租房：一件不再簡單的事

• 2018年12月17日 ZhangHongYuan來源：投中網(wǎng) 842 51
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  抓住機遇，加快發(fā)展！房地產(chǎn)金融行業(yè)更需要變中求穩(wěn)，難中求易！

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

考慮到目前長租公寓行業(yè)的微利——利潤率不到2%，這意味著，對于一部分長租公寓企業(yè)來說，規(guī)模就是生命，如果跑不出規(guī)模，以后就難以生存。

租金貸

對一部分租客來說——比如一些剛畢業(yè)的大學(xué)生，租金貸幾乎是剛需。甚至可以說，沒有租金貸，這部分需求就不存在。

某租金貸的使用者表示，自己選擇租金貸，并非像一些新聞報道中所寫的那樣——租客在不知情的情況下簽約租金貸。“一方面，簽了租金貸，房租有折扣。另一方面，我也確實需要，否則每個月交租的時候，都得找人借錢，等工資發(fā)下來之后，再還回去，很麻煩?！?/p>

除了對一部分租客有好處，租金貸對長租公寓企業(yè)來說，也有好處——很可能是更大的好處，也很可能是租金貸大量存在的真正原因。

簡而言之：租金貸為長租公寓企業(yè)提供了現(xiàn)金流。具體如下：

假設(shè)租客跟長租公寓企業(yè)簽了一年的合同，同時跟租金貸機構(gòu)簽了租金貸合同，那么租金貸機構(gòu)，就會一次性把一年的租金，打給長租公寓企業(yè)。而長租公寓企業(yè)交租金給房東，通常是按季度付或者按月付。假設(shè)是按季度付，那么長租公寓企業(yè)手中就余下了9個月的租金。

這筆余下來的租金，以及很多筆租金貸積累下來所形成的資金池，是很大的爭議點。

而真正讓租房這件事情，變得異常復(fù)雜的，是在長租公寓企業(yè)出現(xiàn)問題之后。

這個問題也許是資金鏈斷裂，也許是其他問題(比如運營環(huán)節(jié)的問題)，但是只要長租公寓企業(yè)——這個把房東、租客、租金貸機構(gòu)攢在一起的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，牽扯其中的每一方，都會陷入麻煩。

房東的麻煩是收不到租金，于是去找長租公寓企業(yè)、去找租客，試圖收回房屋。但是長租公寓企業(yè)已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)了——杭州的鼎家和上海的寓見都是這樣，而租客的麻煩，只會更大——房東趕人、要不回押金、結(jié)不清貸款、征信受損……前文喬麗的經(jīng)歷，并非個案。

根據(jù)經(jīng)濟參考報的報道，有行業(yè)人士表示，租金貸的滲透率控制在30%以內(nèi)，是較為健康的水平，但是一些企業(yè)超過了70%。

另，根據(jù)寓見公寓公布的數(shù)據(jù)，其規(guī)模達到2萬間，假如每間房只有一個租客，寓見公寓的租客數(shù)量就達到2萬人，假如其租金貸的滲透率為50%，就有1萬人涉及租金貸。也就是說，僅寓見公寓事件中，涉及租金貸的人數(shù)，就達到五位數(shù)。

規(guī)模病

2018年下半年，長租公寓行業(yè)發(fā)生一系列事件，以“租金上漲”的新聞報道為始，到我愛我家前副總裁胡景暉的自爆(年底長租公寓會迎來“爆倉潮”)，再到三家長租公寓(鼎家、寓見、昊園恒業(yè))相繼出現(xiàn)資金鏈危機……這個過程中，公眾的指摘對象，逐漸瞄準(zhǔn)了租金貸及其背后的機構(gòu)。這不無道理，但是實際上，問題不止于此。

如前所述，租金貸機構(gòu)進入之后，長租公寓企業(yè)每簽一個租客，就能獲得一筆現(xiàn)金流，很多筆現(xiàn)金流匯成一個資金池，那么，資金池用來做了什么呢?很大的可能，用于加速長租公寓企業(yè)的擴張。

據(jù)了解，鼎家在2017年大肆擴張，收購了10幾家長租公寓企。寓見公寓也提出了3年時間，從2萬間擴張到30萬間的計劃。實際上，類似的宏圖偉計，很多長租公寓企業(yè)都有。

“一些長租公寓企業(yè)的模式，其實是做出租房的期貨，通過鎖定大量的房源——尤其大城市，等未來房租上漲之后獲利?！蹦乘侥夹袠I(yè)人士表示。

考慮到目前長租公寓行業(yè)的微利——利潤率不到2%，這意味著，對于一部分長租公寓企業(yè)來說，規(guī)模就是生命，如果跑不出規(guī)模，以后就難以生存。

但是，對于另一些長租公寓企業(yè)來說，規(guī)模本身就是問題所在。

“長租公寓行業(yè)當(dāng)下的困局，是一味追求規(guī)模、忽視基本的商業(yè)邏輯?！蹦持行⌒烷L租公寓企業(yè)的創(chuàng)始人表示，長租公寓是重運營的行業(yè)，是傳統(tǒng)行業(yè)，其本質(zhì)就是賺取租金差，“指望通過資本做估值吹泡泡，妄圖走捷徑，終究害人害己?！?/p>

2017年，被很多人看成是國內(nèi)長租公寓的元年，進入2018年下半年之前，這個行業(yè)也一度被眾人看好，政策支持、資本追逐、市場巨大、想象空間更大。但是行業(yè)的轉(zhuǎn)折點，比很多的人所預(yù)想的、來得更快。前述的四方當(dāng)中，作為個人(而非機構(gòu))的租客和房東，很可能最為困惑：租房這件事，什么時候變得這么復(fù)雜了?

這其實是整個行業(yè)都應(yīng)該思考的問題。

“在我看來，(長租公寓的問題)和共享單車的問題大同小異，都是互聯(lián)網(wǎng)時代下、或者說資本導(dǎo)向時代下，典型的‘規(guī)模病’。”上述創(chuàng)始人說，“道理非常簡單，人人都懂，只不過利字當(dāng)前，甘做鴕鳥罷了。”

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