就運營中公寓數(shù)量計，集中式長租公寓的數(shù)量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套，複合年增長率為26.0%。預(yù)計集中式長租公寓的數(shù)量到2026年將進一步增至510萬套，2021年至2026年的複合年增長率為14.7%。
隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。
在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。
中國長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析：2021年中國集中式長租公寓260萬套
就運營中公寓數(shù)量計，集中式長租公寓的數(shù)量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套，複合年增長率為26.0%。預(yù)計集中式長租公寓的數(shù)量到2026年將進一步增至510萬套，2021年至2026年的複合年增長率為14.7%。
集中式長租公寓可進一步細分為連鎖公寓及非連鎖公寓。連鎖公寓是位于多個城市且由單一運營商管理的集中式長租公寓，而非連鎖公寓則由規(guī)模有限的本地運營商管理。于2021年，按運營中公寓數(shù)量計，連鎖公寓僅佔中國集中式長租公寓總數(shù)的30%。然而，按運營中公寓數(shù)量計，我們中國連鎖公寓的市場份額預(yù)計將由2021年的30.0%增至2026年的50.1%，從而超越非連鎖公寓的滲透率。
第一，重資產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負債，資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。
第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構(gòu)稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。
第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達到一定的均衡點，才能實現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而，目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。
第四，租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。
未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產(chǎn)品為驅(qū)動力的市場競爭格局。
更多長租公寓市場調(diào)研消息,可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。
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