就運營中公寓數(shù)量計,集中式長租公寓的數(shù)量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套,複合年增長率為26.0%。預計集中式長租公寓的數(shù)量到2026年將進一步增至510萬套,2021年至2026年的複合年增長率為14.7%。
隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺,各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展,社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時,國企、央企紛紛涌入住房租賃領域,并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中,近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓,搶灘市場。
在集中式公寓品牌中,“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的,也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利,也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首,管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓,躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況,有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢,也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務表現(xiàn)。
中國長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析:2021年中國集中式長租公寓260萬套
就運營中公寓數(shù)量計,集中式長租公寓的數(shù)量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套,複合年增長率為26.0%。預計集中式長租公寓的數(shù)量到2026年將進一步增至510萬套,2021年至2026年的複合年增長率為14.7%。
集中式長租公寓可進一步細分為連鎖公寓及非連鎖公寓。連鎖公寓是位于多個城市且由單一運營商管理的集中式長租公寓,而非連鎖公寓則由規(guī)模有限的本地運營商管理。于2021年,按運營中公寓數(shù)量計,連鎖公寓僅佔中國集中式長租公寓總數(shù)的30%。然而,按運營中公寓數(shù)量計,我們中國連鎖公寓的市場份額預計將由2021年的30.0%增至2026年的50.1%,從而超越非連鎖公寓的滲透率。
第一,重資產(chǎn)經(jīng)營導致長租公寓企業(yè)盈利周期較長,目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負債,資金壓力大的狀態(tài)下運營,其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。
第二,融資和稅收成本相對較高,目前租金分期業(yè)務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重,“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增,累計超過租金收入的20%。
第三,非規(guī)?;头菍I(yè)化不能存活,長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達到一定的均衡點,才能實現(xiàn)盈利,只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而,目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟效應。
第四,租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力,中國目前住房租賃市場上的租期太短,一般分散式長租公寓租期為3-6年,集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低,房源和租客的不穩(wěn)定,這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。
未來,在市場監(jiān)管趨嚴之下,隨著市場競爭有效性的提升,將更考驗公寓項目的硬核運營實力,行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外,未來有望形成以運營和產(chǎn)品為驅(qū)動力的市場競爭格局。
更多長租公寓市場調(diào)研消息,可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。
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