房地產(chǎn)的復(fù)雜性眾所周知，如何能在當(dāng)前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)觸底，但復(fù)蘇前景仍不明朗的階段來(lái)判斷房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展路徑？我們采用的方法是，拋開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)本身的糾結(jié)，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)置于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史長(zhǎng)河中加以審視，借鑒日韓類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，并比較中國(guó)當(dāng)前內(nèi)外環(huán)境與日韓類同階段的差異，得出中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展所面對(duì)的特殊性問(wèn)題，從而推演出中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)中短期最可能的發(fā)展路徑。

　　中期結(jié)論：主要是基于中日韓經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的類似性。按照羅斯托的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段理論，中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)從而房地產(chǎn)發(fā)展階段類似于這75年后的日本和91年后的韓國(guó)。處在一個(gè)歷經(jīng)高速增長(zhǎng)，但正在轉(zhuǎn)向低速增長(zhǎng)的過(guò)渡期，仍在不斷走向成熟的階段，類似的發(fā)展階段決定了房地產(chǎn)有大體類似的發(fā)展路徑。

　　從中期來(lái)看,中國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的可能很小。這不僅源于類似的發(fā)展階段，更是源于中國(guó)城市化進(jìn)程的特殊性所帶來(lái)的需求的強(qiáng)勁和人民幣中長(zhǎng)期升值的必然性；中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)全國(guó)性更大泡沫的可能也很小。

　　未來(lái)幾年，在走向成熟，增速逐漸回落的這樣一個(gè)過(guò)渡階段，在國(guó)內(nèi)外需求與資源的約束下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依靠投資的增長(zhǎng)方式，將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增長(zhǎng)與通脹的反復(fù)博弈，震蕩式前行，房地產(chǎn)的發(fā)展同樣會(huì)表現(xiàn)出一定的震蕩性，在結(jié)束這樣的過(guò)渡期后，隨后將小幅上行，這是經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制的使然。

　　短期結(jié)論：對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)短期發(fā)展路徑的判斷，主要基于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)所面臨的特殊性。和75年的日本相比，特殊性主要集中于：中國(guó)當(dāng)前通縮而日本當(dāng)時(shí)通脹；中國(guó)放松流動(dòng)性與日本緊縮流動(dòng)性；中國(guó)內(nèi)外需難振而日本內(nèi)外需強(qiáng)勁。和02年通縮加寬流動(dòng)性背景下的中國(guó)房地產(chǎn)相比，特殊性主要集中于：很多工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，對(duì)外部資源的依賴度高出很多；外需難支；民間投資難以跟進(jìn)，實(shí)際貨幣需求難以增加，儲(chǔ)蓄增速將回落。

　　短期的房地產(chǎn)發(fā)展路徑，我們認(rèn)為存在三種可能，但第二種可能最大，詳細(xì)闡述見(jiàn)結(jié)論。在接下來(lái)的3，4季度，房地產(chǎn)仍將繼續(xù)反彈的趨勢(shì)。短期內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)大泡沫，此輪房?jī)r(jià)上漲的幅度將主要取決于投資性需求的強(qiáng)度，而支持此輪投資性需求的主導(dǎo)因素就是低利率下寬松的貨幣政策和08年累積下來(lái)的儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)，從供需角度分析都不支持出現(xiàn)房地產(chǎn)大泡沫。

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