地產(chǎn)核心細(xì)分之一 港股龍頭大漲30% 行業(yè)估值有望率先修復(fù) 物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

• 2022年11月16日 LiBO來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 651 38
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從歷史來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的估值普遍高于房企，資本市場給予物企較高溢價(jià)的主要原因?yàn)椋何飿I(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展增速快、輕資產(chǎn)、低負(fù)債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定、行業(yè)發(fā)展空間廣闊等。

11月15日，港股物業(yè)股集體大漲，融創(chuàng)服務(wù)大漲37.1%，旭輝永升服務(wù)大漲26.41%，世茂服務(wù)大漲逾24.41%，雅生活服務(wù)大漲19.97%。

申港證券稱，從歷史來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的估值普遍高于房企，資本市場給予物企較高溢價(jià)的主要原因?yàn)椋何飿I(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展增速快、輕資產(chǎn)、低負(fù)債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定、行業(yè)發(fā)展空間廣闊等。

其表示，從地產(chǎn)政策端來看，“保交樓”目標(biāo)清晰，紓困政策正在持續(xù)落地，助力地產(chǎn)周期探底回升，疊加經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖，預(yù)計(jì)地產(chǎn)也將企穩(wěn)回暖。

從物業(yè)政策端來看，今年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)完整居住社區(qū)建設(shè)指南的通知》。未來幾年，推進(jìn)全國居住社區(qū)、尤其是存量老舊小區(qū)走向物業(yè)管理全覆蓋，是政策明確的指引方向，是行業(yè)發(fā)展的趨勢。綜合上述，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、政策落地的基礎(chǔ)上，未來物企估值有望率先修復(fù)。

2010-2021年，我國物業(yè)管理企業(yè)的管理面積規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。我國物業(yè)管理面積逐年遞增，到2017年增長至319.84億平方米， 2021年中國物業(yè)管理面積達(dá)365.26億平方米，增長45.42億平方米。

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

中國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個(gè)。

2018-2020年，我國物業(yè)管理行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模不斷增長。2018年行業(yè)市場規(guī)模約16892億元，2020年達(dá)到21966億元，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。2021年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。

其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強(qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。

從2021年?duì)I收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。增值業(yè)務(wù)在百強(qiáng)物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴(kuò)大，企業(yè)收入利潤增強(qiáng)前景空間大。

2022年以來，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場上走勢仍然處于下行階段，但已趨于穩(wěn)定，行業(yè)的平均估值仍高于恒生指數(shù)。優(yōu)秀上市公司在不利的市場環(huán)境下仍表現(xiàn)突出，依靠高質(zhì)量增長、穩(wěn)健的關(guān)聯(lián)企業(yè)和廣闊的市場前景彰顯價(jià)值。

截至2022年6月17日，物業(yè)管理行業(yè)共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整，到2022年6月17日下降到4391.37億港元。

今年以來，全國多地都先后推出房地產(chǎn)寬松政策，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)表數(shù)據(jù)，2022年1至2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.7%。預(yù)期隨著改善需求的持續(xù)釋放，各線城市房地產(chǎn)市場有望逐步回暖及穩(wěn)建發(fā)展。

在過去兩年的疫情中，由于物管行業(yè)在基層治理，以及在疫情防控中發(fā)揮的巨大作用，獲得了社會的普遍認(rèn)可，各地政府紛紛出臺相關(guān)政策，推動(dòng)物業(yè)管理全覆蓋。二季度為財(cái)報(bào)季，截至2022年4月，A股和H股上市的國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已超50家，整體表現(xiàn)穩(wěn)定，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。

物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢

整體來看，物管行業(yè)仍然與房地產(chǎn)主業(yè)唇齒相依，行業(yè)穩(wěn)定性格局仍然有待進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷艱難的下行周期，市場信心的缺失而引發(fā)的不確定性情緒，已延伸至物管行業(yè)，整體資本市場表現(xiàn)不盡如人意，股價(jià)、估值一路下行，隨著物管行業(yè)“走下神壇”，未來，行業(yè)繼續(xù)“擠泡沫”的同時(shí)，還需要穩(wěn)固根本。

受全球疫情、俄烏沖突以及中美激烈博弈等外部事件影響，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨隱憂，國內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢不斷受到挑戰(zhàn)，香港資本市場也不能幸免，物業(yè)服務(wù)板塊在大盤整體帶動(dòng)下進(jìn)入下降通道。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力顯著增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機(jī)，控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其“輸血”，甚至鋌而走險(xiǎn)采取違規(guī)手段，為物業(yè)服務(wù)上市公司帶來經(jīng)營隱患。

但是整個(gè)物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升

想要了解更多物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱《2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。

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