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2009年上半年北京二手房市場點評
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-6
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- 中研網(wǎng)訊：
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2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介市場調(diào)查分析報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個因為業(yè)主頻頻漲價，中介門店來不及重新打印報價單，索性用筆直接涂改。
進入炎熱夏季，隨著新房價格持續(xù)高漲，及新“地王”的誕生，北京二手房業(yè)主的掛牌價也節(jié)節(jié)攀高。早在3月下旬開始，業(yè)主們就開始調(diào)高報價。進入四五月份，開發(fā)商提價支持了二手房業(yè)主的漲價心理，6月廣渠門“地王”的出現(xiàn)，更是刺激了業(yè)主們的漲價信心，導致目前二手房市場上業(yè)主的坐地漲價現(xiàn)象越來越明顯。與2007年前后出現(xiàn)的業(yè)主坐地漲價現(xiàn)象有明顯不同的是，本輪行情下的坐地漲價現(xiàn)象業(yè)主心態(tài)似乎更加激進，給人的感覺是，漲幅比一手房更加“離譜”。有業(yè)內(nèi)人士認為，市場出現(xiàn)價格恐慌和房源恐慌。
6月頻現(xiàn)業(yè)主坐地漲價
上半年的前5個月，北京二手房市場的價格處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。但受交易量上升，置業(yè)意愿顯著增強的影響，到了6月，價格上漲較為明顯，最為突出的現(xiàn)象是，二手房市場上業(yè)主的坐地漲價幾乎成為普遍現(xiàn)象。
與2007年前后出現(xiàn)了業(yè)主坐地漲價現(xiàn)象有明顯不同的是，本輪行情下的坐地漲價現(xiàn)象業(yè)主心態(tài)似乎更加激進，給人的感覺是，漲幅比一手房更加“離譜”。
據(jù)記者的調(diào)查顯示，業(yè)主幾分鐘上調(diào)幾萬元，幾天上調(diào)十幾萬元已經(jīng)成為最近市場上常見現(xiàn)象。
以CBD區(qū)富力城為例，2008年，富力城二手房成交均價最高時為21000元/平米，較高的成交個案均價達到了22000元—23000元/平米。
在今年1月份，富力城二手房成交均價跌至17900元/平米，低價成交的個案均價達到過16000元/平米，這也是2009年上半年的最低價。
但是最近，部分業(yè)主一下將掛牌價提高到了25000元-26000元/平米。
從這樣一現(xiàn)象來看，富力城出現(xiàn)如此高的二手房價，一方面證明了富力城周邊環(huán)境及其配套設施得到廣大購房者的認可，另一方面，也反映出了富力城部分業(yè)主盲目的、不理智的投機心態(tài)。
而近期，同樣的現(xiàn)象在望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。尤其是土地市場連續(xù)出現(xiàn)“天價土地”后，買賣雙方出現(xiàn)了不同程度的房源和價格恐慌，甚至有業(yè)主坐地漲價之后，還擔心自己的房子賣虧了。
與此同時，不少購房者抱怨：怎么現(xiàn)在的二手房房價竟然超出了2008年的最高價，這樣的高價能否維持下去。
上半年多個區(qū)域成交量翻兩番
在業(yè)主坐地漲價，大幅度拉高二手房價格的同時，交易量也在突飛上漲，2009年上半年交易量超過10萬套，是2008年上半年交易總量的三倍，較去年同期增長233%；參考歷史數(shù)據(jù)，即使在房產(chǎn)市場交易活躍的2007年，全年的市場交易總量也僅為9萬套。
鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)市建委公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年上半年，諸如廣渠路、方莊、望京、右安門、八通沿線、清河、亞奧等典型區(qū)域二手房成交量同比漲幅均在200%以上，在整個市場中屬于領漲區(qū)域。
- 觀點
價格恐慌+房源恐慌
隨著廣渠路15號以樓面地價達16240元/平米的超高價落入中化方興手中，整個6月乃至上半年北京的一二三級房地產(chǎn)市場都可以用“瘋狂”來形容。成交量、成交價屢創(chuàng)新高。
綜合目前北京樓市在6月的表現(xiàn)，一位中介公司負責人表示，可以用3個“恐慌”來形容：一是今年來的房產(chǎn)市場已經(jīng)形成價格恐慌，坐地起價在二手房市場已經(jīng)非常普遍。
二是房源恐慌，土地市場地王記錄一個月3次刷新。商品房市場上半年連續(xù)6個月供少于求，商品房中住宅庫存由年初的148173套減少到目前的109547套，庫存的中小面積房源消化非�？�。二手房市場上半年成交量就突破了10萬套，一套二手房近10人競價購買在各大中介公司都有出現(xiàn)。
三是通貨膨脹恐慌，現(xiàn)在的房產(chǎn)市場包括土地，商品房及二手房市場都出現(xiàn)了對通貨膨脹恐慌引起的投資需求上漲的現(xiàn)象。
盲目漲價會喪失賣房機會
我愛我家副總裁胡景暉表示，目前的市場支撐不了比2008年更高的成交價格，業(yè)主盲目漲價將喪失賣房的最佳機會。
胡景暉認為，目前二手房購買者絕大多數(shù)是用于自住的，他們的需求是剛性的，但是他們的購房預算也是剛性的。任何購房者都不會在同等性價比的多套房里選擇最貴的那套。
另外，目前整體宏觀經(jīng)濟形勢并不明朗，購房人的收入預期也不穩(wěn)定和樂觀，在這種情況下選擇大幅漲價是一種不理智的行為。此外，哄抬房價、惡意毀約的業(yè)主是要承擔相應的法律責任的。
- 案例
人物：業(yè)主安先生
地王拍出后賣出小區(qū)最高價
廣渠路15號地拍出“地王”價的第二天，安先生(化名)賣出了小區(qū)最高二手房價。安生生是在2006年初買了沿海賽洛城一套一居室，由于希望升級為兩居，上周日在一家中介門店掛出去了，報價是94萬元。
從周一起，他每天都會接到咨詢的電話，要看房的人一撥接一撥，安先生的家人建議，是不是把價格上調(diào)一點，反正感覺再加點也能賣出去，即使賣不出去，短期也不用著急，因為兩站路遠的廣渠路15號地要拍了，價格肯定會上去的。
安先生聽從家人的意見，將價格調(diào)整到了100萬元，但是隨后的兩天看房的人依然較多。周二傳出廣渠路15號地高價成交的消息，安先生立即把售價上調(diào)到了105萬。沒想到周三晚上有人過來看房，據(jù)說是剛大學畢業(yè)的學生，家里資助了一部分錢購房。
經(jīng)過兩次上調(diào)價格后，仍有人來看房，當時安先生心里也沒有底，就對這個買家講：如果今天不下定金，明天將價格調(diào)整到110萬元。那個女孩在最后決定先下定金。
安先生已經(jīng)多次“跳價”，自己也覺得過意不去了，加上據(jù)中介說，105萬元在小區(qū)內(nèi)創(chuàng)記錄了，周三晚上他接受了這個買家的定金。
“房子還會漲嗎？我賣虧了嗎？賣完房后，安先生心里有幾個問號冒了出來。
人物：購房者王先生
買家競購 三天漲14萬
5月底，王先生(化名)接到中介的電話，稱他看好的一套小兩居，可以看房了。這是一套東北四環(huán)外90年代的房子，報價100萬元。當他到樓下的時候，就看到有幾個客戶已來看房了。
王先生試探性地和女主人講價，說99萬元就買下，正當戶主猶豫考慮賣出時，同來看房的其他人報出102萬元的價格。當時，房主覺得看房的人挺多，就猶豫了，又將房價提高到104萬元，而且表示不準備當天售出，想再等等看。由于擔心中介找了托，王先生當天也沒敢再與戶主討價還價。
隨后的一天內(nèi)，當王先生再去了解這套房源時，得到的消息是，急著下定金的人比第一天還多，戶主甚至對王先生說，這套房子沒有110萬是不會賣了。
再過了一天，果然有人愿意出114萬元購買，而且還提出要下定金。連中介公司的人員也表示很不理解，房東坐地起價，三天漲了14萬。
王先生最后選擇了放棄。前兩天和他一起看房的幾個買家也沒有再跟進，不過這套房最終還是以114萬賣出了，看著中介公司手中的合同，王先生覺得很迷茫。
人物：經(jīng)紀人張丹
房東“跳價” 經(jīng)紀人失信
張丹(化名)進入經(jīng)紀行業(yè)兩個月，原來是賣汽車的。進入中介行業(yè)，她遇到的第一件始料未及的事情就是業(yè)主“跳價”，汽車可都是一口價，但賣房子卻完全不是這樣。
近日，在熟悉了一個多月的市場后，張丹終于促成了一個買賣雙方見面。崇文區(qū)本家潤園的一套大戶型兩居，業(yè)主報價為270萬，買家希望張丹能幫助把價格壓低一點，265萬左右成交。
因為買家意愿明確，價格相對接近業(yè)主報價，張丹就約了業(yè)主見面，但令其沒有想到的是，還沒有開口談降價的事，業(yè)主說報價要改到300萬元了，原因是今天接待了好幾撥看房的，都挺有誠意，感覺自己的價格報低了。
當時，買家生氣地責備張丹，認為故意和業(yè)主抬高房價，張丹只有紅著臉給買家解釋，但是買家依然表示不會再跟其去看房了。
最近連續(xù)好幾次都遇到這樣的情況。同事告訴她，要及時了解房東的心態(tài)，再把客戶帶過去，否則，就是無效勞動。
最近幾天，張丹開始更頻繁地給業(yè)主打電話，為的就是要探清房東的底細之后，再帶買家看房。
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