昨晚,中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》,劍指過熱房地產(chǎn)市場!在投資房地產(chǎn)項目方面,明確私募資產(chǎn)管理計劃投資于房價上漲過快的熱點城市,比如北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥等16個城市的普通住宅項目,協(xié)會暫不予備案。

　　規(guī)范還指出,個別機構(gòu)可能以名義上發(fā)股,實際上發(fā)債,避開相關(guān)監(jiān)管要求。比如嵌套投資產(chǎn)品、受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)、受讓資產(chǎn)收益權(quán)等等,變相投資的錢最終還是流向熱點城市的普通住宅地產(chǎn)項目。對這樣的私募資產(chǎn)管理計劃,暫不予備案。

　　在投資房地產(chǎn)企業(yè)方面,規(guī)范明確,私募資產(chǎn)管理計劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資,不得用于支付土地出讓價款或補充流動資金,不得為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

　　中國基金業(yè)協(xié)會的“緊箍咒”推動房產(chǎn)回歸住房居住屬性,限制炒房。另一方面,推動房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資、減少間接融資、債券融資。

　　關(guān)于這個話題,浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛做出了分析點評。

　　丁建剛:“房地產(chǎn)行業(yè)是一個重資產(chǎn)的行業(yè),資金就是開發(fā)企業(yè)的子彈。這條規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)的“子彈”是有約束和限制的,甚至是減少的。所以毫無疑問,對于開發(fā)企業(yè)來說恐怕它的火力就要降低了。我所說的‘火力’就是指開發(fā)企業(yè)拿地的量和拿地的價格,主要還是表現(xiàn)在價格上。之所以2016年出了那么多地王,正是因為開發(fā)企業(yè)的融資渠道更為簡便,融資的成本更為低廉。去年有一份統(tǒng)計,去年房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債和中票等渠道獲得了1.14萬億元資金。而去年房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金大致是36000億,也就是說其中三分之一是通過這樣的渠道獲得的。

　　我們普通人可能都覺得房地產(chǎn)企業(yè)貸款可能主要是到銀行貸款,未必他們的渠道非常多。這份基金業(yè)協(xié)會的規(guī)定,我認為它也會約束房地產(chǎn)企業(yè),但是占多少量我們非常難以統(tǒng)計。2016年私募基金的規(guī)模是10.24萬億,但這并不是全部用于房地產(chǎn)企業(yè)的,它是其中一部分,但是這個量并不是很大。

　　同時我們也注意到,這畢竟是一個行業(yè)協(xié)會關(guān)于備案的約束,還不具有特別嚴格、嚴肅的法律約束力,所以可能會有一些降溫,但是約束力并不見得強到哪里去。另外,它只是限制了不得用于16個熱點城市,并沒有說這些融資渠道也不能用于其他城市。

　　這個規(guī)范的約束還體現(xiàn)為不得用于支付土地購買,也就是說你自己沒有錢,卻通過這種私募等渠道融來錢然后去買土地,這是不行的。

　　此外,還有一些所謂的私募是采用所謂的明股實債的方式,也就是看上去用股權(quán)的形式進入到房地產(chǎn)企業(yè)或者某一個項目,但實際上私下里還有一個‘抽屜協(xié)議’,就是說這部分我是不和你同股同權(quán)、共同承擔風險的,而是在體現(xiàn)利潤的時候要先保證我的回報,我不來分你的利潤。這種情況就比較難控制,因為這種抽屜里的協(xié)議很難完全查到。但是不管怎么說,因為現(xiàn)在已經(jīng)通過多種渠道來限制或者縮小房地產(chǎn)企業(yè)‘子彈’的量和獲得的范圍。

　　從2017年總體來看,無論是從銀行融資還是通過企業(yè)債,開發(fā)企業(yè)都會受到很大影響。而對于私募的渠道,也會或多或少有一些約束力。這樣多重政策的疊加,會使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源更加緊張,規(guī)模更加縮小,這樣可能會使房地產(chǎn)企業(yè)拿地的時候不得不考慮自己未來的資金鏈安全。相對來說,對中小型企業(yè)影響會更大一點,因為對于一些大型企業(yè)或者上市公司來說,銀行對它可能會更寬松一些。第二,這些大型企業(yè)有的甚至在海外有很大很強的融資能力和渠道。對于這些企業(yè)來說,它的融資渠道實際上并不受剛才說的私募渠道的影響,主要還是對中小型企業(yè)影響比較大?！?/p>