住宅行業(yè)市場分析：1-11月，全國300城住宅成交面積同比下降28.0%

• 吳澳燕 2023年12月7日 來源：中指研究院 國家統(tǒng)計局 293 11
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住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

根據(jù)官方公布的第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%;年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點，這表明，中國人口10年來繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。

經(jīng)濟活力與人口形成的正反饋，將帶動房地產(chǎn)市場的繁榮。從國外的經(jīng)驗看，當經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中服務業(yè)占比越來越高，超大城市對人口就業(yè)的吸引力將增加，如果該規(guī)律同樣適用于我國，則意味著這些經(jīng)濟發(fā)達的城市吸引力仍將有增無減。同樣，這也代表著未來城市之間的房地產(chǎn)市場或進一步分化。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國住宅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告》顯示：

今年以來，隨著一系列圍繞支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策落地顯效，我國樓市不論是在整體銷量方面，還是在房企庫存去化和主動性降負債方面，均頻頻顯現(xiàn)邊際改善的信號。但不可否認的是，房地產(chǎn)整體上仍然處于筑底階段。

10月份各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降

2023年10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)略增，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環(huán)比上漲0.2%;二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。

1-11月，全國300城住宅成交面積同比下降28.0%

1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，主要受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。1-11月，百城二手住宅價格累計下跌3.00%，跌幅較去年同期擴大2.45個百分點，房價走勢持續(xù)低迷，至11月，已連續(xù)19個月環(huán)比下跌，連續(xù)6個月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個。

市場供求方面，1-11月，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%，1-10月重點15城二手房銷售規(guī)模同比增長35%。全年來看，受疫情后需求集中釋放帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現(xiàn)回落，市場表現(xiàn)低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄，但政策效果持續(xù)性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力。50個代表城市商品住宅批準上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫存出清周期延長至19.5個月。

需求結(jié)構(gòu)方面，2023年以來，改善性住房需求仍為新房市場關(guān)鍵支撐，30個代表城市中多數(shù)城市套總價均值、中位數(shù)和各價位門檻值均高于上年同期。面積段來看，90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場主流地位，伴隨著各城市逐漸取消或優(yōu)化樓市調(diào)控政策，再改、高端改善需求得以釋放，改善市場表現(xiàn)出一定韌性。

住宅行業(yè)未來市場展望

當前，我國房地產(chǎn)市場進入新發(fā)展階段，雖然已經(jīng)出臺了不少調(diào)整優(yōu)化措施，但是整體市場氛圍沒有大的改善，市場交易量沒有顯著上升，整體市場交易不活躍，觀望情緒濃厚，很多合理的住房改善性需求都沒有得到釋放。

7月24日召開的中央政治局會議提出，“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”。近日召開的中央金融工作會議強調(diào)，“加快保障性住房等‘三大工程’建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

隨著房地產(chǎn)發(fā)展階段和條件的變化，需要重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)函數(shù)，實現(xiàn)新階段和新條件下的新均衡。新模式是供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，高質(zhì)量供給引領(lǐng)下的精細增長，房地產(chǎn)發(fā)展需要回歸民生優(yōu)先的政策目標，重點解決好兩個問題：一是基本居住需求得到滿足、支付意愿不足的老市民“買好房”;二是基本居住需求尚未得到充分滿足、支付能力不足的新市民“好買房”，從而實現(xiàn)供給創(chuàng)造并引領(lǐng)有效需求，也能帶動經(jīng)濟平穩(wěn)增長。

未來京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認定標準，降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能;核心二線城市中預計將有更多城市全面取消限購;更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善;“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，各地土拍規(guī)則預計將繼續(xù)放寬;另外，“三大工程”建設相關(guān)政策有望加速落地。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報告準確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。

想要了解更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國住宅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告》。

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