80%首付為何成買(mǎi)房標(biāo)配？十盤(pán)同開(kāi) 整體樓市已趨冷

• 2017年11月16日 lihuizhen來(lái)源：樓市資本論 658 38
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  2017-2022年版房產(chǎn)交易管理項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

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“南京房?jī)r(jià)看河西，河西房?jī)r(jià)看河西南”，河西可謂是南京樓市最為炙手可熱的地區(qū)，除了明星樓盤(pán)云集，其價(jià)格也是一路攀升。

關(guān)于房?jī)r(jià)，說(shuō)多都是淚。調(diào)控一周年以后，南京售樓處門(mén)前再次排起了長(zhǎng)龍。

15日早間8時(shí)，位于南京市河西南部佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)售樓處門(mén)前已經(jīng)排滿(mǎn)了購(gòu)房者，售樓處前的十字路口被車(chē)輛和人群所匯集，逐漸變得水泄不通。?

據(jù)悉，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)于15日啟動(dòng)登記，首付八成，驗(yàn)資金額200萬(wàn)元，銷(xiāo)售均價(jià)在每平方米3.5萬(wàn)元。上午前來(lái)排隊(duì)的購(gòu)房者稱(chēng)，目前排隊(duì)已經(jīng)超過(guò)500組，排隊(duì)的人至少達(dá)到3000人以上。

同時(shí)進(jìn)行排隊(duì)的還有南京河西區(qū)域的另外9家樓盤(pán)，分別是仁恒綠洲新島、保利天悅、華新城璟園、綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城、金地中心風(fēng)華、朗詩(shī)熙華府、金隅紫京府，這10家樓盤(pán)全部要求首付8成，驗(yàn)資200萬(wàn)以上。

這是南京河西區(qū)域沉寂許久之后再次迎來(lái)的集中式開(kāi)盤(pán)，也是南京調(diào)控以來(lái)規(guī)模較大的一次集中式開(kāi)盤(pán)，被稱(chēng)為“南京史上最嚴(yán)開(kāi)盤(pán)”。

十盤(pán)同開(kāi)：集中式放量

從去年年底至今，在南京市樓市調(diào)控升級(jí)的背景下，曾經(jīng)炙手可熱的河西區(qū)域鮮有新盤(pán)領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證。

11月14日，在沉寂了半年之后，南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)陸續(xù)公布了河西10家樓盤(pán)的銷(xiāo)售許可證，這10家樓盤(pán)統(tǒng)一登記時(shí)間為11月15日-11月16日，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為11月18日和11月19日。

不僅開(kāi)盤(pán)時(shí)間統(tǒng)一，而且，開(kāi)盤(pán)條件嚴(yán)格。首先，推售的房源，在最終購(gòu)房簽約時(shí)，須首付8成。其次，購(gòu)房者需要提供至少200萬(wàn)元的定活存單或者本票。最后，開(kāi)盤(pán)嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)名制，參與搖號(hào)的客戶(hù)身份信息必須與購(gòu)房人信息一致，不接受任何形式的更、加、減名。

在今日早間排隊(duì)時(shí)，為了預(yù)防購(gòu)房者轉(zhuǎn)移資金，同時(shí)排號(hào)等情況，南京市房管局還稱(chēng)，會(huì)在認(rèn)籌24小時(shí)內(nèi)讓銀行進(jìn)行抽驗(yàn)，如果發(fā)現(xiàn)有不符合的將取消認(rèn)籌搖號(hào)資格。所謂的不符合就是本票或者定活兩便存單被注銷(xiāo)，上面的資金被轉(zhuǎn)移。而且，為了使得購(gòu)房者難以在同一時(shí)間排隊(duì)多個(gè)樓盤(pán)，有的樓盤(pán)登記所在地并不在售樓處，而是實(shí)行異地登記。

正因?yàn)椤鞍顺墒赘?、高額驗(yàn)資、異地登記”等特征，此次集中式開(kāi)盤(pán)也被稱(chēng)為“南京史上最嚴(yán)的開(kāi)盤(pán)”。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)在接受采訪時(shí)表示：“這次集中上市很大程度上滿(mǎn)足了河西區(qū)域積壓已久的改善型需求，加上價(jià)格限制，所以很多購(gòu)房者前來(lái)排隊(duì)。從購(gòu)房條件上來(lái)講，提高首付可以減少購(gòu)房者人數(shù)，從而也降低杠桿，降低炒房比率，驗(yàn)資也防止了購(gòu)房者在各家樓盤(pán)同時(shí)進(jìn)行排隊(duì)，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，提高首付也為了在年底加速回款。”

但是，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，這樣集中式的開(kāi)盤(pán)仍然形成了“連夜排隊(duì)”、“一房難求”的景象，而且高門(mén)檻的首付對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)加大了購(gòu)房的難度。

新房限價(jià)：一、二手房倒掛

“南京房?jī)r(jià)看河西，河西房?jī)r(jià)看河西南”，河西可謂是南京樓市最為炙手可熱的地區(qū)，除了明星樓盤(pán)云集，其價(jià)格也是一路攀升。

在去年樓市火熱之時(shí)，河西不僅僅成為南京土地市場(chǎng)的“地王窩”，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，而且新房售價(jià)一路攀升到每平方米4萬(wàn)元以上。

而今年以來(lái)，隨著南京樓市實(shí)施“限購(gòu)、限價(jià)、限售”等多重調(diào)控措施之后，河西區(qū)域鮮有供應(yīng)量推出，整個(gè)板塊處于“冷凍”的態(tài)勢(shì)。

正是由于限價(jià)的原因，此次10個(gè)樓盤(pán)所批銷(xiāo)許的價(jià)格依然是一年之前的價(jià)格，例如，河西南每平方米35000元，河西中部每平方米4.5萬(wàn)元，而河西南的二手房單價(jià)目前已經(jīng)高達(dá)每平方米4.5萬(wàn)元，新房和二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)倒掛。

一名南京當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問(wèn)向記者表示：“河西區(qū)域的部分二手房比新房每平方米貴一萬(wàn)元了，新房和二手房倒掛，出現(xiàn)了套利空間，所以不少購(gòu)房者相信買(mǎi)到就是賺到，都會(huì)排隊(duì)去買(mǎi)?！?/p>

雖然一、二手房目前存在利差，但是南京目前實(shí)行了“限賣(mài)”的政策，即新購(gòu)房在獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得上市交易。對(duì)此，南京某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人指出：“從買(mǎi)到房到轉(zhuǎn)手最快也要4-5年的時(shí)間，在南京樓市嚴(yán)厲的調(diào)控下，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)冷，未來(lái)是否存在較大的套利空間尚不清楚，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，8成的首付對(duì)于投資客已經(jīng)沒(méi)有什么桿杠在用，所以存在套利想法的購(gòu)房者還需要理性。”

最后的瘋狂：整體樓市已趨冷

“河西這次集中式開(kāi)盤(pán)恐怕是南京樓市最后的瘋狂了?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商人士分析稱(chēng)：“目前，南京樓市整體已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，只是個(gè)別的板塊還比較強(qiáng)勁。”

從2016年12月至今，南京樓市新房?jī)r(jià)格已是8個(gè)月回落、2個(gè)月持平，年內(nèi)累計(jì)下跌幅度超過(guò)1%;二手房?jī)r(jià)格同比漲幅已連降10個(gè)月，成交量相比去年9月已是“腰斬”。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，新房市場(chǎng)反應(yīng)較快、降幅明顯。在剛剛過(guò)去的10月份中，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京全市共成交新房6595套，環(huán)比9月成交數(shù)據(jù)下跌53.4%，同比去年2015年10月11088套的成交量，成交量下跌35.7%，更創(chuàng)近4年來(lái)新低。

而二手房方面，從今年3月份之后，二手房成交量處于小幅下滑的趨勢(shì)，雖然賣(mài)方降價(jià)幅度不大，但是議價(jià)空間已經(jīng)加大;此外，成交量和掛牌量雙雙下滑，買(mǎi)賣(mài)雙方也處在博弈當(dāng)中。

“局部熱度高，整體趨冷是目前南京樓市的特征。調(diào)控一周年來(lái)，南京的房?jī)r(jià)已經(jīng)得到了明顯的控制，新房房?jī)r(jià)在走低，從而對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定抑制，而且市場(chǎng)的分化趨勢(shì)加強(qiáng)，一些偏遠(yuǎn)的地區(qū)比如淳化等，已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷?！泵舷檫h(yuǎn)表示。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江北某新盤(pán)推出250套房源，銷(xiāo)許均價(jià)每平方米25513元，時(shí)隔三個(gè)月仍沒(méi)賣(mài)完。而江北另外一樓盤(pán)，銷(xiāo)許均價(jià)每平方米25098元，到目前只去化六成。在此情形下，個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始到熱點(diǎn)樓盤(pán)附近攬客，有的甚至開(kāi)出總價(jià)3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，以吸引購(gòu)房人，這都說(shuō)明南京樓市已經(jīng)處于變化中。

另一方面，南京土地市場(chǎng)也在轉(zhuǎn)冷中，“地王”逐漸消失，宅地未觸及最高限價(jià)已經(jīng)被拍出，去年動(dòng)輒上百輪競(jìng)拍、甚至觸發(fā)最高限價(jià)靠搖號(hào)決定買(mǎi)家的情形沒(méi)有再現(xiàn)。

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