房地產(chǎn)的復雜性眾所周知，如何能在當前這樣一個經(jīng)濟觸底，但復蘇前景仍不明朗的階段來判斷房地產(chǎn)的未來發(fā)展路徑？我們采用的方法是，拋開房地產(chǎn)行業(yè)本身的糾結(jié)，從整個經(jīng)濟發(fā)展階段的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)置于整體經(jīng)濟發(fā)展的歷史長河中加以審視，借鑒日韓類似經(jīng)濟發(fā)展階段中房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，并比較中國當前內(nèi)外環(huán)境與日韓類同階段的差異，得出中國房地產(chǎn)發(fā)展所面對的特殊性問題，從而推演出中國房地產(chǎn)未來中短期最可能的發(fā)展路徑。

　　中期結(jié)論：主要是基于中日韓經(jīng)濟發(fā)展階段的類似性。按照羅斯托的經(jīng)濟發(fā)展階段理論，中國目前的經(jīng)濟從而房地產(chǎn)發(fā)展階段類似于這75年后的日本和91年后的韓國。處在一個歷經(jīng)高速增長，但正在轉(zhuǎn)向低速增長的過渡期，仍在不斷走向成熟的階段，類似的發(fā)展階段決定了房地產(chǎn)有大體類似的發(fā)展路徑。

　　從中期來看,中國的房價出現(xiàn)大跌的可能很小。這不僅源于類似的發(fā)展階段，更是源于中國城市化進程的特殊性所帶來的需求的強勁和人民幣中長期升值的必然性；中國房地產(chǎn)出現(xiàn)全國性更大泡沫的可能也很小。

　　未來幾年，在走向成熟，增速逐漸回落的這樣一個過渡階段，在國內(nèi)外需求與資源的約束下，中國經(jīng)濟依靠投資的增長方式，將導致經(jīng)濟出現(xiàn)增長與通脹的反復博弈，震蕩式前行，房地產(chǎn)的發(fā)展同樣會表現(xiàn)出一定的震蕩性，在結(jié)束這樣的過渡期后，隨后將小幅上行，這是經(jīng)濟內(nèi)生增長機制的使然。

　　短期結(jié)論：對于中國房地產(chǎn)短期發(fā)展路徑的判斷，主要基于當前中國房地產(chǎn)所面臨的特殊性。和75年的日本相比，特殊性主要集中于：中國當前通縮而日本當時通脹；中國放松流動性與日本緊縮流動性；中國內(nèi)外需難振而日本內(nèi)外需強勁。和02年通縮加寬流動性背景下的中國房地產(chǎn)相比，特殊性主要集中于：很多工業(yè)產(chǎn)能過剩，對外部資源的依賴度高出很多；外需難支；民間投資難以跟進，實際貨幣需求難以增加，儲蓄增速將回落。

　　短期的房地產(chǎn)發(fā)展路徑，我們認為存在三種可能，但第二種可能最大，詳細闡述見結(jié)論。在接下來的3，4季度，房地產(chǎn)仍將繼續(xù)反彈的趨勢。短期內(nèi)也不會出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)大泡沫，此輪房價上漲的幅度將主要取決于投資性需求的強度，而支持此輪投資性需求的主導因素就是低利率下寬松的貨幣政策和08年累積下來的儲蓄增長，從供需角度分析都不支持出現(xiàn)房地產(chǎn)大泡沫。

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