商業(yè)綜合體行業(yè)深度調研報告2023

• 陳觀秋 2023年9月9日 來源：百度 239 7
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中國主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。

商業(yè)綜合體行業(yè)深度調研

城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)。

隨著人們生活質量的不斷提高，消費理念逐漸升級，城市綜合體的出現是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產物。在全國地產投資處于低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。

1、城市商業(yè)綜合體

城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費，帶動產業(yè)發(fā)展，是未來商業(yè)地產的趨勢。從購物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢來看，人們對于購物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網絡電商的發(fā)展，人們購物的場景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因為擁有高端或獨家的品牌零售而產生的競爭力逐漸減弱，人們更加注重線下購物的全方面體驗，因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。

受限于地區(qū)人口數量、居民消費能力，我市商業(yè)綜合體經營業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓機構較少。

商務部城市居民消費習慣調查報告顯示，我國60%的消費發(fā)生在夜間。夜間已成為我國居民消費的“黃金時段”。夜間經濟一般指從當日18時至次日凌晨2時的服務業(yè)類經濟活動，幾乎涵蓋了商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)等所有第三產業(yè)。近年來，“夜生活”逐漸成為市民追求的時尚生活方式。北京、天津、上海、南京等地接連推出推動夜間經濟發(fā)展的新規(guī)，“夜經濟”呈現出商圈發(fā)展、“旅游+文化”、“文化+美食”的多元化發(fā)展趨勢。

夜間經濟不僅可以促進經濟活動時間延長、各種設施利用率提高、就業(yè)機會增多，有助于推動服務員擴張規(guī)模，擴大消費，增加稅源，聚集財富、產業(yè)和人氣，還提高城市的競爭力和吸引力，拓展游客的消費空間，拉動經濟快速增長。

當前，各地積極探索發(fā)展文化和旅游消費"夜經濟"，如北京市出臺一系列措施，進一步繁榮夜間經濟，促進經濟增長，開展"點亮夜京城"促消費活動，打造夜間消費"文化IP"。組織開展深夜食堂美食節(jié)、燈光節(jié)、"秀北京"旅游演出等夜間主題活動;策劃組織一批戲曲、相聲、歌劇、音樂等主題鮮明的"夜京城"文化休閑活動;推動中心城區(qū)4A級以上景區(qū)根據實際條件延長開放時間;鼓勵有條件的博物館、美術館延長開放時間;推出"最美北京餐桌""最火深夜食堂"等旅游美食"打卡"地。全國其他地方也都在出臺相應的政策和措施。

中國主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

伴隨著城市收縮等供求關系進一步失衡，地產企業(yè)及時調整應對策略，部分企業(yè)更關注三四線城市發(fā)展。

不同于目前國內集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體既有區(qū)域級商業(yè)功能，也有完善集鎮(zhèn)配套的功能，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導向，可有效提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)群眾生活質量。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體是新的開發(fā)模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專業(yè)市場，更非社區(qū)商業(yè)。新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，是為了改變新市鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象，滿足新市鎮(zhèn)居民生活與文化需要，集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺。

隨著我國發(fā)展轉型的加快，經濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)需要擁有多個建筑體組成的建筑群，包括從單一的商業(yè)零售發(fā)展到不同業(yè)態(tài)的組合，把商務、辦公、休閑、演藝、購物、酒店、居住等功能融為一體，滿足城鎮(zhèn)居民購物、休閑和娛樂的一站式需求。

據中研產業(yè)研究院《2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調研與發(fā)展趨勢預測研究報告》分析：

隨著我國發(fā)展轉型的加快，資本市場開始從市縣進入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。資本關注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內在承載力的好辦法。

“十四五”期間，把縣域作為農村商業(yè)的切入點，不僅包括傳統(tǒng)意義的鄉(xiāng)和村，也包括鎮(zhèn)。要適應當前農村流通、農村消費的實際情況，在商貿服務和物流兩個方面，強化縣城的中心能力，發(fā)揮鎮(zhèn)的重要節(jié)點作用，突出下沉和上行兩個重點。

根據商務部發(fā)布的信息，2022年，全國支持建設改造縣級物流配送中心506個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)快遞物流站點650個;全國農村網絡零售額達2.17萬億元，同比增長3.6%。

此外，2022年全國支持升級改造878家農產品零售市場，建設12家公益性農產品批發(fā)市場，新增冷庫庫容96萬噸;全國農產品網絡零售額5313.8億元，同比增長9.2%。“骨干批發(fā)市場+零售市場+農產品電商”的多層次農產品流通格局不斷完善。

商務部等15部門印發(fā)《縣域商業(yè)建設指南(征求意見稿)》確定了“十四五”期間縣域商業(yè)體系建設的基本框架、功能要求、實施路徑和重點工作，目標是到2025年，建立以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點、村為基礎，分工合理、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體布局完善的一體化縣域商業(yè)網絡體系。

縣域商業(yè)體系建設側重于農村商貿流通領域，重點對縣鄉(xiāng)村商業(yè)網絡體系、物流配送“三點一線”以及農產品流通、農村市場主體等進行規(guī)范?！吨改稀访鞔_，到2025年建成以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點、村為基礎，分工合理、布局完善的一體化縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體體系。

隨著國內經濟的發(fā)展，商業(yè)綜合體市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，商業(yè)綜合體企業(yè)數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，商業(yè)綜合體行業(yè)有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些商業(yè)綜合體細分市場仍有較大的發(fā)展空間，信息化技術將成為核心競爭力。

本報告通過深入的調查、分析，投資者能夠充分把握行業(yè)目前所處的全球和國內宏觀經濟形勢，具體分析該產品所在的細分市場，對商業(yè)綜合體行業(yè)總體市場的供求趨勢及行業(yè)前景做出判斷;明確目標市場、分析競爭對手，了解市場定位，把握市場特征，發(fā)掘價格規(guī)律，創(chuàng)新營銷手段，提出商業(yè)綜合體行業(yè)市場進入和市場開拓策略，對行業(yè)未來發(fā)展提出可行性建議。

想要了解更多商業(yè)綜合體行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調研與發(fā)展趨勢預測研究報告》。

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