任志強：你們搞錯了 我們現(xiàn)在房子是不夠用的

• 2018年5月27日 ZhouXun來源：經(jīng)濟觀察報 1152 74
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)基金市場深度全景調研及“十三五”發(fā)展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產(chǎn)基金行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

隨著改革深化與時況劇變，步入新階段的中國房地產(chǎn)對長效機制的需求變得急迫。在當下節(jié)點回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認知?改革應該沿著什么路徑繼續(xù)推進等等。

20年前的夏天，中國宣布黨政機關停止福利分房，拉開了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。這是改革開放以來，房地產(chǎn)領域最為重大的一次改革。通過啟動全民住房消費以及相關產(chǎn)業(yè)鏈條上的消費，中國經(jīng)濟被裝上了一臺強勁而持續(xù)的引擎。

此后房地產(chǎn)市場化進程中，住房條件改善、金融支持、城市化進程、房價形成機制等一系列體系，都逐步從計劃的軌道轉向市場。如何正確地認識市場在資源配置和價格形成中的核心作用，如何對房地產(chǎn)制度作出合理的頂層設計和原則性安排，如何不斷地在實踐中發(fā)現(xiàn)問題并有效地解決……這些問題可能都影響著改革成敗。圍繞對它們的理解，從廟堂到民間都在一直隨著市場大潮衍進而不斷深化和糾偏。

其中，一個繞不開的人物是任志強。他是房地產(chǎn)市場發(fā)展的親歷者，他掌舵的華遠地產(chǎn)很長時間以來，也是其中非常重要的參與主體。作為這家國企的管理者，他對房地產(chǎn)更換發(fā)展軌道的種種體會和認知都超越普通人。難能可貴的是，他在實踐基礎上做了大量扎實的研究，并受邀參與了2007年以后房地產(chǎn)領域一系列重要改革的討論?？赡苷且陨戏N種特殊的經(jīng)歷，使得任志強的分析和判斷，在十年時間里不斷地被市場所驗證。

隨著改革深化與時況劇變，步入新階段的中國房地產(chǎn)對長效機制的需求變得急迫。在當下節(jié)點回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認知?改革應該沿著什么路徑繼續(xù)推進等等。對此，任志強給出了自己的思考：

經(jīng)濟觀察報：今年是改革開放40周年，也是房改20年，這個過程中，房地產(chǎn)市場得到快速成長，中國的住房條件、城市面貌都有一個長足的進步，你是過程中非常深度的參與者、實踐者，你覺得我們從中特別需要遵循和繼承的經(jīng)驗是什么?

任志強：改革的目的是要推翻計劃經(jīng)濟，但是，改革在發(fā)展過程中，并沒有完全脫離計劃經(jīng)濟，因為最初是從商品化經(jīng)濟轉向市場化經(jīng)濟，在商品進入市場經(jīng)濟方面開放得比較早，而其他一些并沒有完全按照市場的方法開放。所以我們的改革是摸著石頭過河的過程，但是最大的石頭沒摸著，或者說碰觸到最大的石頭時大家都不敢動它。

因此，在一定程度上，比如說商品經(jīng)濟層面已經(jīng)非?；钴S和發(fā)達了，但是一旦和產(chǎn)權制度相結合的部分，基本上都是停滯的。

中國從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟跨越的階段，比如說住房市場化，土地市場化，有一個快速增長的過程，但是不能因為曾經(jīng)有過一段快速發(fā)展，就認為可以持續(xù)地發(fā)展，不是的。

比如說土地拍賣制度，在初期的時候，認為是靠市場化來分配，誰錢多給誰(更有效率)，但后期看到是政府炒地行為，導致的是地板(價)高了以后，天花板也高了，這種競地價的炒地行為就不可持續(xù)了。

在最初短缺的時候，因為制度缺陷造成的損失是小的，因為制度開放造成的收益是大的，反過來呢，就是現(xiàn)在收益是小的，損失是大的，已經(jīng)進入這樣一個階段了，再不解決這些根本性的問題就寸步難行了。

經(jīng)濟觀察報：當前繼續(xù)改革面臨的主要問題是什么?

任志強：從國家層面說，有兩個重要的問題沒有很好地得到解決。

第一個就是土地制度，如果土地不能作為產(chǎn)權的基礎，中國就永遠不會有產(chǎn)權。政治經(jīng)濟學之父威廉.配第有一句名言“土地是財富之母，勞動是財富之父”，當土地歸己的時候，人們才可以把大量的資產(chǎn)投入在土地之中，然后產(chǎn)生其他一些財富狀況。如果土地不歸己，沒有人會把更多財力投入到固定資產(chǎn)中，也不可能有一個社會的長期穩(wěn)定發(fā)展。

第二個住房改革的重大問題就是政府要保障低收入人群的財產(chǎn)權利，這在聯(lián)合國人權公約和世界上所有國家里都是極其罕見的。聯(lián)合國人權公約里面要保障的是居住權而不是財產(chǎn)權。但是我們國家的制度從朱镕基時代房改23號文件，房地產(chǎn)進入市場化的改革文件中提出的是，經(jīng)濟適用住房只賣不租，所以保障的是低收入人群的財產(chǎn)權利。今天我們才談租售并舉的問題。如果那個時候國家政策更多考慮低收入人群的居住權利，而不是財產(chǎn)權利的話，也許我們的市場就不會像今天這樣。

比如說共有產(chǎn)權，還是講的低收入人群的財產(chǎn)權利問題。因為在保障低收入人群居住權利上，政府是要全掏錢的，但是在保障財產(chǎn)權利的時候，就進入了炒房市場。

其實在2003年以前，中國的房價增幅是很低的，從1997、1998年進行房改，到2003年，平均每年的房價大概增長不超過3.5%，非常低，而這幾年同期的居民收入增長是9.5%，房價收入比是非常合理的。

所以2003年，在參與討論18號文件的時候，我就提出要修改這個文件，把保障財產(chǎn)權利改為保障居住權利，如果經(jīng)濟適用住房是只賣不租，就不如取消經(jīng)濟適用住房，讓它市場化，然后政府提供一個廉價租賃房，或者是類似房屋。

直到2008年，溫總理的政府工作報告，人民代表做了14處修改，其中有一處重要的修改，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有財產(chǎn)權利，有其所就是只要擁有居住權就可以，說明在2008年人大討論的時候非常清楚地認識到這個問題。

但是行政政策上沒有發(fā)生任何改變，2008年雖然提出了“居者有其所”，因為恰逢金融危機，于是就用各種方式來啟動中國經(jīng)濟，又把它忽略掉了。

經(jīng)濟觀察報：為什么說土地制度是主要矛盾?

任志強：我們現(xiàn)在可以看到的是招拍掛制度導致土地的天價，不管是租賃性住房，共有產(chǎn)權房，還是其他什么房，仍然是競地價的。換句話說，政府從土地中獲得的收入，一分錢都不少。今年一季度土地價格爆漲，到4月份仍然是爆漲，這都說明了政府仍然希望從土地上拿到多的收益，而沒有想到它對市場產(chǎn)生什么。

比如說共有產(chǎn)權房，我們查了已經(jīng)賣出去的多個共有產(chǎn)權房案例，一部分確實比市場價格低，但是很多案例顯示的是抬高市場的房價。換句話說，就是私人擁有的部分和政府擁有的部分變成全部價格的時候，高于周邊的二手房房價，甚至高于周邊一手房房價。

經(jīng)濟觀察報：最后這個成本會轉向哪里?

任志強：這個成本一定會轉向社會。政府表面上換了個好名聲，因為私人掏錢的比例和現(xiàn)有房價比，確實低了很多，很多人迫于經(jīng)濟壓力沒有辦法，就用這種方法去解決居住，可是在實際利益上是受到損失的。

經(jīng)濟觀察報：只有房子的部分產(chǎn)權。

任志強：對，因為賣的時候只能拿到擁有產(chǎn)權部分的升值，剩余的升值都歸了政府，政府還可以有一定的措施，按照一定價格把你的那部分回收了。

所以嚴格說起來，土地制度問題導致了政府從炒地里獲得更高的利益，進而推動了居民炒房。當政府炒地的時候，老百姓為什么不炒房子呢?很明顯，如果我們所有的調控文件，第一個應先控制政府的地價，可能房價問題就自然解決了。但是大家預期的未來還是政府炒地、居民炒房的結果，就是一種惡性循環(huán)。至少到目前為止我們沒有看到任何解決的方法。

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