房地產(chǎn)市場年初呈企穩(wěn)勢頭 民營地產(chǎn)債具備高回報(bào)潛力

• 黃江 2023年4月11日 來源：新浪 203 5
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根據(jù)一項(xiàng)指數(shù)，中國房地產(chǎn)公司的高收益美元債券在2022年第四季度的回報(bào)率約為53%。在中國優(yōu)化新冠防疫措施，并支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇之后，中國地產(chǎn)債在今年1月份進(jìn)一步攀升。

最新數(shù)據(jù)顯示，中國3月份新屋銷售連續(xù)第二個(gè)月增長，表明中國監(jiān)管機(jī)構(gòu)從去年末開始推出的一系列措施，推動(dòng)了中國房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。

房地產(chǎn)市場年初呈企穩(wěn)勢頭

近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，從多個(gè)維度觀察，國內(nèi)房地產(chǎn)市場似乎正走向企穩(wěn)態(tài)勢。

其中包括房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積和金額等數(shù)據(jù)都顯示出明顯的降幅收窄，當(dāng)然這一定程度也與去年同期的基數(shù)相對較低有關(guān)、不同能級城市尚存在一定程度分化。不過值得注意的是，住宅竣工面積、住宅銷售額均實(shí)現(xiàn)增長。

行業(yè)認(rèn)為，竣工面積的增長意味著“保交樓”政策正良好運(yùn)行。隨著年初以來政策端的多方位發(fā)力，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。

同時(shí)，現(xiàn)房銷售正成為主流趨勢，這也對房企的周轉(zhuǎn)效率和綜合能力提出要求，圍繞高質(zhì)量發(fā)展路線，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極謀求適宜的路徑。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)相比去年同期都呈現(xiàn)改善勢頭。銷售方面，1-2月全國商品房銷售面積同比下降3.6%，商品房銷售額下降0.1%，二者的下跌幅度出現(xiàn)明顯收窄，而住宅銷售額出現(xiàn)增長3.5%。

從多方面市場情緒反饋來看，春節(jié)后的確出現(xiàn)小陽春行情。信達(dá)證券指出，2023年春節(jié)假期后，重點(diǎn)監(jiān)測城市的新房和二手房市場周度成交面積連續(xù)5周持續(xù)攀升，短期市場熱度提升相對明顯。

究其原因該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，主要來自2022年末的延后需求得到集中釋放，同時(shí)房企也在此時(shí)間內(nèi)加大了推貨力度。

開發(fā)投資方面有類似情形，整體1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額度同比下降5.7%;房企房屋施工面積同比下降4.4%;房屋新開工面積下降9.4%;不過房屋竣工面積增長8%，其中住宅竣工面積增長9.7%。綜合對比來看，施工相關(guān)的面積部分均實(shí)現(xiàn)大幅改善，體現(xiàn)出“保交樓”舉措的穩(wěn)步推進(jìn)。

房企對此正努力籌劃。頭部房企碧桂園在此前舉行的2023年度工作會(huì)議期間就提出“四保”工作重點(diǎn)，即“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。

民營地產(chǎn)債具備高回報(bào)潛力

高盛資產(chǎn)管理亞洲固定收益主管薩爾曼?尼亞茲(Salman Niaz)表示：“在我們看來，目前民營地產(chǎn)商存在高回報(bào)機(jī)會(huì)——這類機(jī)會(huì)既存在于那些沒有違約的公司，也存在于一些已經(jīng)違約的公司。”

尼亞茲表示，與此同時(shí)，由于信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)“相當(dāng)有限”，國有建筑公司債券的利潤潛力受到更大限制。

過去兩年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性緊縮對民營地產(chǎn)商的打擊尤為嚴(yán)重，導(dǎo)致去年出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的違約?！拔覀兊挠^點(diǎn)是，大多數(shù)違約已經(jīng)完成，”他說，“可能還會(huì)出現(xiàn)一些違約或不良交易，但從系統(tǒng)角度看，大部分痛苦已經(jīng)過去?！?/p>

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》顯示：

除了住房銷售增長，債務(wù)重組方面也取得了進(jìn)展。中國恒大和融創(chuàng)中國最近都發(fā)布公告稱，已經(jīng)與境外債權(quán)人小組就境外債務(wù)重組方案達(dá)成了協(xié)議。

尼亞茲預(yù)測，那些業(yè)務(wù)規(guī)模大、多元化、在高質(zhì)量城市開展業(yè)務(wù)以及具強(qiáng)大管理團(tuán)隊(duì)的公司，將為信貸投資者帶來更好的回報(bào)。

根據(jù)一項(xiàng)指數(shù)，中國房地產(chǎn)公司的高收益美元債券在2022年第四季度的回報(bào)率約為53%。在中國優(yōu)化新冠防疫措施，并支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇之后，中國地產(chǎn)債在今年1月份進(jìn)一步攀升。

不過，隨著美聯(lián)儲(chǔ)等海外主要央行繼續(xù)加息，以及美國和歐洲一些銀行倒閉，導(dǎo)致全球市場趨向避險(xiǎn)，中國地產(chǎn)債的反彈之勢也暫時(shí)停止不前了。

探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心越來越足。信心來源于對我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長期向好的判斷。總體而言，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。相信在今年房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)、促需求目標(biāo)的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢將進(jìn)一步持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)將在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤中發(fā)揮重要作用。

3月份，眾多上市房企集中發(fā)布了2022年財(cái)報(bào)。眾所周知，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷困境的一年，也是行業(yè)進(jìn)行深度反思和調(diào)整的一年。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)更直觀地體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營狀況，在公布財(cái)報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)中，多數(shù)房企業(yè)績明顯下滑或出現(xiàn)虧損，仍保持增長勢頭的僅為少數(shù)。

不過，從上市房企召開的業(yè)績說明會(huì)中傳遞出的信息可以看出，隨著今年年初市場出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)正在從資金鏈吃緊狀態(tài)和經(jīng)營困境中走出，他們對于房地產(chǎn)市場和行業(yè)的信心正在恢復(fù)，房地產(chǎn)市場溫和復(fù)蘇的態(tài)勢有望進(jìn)一步鞏固。

企業(yè)在寒冬中艱難前行，也在反思中收獲成長。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額分別下跌24.3%和26.7%。從2022年房企年報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑是較為普遍的現(xiàn)象，眾多房企呈虧損狀態(tài)，其中不乏知名企業(yè)。

面對前所未有的挑戰(zhàn)，仍有一些房企積極克服困難，穩(wěn)經(jīng)營，降負(fù)債，取得了來之不易的業(yè)績。如萬科營業(yè)收入和凈利潤均實(shí)現(xiàn)正增長，是2022年為數(shù)不多兩項(xiàng)指標(biāo)均正增長的企業(yè);碧桂園債務(wù)規(guī)模和融資成本實(shí)現(xiàn)“雙降”，2022年到期債務(wù)全部償付，財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍達(dá)成的共識(shí)是，房企“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的“三高”發(fā)展模式已成過去式，未來不能再一味追求規(guī)模擴(kuò)張，而是更看重項(xiàng)目質(zhì)量和資產(chǎn)質(zhì)量，同時(shí)，將練好內(nèi)功向經(jīng)營要效益。

市場分化日益凸顯，企業(yè)對未來的布局相對集中。不少房企對當(dāng)前市場的核心印象是分化，不僅企業(yè)經(jīng)營狀況有差異，城市間差異也十分明顯。當(dāng)前一二線城市復(fù)蘇態(tài)勢更明顯，而三四線城市和縣城等區(qū)域市場活躍度仍相對較低。由此，房企在布局上也紛紛持續(xù)向重點(diǎn)一二線城市、長三角、大灣區(qū)、中西部重點(diǎn)城市等區(qū)域和城市靠攏?；诋?dāng)前的向好趨勢，一些企業(yè)表示將在銷售狀況改善、回款順暢的同時(shí)，較為積極地拿地。不過，也將更加注重把握投資節(jié)奏，未來將不再多點(diǎn)開花，而將更加理性、慎重和聚焦。

企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心越來越足。信心來源于對我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長期向好的判斷。隨著疫情防控取得決定性勝利，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇各項(xiàng)支持政策的落地，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力正加速提升。

《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告

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