“聽(tīng)說(shuō)有些公司過(guò)了大年初十才上班，我們就像過(guò)了一個(gè)假年，只有輪休!”一位萬(wàn)科成都的年輕銷(xiāo)售員感嘆道，他們今年春節(jié)不僅要全線6盤(pán)聯(lián)動(dòng)，還要聯(lián)動(dòng)西部8城做返鄉(xiāng)置業(yè)。的確，這場(chǎng)“房戰(zhàn)”，早在新年伊始就拉開(kāi)了差距。

　　3月1日，克而瑞和億翰智庫(kù)均公布了《2017年1~2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜，其中碧桂園、萬(wàn)科穩(wěn)居一二位，流量金額均超850億元，恒大以685.1億元位居第三，305億元的中海排名第四，其后的保利、龍湖、華夏幸福在“200億檔”追得很緊，但競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不及1億元就能滑落一名的12家“百億檔”企業(yè)。

　　可見(jiàn)，去年的三家“3000億+”企業(yè)(恒大、萬(wàn)科、碧桂園)在今年繼續(xù)加速抬高壁壘，幾乎玩成了一場(chǎng)“封閉的三國(guó)殺”，TOP20之內(nèi)其他席位則暗潮涌動(dòng)。

　　此外，2017年1~2月，TOP20的門(mén)檻被萬(wàn)達(dá)卡在98.2億元的位置，銷(xiāo)售不超2億元的房企更已無(wú)緣榜單。而據(jù)新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷測(cè)算，到2020年，房?jī)r(jià)若只漲10%，23強(qiáng)房企銷(xiāo)售總額也將超55%，馬太效應(yīng)疊加末位洗牌，房地產(chǎn)業(yè)正在加劇構(gòu)建新的格局。

　　●信貸趨緊 房企搶“春”

　　“今年的‘春’好像回得比較早?！币晃毁Y深地產(chǎn)人在朋友圈對(duì)上述排行榜描述道。

　　對(duì)比近兩年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年1~2月，僅TOP10房企銷(xiāo)售金額就達(dá)3644億元，較去年一季度的4034億元相去不遠(yuǎn)，且TOP10的門(mén)檻值同比去年增長(zhǎng)了133%，由79億元拉升到了185億元。其中，碧桂園期內(nèi)的銷(xiāo)售額(872億元)甚至已經(jīng)超過(guò)2015年全年流量銷(xiāo)售額(1402億元)的一半。顯然，大房企在今年加快了銷(xiāo)售力度和速度，因而“暖勢(shì)”驚人。

　　但整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境難言“回春”。

　　2月14日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)官方微信發(fā)布“4號(hào)文”規(guī)定，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。

　　3天之后，證監(jiān)會(huì)對(duì)非公開(kāi)發(fā)行股票的募集時(shí)間、定價(jià)和規(guī)模等都做出了詳細(xì)并且嚴(yán)格的限定。隨后兩周，A股市場(chǎng)上市公司調(diào)整、終止非公開(kāi)發(fā)行股票方案的公告每天不斷。

　　“流動(dòng)性已經(jīng)基本用在了建設(shè)發(fā)展上，再持續(xù)，經(jīng)濟(jì)則可能滯脹，連續(xù)緊縮是必然選擇?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論人齊俊杰表示。

　　這也意味著，未來(lái)無(wú)論是開(kāi)發(fā)端還是購(gòu)房端的信貸都將越來(lái)越緊張。中原地產(chǎn)分析師張大偉就表示，“房企未來(lái)6~9個(gè)月很可能面臨更大的資金問(wèn)題，所以房企必須加快銷(xiāo)售回籠資金?！?/p>

　　●競(jìng)爭(zhēng)加劇 黑馬涌動(dòng)

　　“其實(shí)‘春’并沒(méi)有來(lái)，往后可能越來(lái)越難活，‘暖’是靠自取的?！鄙鲜鲑Y深地產(chǎn)人說(shuō)，近年房企的“糧草”儲(chǔ)蓄量，將直接決定今年能取多少“暖”。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2016年房企拿地排行榜上，碧桂園、恒大的拿地建筑面積為7446萬(wàn)平方米(同比增幅95%)和4992萬(wàn)平方米(同比增幅43%)，排名第一、二;萬(wàn)科的拿地建筑面積為2981萬(wàn)平方米(同比增幅89%)，排名第三;融創(chuàng)、保利、陽(yáng)光城緊隨其后，其拿地建筑面積分別為1967萬(wàn)平方米、1662萬(wàn)平方米、1036萬(wàn)平方米，同比增幅為94%、27%、218%。

　　實(shí)際上，拿地量漲幅最大的碧桂園、陽(yáng)光城，其銷(xiāo)售增長(zhǎng)也更明顯，2015年一季度尚排名第6、24，如今已升至第1、22，融創(chuàng)也在今年前兩月已逼近去年首旬的銷(xiāo)量。

　　另有一個(gè)細(xì)節(jié)是，在中指院2月的數(shù)據(jù)中，全國(guó)19個(gè)主要城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)13.28%，同比增長(zhǎng)41.99%，二三線城市環(huán)比和同比均呈漲勢(shì)，一線城市卻環(huán)比下降12.23%，同比下降16.3%。

　　“在一線城市爭(zhēng)得一席之地的壓力越來(lái)越大，入圍門(mén)檻值5.25億元明顯高于二線城市(1.76億元)。但重慶、天津、成都等城市在房企業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中占據(jù)越來(lái)越重要的位置，TOP10房企銷(xiāo)售額總計(jì)超130億元?！敝兄冈褐赋?，在全國(guó)更多重點(diǎn)城市搶占了市場(chǎng)份額的全國(guó)性企業(yè)，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中更有優(yōu)勢(shì)。

　　從魯能的逆襲路徑即可見(jiàn)，經(jīng)歷多年的股權(quán)變更、資產(chǎn)剝離、業(yè)務(wù)板塊調(diào)整，在廣宇發(fā)展的多次重組中，逐漸梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其后讓魯能快速做大的基礎(chǔ)則是豐富且分散的土地儲(chǔ)備?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2015年6月末，魯能土地儲(chǔ)備面積達(dá)1114.87萬(wàn)平方米，且分布在北京、濟(jì)南、重慶、南京、成都、福州、蘇州等熱點(diǎn)城市，其中前三座城市2016年的銷(xiāo)售額破百億元。

　　魯能2015年一季度尚以13.1億元的銷(xiāo)售額排名第88位，次年同期即上升至第17位，銷(xiāo)售金額為126.3億元，增長(zhǎng)8倍有余。至2017年前兩月，魯能的銷(xiāo)售金額已升到192.1億元，進(jìn)階第9位，入列TOP10，讓金地、萬(wàn)達(dá)等移位，成為最大黑馬。

　　值得一提的是，魯能2015年上半年毛利率為39.2%，而去年前三季度161家上市房企整體毛利率為29.9%，而魯能在上述期內(nèi)的凈負(fù)債率為25.5%，資產(chǎn)負(fù)債率為48.9%，幾乎只有行業(yè)平均水平(75.4%)的六成。有了解重慶魯能的世聯(lián)行分析人士甚至透露，3年前，魯能在重慶開(kāi)發(fā)時(shí)，沒(méi)有借銀行一分錢(qián)。這意味著魯能有大幅度加速抬高杠桿的空間，特別是在2017年1月，房企融資額同比下降92%，融資渠道緊張的情況下，魯能的后發(fā)能量或可期待。

　　不過(guò)，除上述企業(yè)外，克而瑞統(tǒng)計(jì)指出，2017年前兩月，50強(qiáng)房企中有16家房企的銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)同比翻番，增幅50%以上的也達(dá)17家。例如龍湖近三年同期銷(xiāo)售金額的增長(zhǎng)幅度就在80%以上，旭輝、首創(chuàng)、泰禾都有大幅增長(zhǎng)，顯示了兇猛的沖勁，這些企業(yè)對(duì)格局的攪動(dòng)力都很大。

　　“未來(lái)市場(chǎng)見(jiàn)頂，跑得慢的企業(yè)不但在排行榜中急速退步，而且會(huì)悄悄地沉沒(méi)?！睔W陽(yáng)捷表示，跑在前面的，也只有土地儲(chǔ)備大、收購(gòu)項(xiàng)目多、敢于負(fù)債的企業(yè)能跑得更快。