持續(xù)不斷地推出。在前期政策影響下，今年四季度后，房地產(chǎn)投資大致可以企穩(wěn)，明年市場才有可能會出現(xiàn)企穩(wěn)之后的逐步回升?！?/p>

連平指出，供求關(guān)系仍然需要改善，下一階段關(guān)鍵在于改善房企的融資環(huán)境而非市場需求?！敖粋€月來，各地房地產(chǎn)都在大力推銷，但買房畢竟和吃穿不同，購買者的綜合要求較高。當(dāng)供給不能滿足時，部分需求可能暫時無法兌現(xiàn)。供給端不足說到底是因為近三年來房地產(chǎn)市場低迷，房企的投資信心疲弱、資金比較緊張，部分房企陷入困境，導(dǎo)致重要城市新房市場供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)上都明顯不足，消費者可選擇的空間較小”。

11月17個重點城市二手房市場分析

瑞數(shù)據(jù)顯示，11月17個重點城市二手房成交面積預(yù)計為682萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計成交7718萬平方米，累計同比增長32%。

以杭州為例，根據(jù)杭州我愛我家數(shù)據(jù)，11月杭州全市(含富陽、不含臨安)二手房共成交8401套，環(huán)比上漲40.79%，比去年同期的5445套上漲54.29%，實現(xiàn)了年末翹尾行情。

而單月8401套的成交量，也是近兩年來杭州市場的第二好成績，僅次于今年3月份的10190套。據(jù)悉，自2021年5月成交量達到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本在3000-7000套之間。

“杭州‘10.16’政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購以及置業(yè)門檻降低，購房者入市的積極性高漲。與此同時，‘以價換量’也是帶動成交回升的重要因素?！蔽覑畚壹冶硎?。

不僅是杭州，四個一線城市11月二手房成交量同樣上漲。其中，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長17.8%;深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長8.77%;上海二手房合計成交16173套，環(huán)比增長約7.12%。

“在沒有利好刺激的情況下，年末重點城市二手房成交大概率持穩(wěn)?！笨硕鹬赋觥?/p>

二手房成交量的增長，“降價”或是主要原因。

如深圳，樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳過戶成交3133套住宅，這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套。而從網(wǎng)簽量來看，11月網(wǎng)簽量超過4300套，僅次于今年3月“小陽春”，網(wǎng)簽套數(shù)為7個月以來的新高。

但從樂有家成交數(shù)據(jù)來看，深圳二手房源成交價近八成低于指導(dǎo)價，11月全市掛牌價環(huán)比下跌0.9%，各片區(qū)掛牌均價僅有豪宅區(qū)域紅樹灣微漲0.3%，其余片區(qū)均為下跌或持平。

在北京，業(yè)主對價格的信心與預(yù)期正在松動，有的選擇下調(diào)掛牌價，有的則直接暫停出售、選擇觀望。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也顯示，11月北京二手房掛牌價(麥田覆蓋樓盤)和上月相比下降0.3%;掛牌價下跌的同時，11月北京二手房議價空間和上月相比擴大0.5個百分點，議價空間達到年內(nèi)最大。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國100個城市二手住宅平均價格為15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點。“重點城市掛牌量維持高位，市場觀望情緒濃厚，需求入市節(jié)奏放緩，二手房價格仍面臨下行壓力?！?/p>

市場方面，據(jù)初步統(tǒng)計，11月，重點100城新房成交面積環(huán)比小幅下降，同比下降約14%，降幅較10月擴大，除個別城市外，多數(shù)城市市場活躍度回落。從供給端來看，年底房企沖刺年終業(yè)績，本月企業(yè)推盤意愿回升，重點50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長超30%，但同比仍下降超20%，供應(yīng)規(guī)模整體處在低位。

中指院分析認(rèn)為，整體11月多地市場情緒走弱，前期政策效果持續(xù)性不足。從政策趨勢來看，深圳降低首付、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，北京、上海優(yōu)化相關(guān)政策的預(yù)期也在增強，未來北京、上海降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費等或是重要方向。市場趨勢方面，短期來看，二手房掛牌量高企導(dǎo)致二手房價格下跌態(tài)勢延續(xù)，部分購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，新房市場調(diào)整壓力或仍較大，12月進入房企業(yè)績最后沖刺階段，預(yù)計部分城市供給端或有放量，帶動新房成交保持一定規(guī)模，但多數(shù)城市市場活躍度或仍不足。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報告》。報告對行業(yè)相關(guān)各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競爭格局的演變趨勢以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評估行業(yè)投資價值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營者提供參考依據(jù)。

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