在經(jīng)濟復蘇信號尚不夠明朗的當下，伴隨各地高溫酷署，近期中國房地產(chǎn)市場也正在爭相上演逆勢上揚的瘋狂大戲，卻劇情呈現(xiàn)信馬由韁一發(fā)不收之勢。在房價持續(xù)搏殺飆升中，“地王”也頻頻出籠且由一線城市向二線城市擴散。7月3日《京華時報》如是報道：樓市現(xiàn)三高：房價高。千元跳躍式，最猛漲五千；銷量高。價高市更高 搶房如搶菜；地價高。冰窖改火爐 土地也發(fā)燒。

　　值得警惕的是，對于土地市場上演的瘋狂戲劇，業(yè)內(nèi)機構(gòu)已經(jīng)開始預(yù)警風險。中國不動產(chǎn)研究中心認為，就北京土地市場而言，雖然下半年總體持樂觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價，但存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。接受媒體記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士和專家也幾乎發(fā)出相同感慨，認為目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場不確定性因素仍然較多，房價持續(xù)上漲基礎(chǔ)脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進行再調(diào)整，房地產(chǎn)市場也可能陷入新一輪調(diào)整。

　　我注意到，與先前官員專家地產(chǎn)商們異口同聲喋喋不休的“剛性需求”說推動中國房價走向空前瘋狂一樣，本輪房地產(chǎn)市場非理性不斷上演逆勢上揚瘋狂大戲的背后，既有寬松信貸貨幣政策給予開發(fā)商資金支持和投資客擔心通膨預(yù)期炒房卷土重來的客觀誘因，更有官員專家地產(chǎn)商異口同聲“剛性需求釋放”說鼓噪叫囂意在唱火的主觀動因。

　　不可否認，本輪樓市上漲確有觀望日久剛性需求集中釋放的動力。2007年房價瘋狂上漲，具剛性需求的消費者受高房價抑制無力購買，2008年樓市低迷房價步入下行通道，觀望氣氛成為主景，2009年樓市進入供需雙方博弈震蕩期，受政策“利好”作用，開發(fā)商低價入市確實致使壓抑許久一部分剛性需求一定程度得以爆發(fā)，一些項目出現(xiàn)熱銷又支撐了價格上漲。

　　有需求就有供給，需求決定供給乃是經(jīng)濟學常識。然而，請問誰能告訴我，所謂的“壓抑許久的剛性需求”究竟有多大，又釋放了多少需求？事實上，住房作為兼具消費投資二重屬性的特殊商品，其需求自然至少包含居住、投資兩種。其“剛性需求”中居住投資權(quán)重幾何？已經(jīng)釋放者有多少？有待釋放者又是多少？遺憾的是，這些年我大抵不曾見過具說服力科學性的翔實定量分析信息，讓我耳朵聽出老繭的老生常談倒是，所謂“剛性需求”云云多是利益各方為我所用自說自話的定性分析和想當然估計。

　　“剛性需求”要不要弄清，答案是肯定的。因為“剛性需求”淪為一本糊涂賬，就必然導致政府規(guī)劃和地產(chǎn)商投資的盲目和失誤；“剛性需求”要不要弄清，答案又是否定的。因為一方面“剛性需求”指標涉及地域特征、經(jīng)濟水平、居民收入、文化認知、消費心理等諸多復雜層面，且指標本身具有多變性和不確定性，更為要命的是，除了“剛性需求”謎底客觀上難以揭開，利益主體攸關(guān)各方主觀上也不想不敢揭開，因為“剛性需求”一旦真的明曉大白于天下，他們藉以混淆視聽屢試不爽的所謂“剛性需求”釋放藉口勢必因失靈而壽終正寢。

　　不無諷刺意味的是，現(xiàn)實表現(xiàn)并未為“剛性需求釋放”說提供有力佐證。面對不斷高企的房價，“剛性需求”反而出現(xiàn)萎縮，購房者再次捂緊錢包。據(jù)央行第二季度調(diào)查，居民購房意愿仍處于較低位置——準備在未來3個月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8%，比上季減少了0.9個百分點。原計劃今年年中購房的蕭女士暫停了購房計劃，“房價上漲太快了，已經(jīng)超過2007年最高點，但收入沒有增加，甚至福利還有所降低，這樣一來，我的家庭收入和房價的距離更大了，超過了我的預(yù)期�！边B不是經(jīng)濟學家的蕭女士也理性地認為，這一波房價上漲主要還是政府的救市政策和銀行放貸造成的，“政策改變很容易，房價太脫離現(xiàn)實，我相信政府還是會出手的”。

　　近年來，面對“房子在地上，房價在天上”的世界罕見奇觀，中國老百姓宣泄最多的是買不起房的抱怨和由此激怒“罵娘”。其實在我看來，相對于讓人一頭霧水飽受詬病的“房價成本”這個揭不開蓋的“潘多拉魔盒”，“剛性需求”這本糊涂爛賬更須要厘清揭底。因為“剛性需求”決定剛性供給，合理供求決定合理價格，不弄清“剛性需求”的老底，就不可能摸清地方政府供地和開發(fā)商投資定價的底線底氣和底牌，不摸清地方政府供地和開發(fā)商投資定價的老底，就不可能有完全純粹意義上的規(guī)劃投資理性和合理定價。當下，尤為值得警惕的是，不弄清“剛性需求”的來龍去脈和真實情況，“剛性需求”就有可能繼續(xù)成為無良官商學者渾水摸魚的幌子，進而屢試不爽地催生樓市新泡沫。

　　有關(guān)專家指出，當下房價脫離經(jīng)濟基本面上漲已然呈現(xiàn)非理性苗頭，政府有關(guān)方面理當“路見不平一聲吼，該出手時就出手”加強調(diào)控，防止房價再度大幅飆升引發(fā)樓市新泡沫，以維護房地產(chǎn)市場健康理性發(fā)展，防止來之不易的調(diào)控成果功虧一簣前功盡棄。而在我以為，有關(guān)方面當務(wù)之急是須厘清“剛性需求”原諉底細，無論如何，不能再縱容這個“無厘頭”“老什子”成為某些心懷叵測者打馬虎眼催生樓市新泡沫的漂亮藉口和口水推手。

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• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價格指數(shù)走勢
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