廣州的樓價(jià)降多少才合適？廣州樓市的下降通道還要維持多久？現(xiàn)在是否已到底了？未來(lái)兩月會(huì)續(xù)寫往年"金九銀十"的神話嗎？盡管關(guān)于樓價(jià)的話題今年以來(lái)都成為地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，其實(shí)作為發(fā)展商而言，面對(duì)今年只跌不升的價(jià)格也產(chǎn)生了不少困惑。在樓市困惑期，不同的發(fā)展商演繹著不同的心理戰(zhàn)術(shù)。

　　心態(tài) 1

　　降價(jià)到底

　　適合派：多數(shù)有資金壓力的發(fā)展商

　　以萬(wàn)科為代表的大發(fā)展商掀起了全國(guó)項(xiàng)目的降價(jià)風(fēng)之后，粵派地產(chǎn)商也嗅到了樓市前沿的危機(jī)，價(jià)格調(diào)整計(jì)劃紛紛執(zhí)行。這一降價(jià)風(fēng)從去年國(guó)慶開始，國(guó)慶前夕的房貸新政讓樓市一轉(zhuǎn)航向，由之前的買樓還得找關(guān)系到節(jié)后出現(xiàn)的一兩個(gè)點(diǎn)的折扣。進(jìn)入今年以來(lái)，廣州樓市折扣風(fēng)越刮越猛，99折變成了9折，98折也變成了8折，甚至某大集團(tuán)廣州項(xiàng)目全部7折銷售。此外，送家電、送物業(yè)管理費(fèi)等促銷手段也頻頻出現(xiàn)。

　　在近一年的降價(jià)之后，廣州樓價(jià)也出現(xiàn)了不同程度的回落。據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月廣州十區(qū)一手住房均價(jià)為9569元/平方米，環(huán)比下降9.1%，創(chuàng)下今年以來(lái)降幅最高紀(jì)錄。其中，全市90平方米以下普通新建商品住宅交易登記均價(jià)6387元/平方米。此外，均價(jià)18000元/平方米以上的樓盤備案面積達(dá)3.75萬(wàn)平方米，占總量的7%，環(huán)比所占比重有所下降。10000元/平方米以下區(qū)段占比在近幾個(gè)月以來(lái)首次超過50%。

　　記者點(diǎn)評(píng)：在目前樓市困惑期，降價(jià)不失為發(fā)展商回籠資金的最直接辦法。以日前一些樓盤成交情況來(lái)看，市中心樓盤只要降到1萬(wàn)元/平方米以下，立刻能帶來(lái)哄搶效應(yīng)，"日光盤"在這樣的逆境中也能產(chǎn)生。而市區(qū)地塊，只要不是近一兩年以地王方式獲取的，即便樓價(jià)回落到萬(wàn)元/平方米以下，發(fā)展商仍有利可圖。在這點(diǎn)上，保利地產(chǎn)今年幾個(gè)樓盤的熱銷無(wú)不與這一營(yíng)銷方式有關(guān)。

　　心態(tài) 2

　　死守價(jià)格

　　適合派：有著產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的小發(fā)展商

　　在大部分開發(fā)商都為了搶奪市場(chǎng)而采取最直接的辦法--降價(jià)的同時(shí)，廣州仍有少數(shù)發(fā)展商在價(jià)格上死守。有專家之前放言，不降價(jià)只有死路一條。然而，這些發(fā)展商憑借優(yōu)越的地段以及為數(shù)不多的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上固守一方陣土。

　　荔灣某樓盤在去年底發(fā)售，正巧當(dāng)時(shí)樓市遭遇了國(guó)慶前夕新政影響，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)極速下滑的勢(shì)頭，但該盤認(rèn)為處于老城區(qū)的位置，而且產(chǎn)品總量不過140多套，同時(shí)有不少市場(chǎng)上難見的小復(fù)式單位，發(fā)展商楞是將價(jià)格定在了15000元~18000元/平方米的高位。進(jìn)入今年以來(lái)，即便是老城區(qū)的樓盤也紛紛加入了降價(jià)的行列，周邊不少樓盤都從18000元/平方米的價(jià)格降到了13000元~14000元/平方米，尤其是在萬(wàn)科金色荔苑以最低14000元/平方米的價(jià)格沖擊老城區(qū)市場(chǎng)的情況下，該盤價(jià)格也沒有太大的調(diào)整。項(xiàng)目副總經(jīng)理表示，預(yù)計(jì)國(guó)慶后所剩10余套貨量就"消化"得七七八八了。

　　記者點(diǎn)評(píng)：在目前市場(chǎng)上能"挺"得住的樓盤，不是大集團(tuán)大開發(fā)商，而是有著地理及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的小發(fā)展商。這些小發(fā)展商手頭項(xiàng)目只有一兩個(gè)，貨量也不過百余套，慢慢賣終究可以賣完。用他們自己的話來(lái)說(shuō)：我們拖得起來(lái)。不象大集團(tuán)，手中項(xiàng)目眾多，不僅在廣州，全國(guó)其他城市也遍地開花，資金鏈的緊張讓所有項(xiàng)目的銷售都面臨壓力，除了降價(jià)確實(shí)想不出其他辦法。

　　心態(tài) 3

　　等待時(shí)機(jī)

　　適合派：郊區(qū)樓盤的發(fā)展商

　　降價(jià)也好，死挺也罷，畢竟都是發(fā)展商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的戰(zhàn)略，然而在一些郊區(qū)樓盤，即使降價(jià)也沒用，搞活動(dòng)更是花錢不討好的事。所以，等待后市，期盼整體市場(chǎng)有所回暖成為這些發(fā)展商所能做的。

　　目前持"等"的心態(tài)多為南沙、花都等樓盤，這些郊區(qū)盤除了一些大集團(tuán)所開發(fā)的項(xiàng)目，靠?jī)r(jià)格及品牌帶動(dòng)一定客源之外，多數(shù)樓盤近月出現(xiàn)"零人氣"、"零成交"等現(xiàn)象�；ǘ寄硺潜P代理公司負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在市場(chǎng)整體情況不好，花都樓盤就更不用說(shuō)了。該樓盤在廣告轟炸及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)等營(yíng)銷手法作用不大后，負(fù)責(zé)人表示，"現(xiàn)在我們?cè)诘却龝r(shí)機(jī)，看看有沒有一些利好的政策出來(lái)，樓價(jià)不可能只跌不升吧。"此外，一些郊區(qū)樓盤為避免一開盤銷售就進(jìn)入低迷，將開盤時(shí)間一拖再拖。某集團(tuán)在花都大型住宅項(xiàng)目原計(jì)劃8月開賣，如今開盤時(shí)間延遲到國(guó)慶前后。

　　記者點(diǎn)評(píng)：降價(jià)、買房送家電家具甚至送寶馬、搞現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)吸引人氣等以往的促銷手段，發(fā)展商該上演的都已經(jīng)搬上舞臺(tái)了。但郊區(qū)樓盤受地理位置所限，讓廣州買家望而止步，無(wú)論發(fā)展商怎么賣力吆喝，現(xiàn)場(chǎng)就是沒人看房�？刹皇菃幔�市區(qū)大量樓盤都降價(jià)，可選擇的余地也越來(lái)越大，誰(shuí)愿意坐上一個(gè)多小時(shí)的車去到郊區(qū)買房，郊區(qū)發(fā)展商也許除了等待還是等待。畢竟，沒有只升不降的樓價(jià)，也沒有只降不升的樓價(jià)。

　　心態(tài) 4

　　鉆空儲(chǔ)糧

　　適合派：資金勢(shì)力雄厚者
 
　　在樓市困惑期，樓價(jià)不斷下跌，資金鏈的緊張讓發(fā)展商手中的土地開發(fā)成為燙手山芋，尤其是一些前一兩年以高價(jià)拍得的地王更是讓他們頭痛不已。土地，目前已成為發(fā)展商即愛又恨的生存根本。因此，在今年上半年的幾次土地拍賣中，地產(chǎn)商的拍地?zé)崆橐汛蟛蝗缜�，�?duì)于房管局公布的下月拍賣的地塊，多數(shù)發(fā)展商也公開表示"沒興趣"。然而，在這樣的土地市場(chǎng)疲軟期，一些實(shí)力派發(fā)展商卻逆市拿地，鉆空儲(chǔ)備"糧食"。

　　日前，保利地產(chǎn)在南昌通過掛牌方式取得位于南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊，成交價(jià)為59318.16萬(wàn)元，項(xiàng)目出讓用地面積164.77萬(wàn)平方米，容積率不大于0.6。此外，有一些中型發(fā)展商表示會(huì)關(guān)注近期的土地拍賣市場(chǎng)。"現(xiàn)在才是我們拿地的最好時(shí)候，大的發(fā)展商都沒心思和我們競(jìng)爭(zhēng)了，而且現(xiàn)在拿地價(jià)格也不會(huì)抬得很高，是時(shí)候儲(chǔ)備一些土地了。"某中型地產(chǎn)商對(duì)記者表示。

　　記者點(diǎn)評(píng)：鉆空儲(chǔ)糧確實(shí)是目前一些有資金實(shí)力的發(fā)展商的可行之事，在"地王"時(shí)代，發(fā)展商爭(zhēng)相竟奪，好不容易拿下一塊"蚊型"地塊，價(jià)格也奇高，令日后發(fā)展商的利潤(rùn)空間受到嚴(yán)格限制；而一些中小發(fā)展商，即便有一定經(jīng)濟(jì)勢(shì)力，也難以承擔(dān)"地王"給他們帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但目前樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)向標(biāo)，多數(shù)大開發(fā)商無(wú)太多心思在拿地上，擺在他們面前的是，如何盡快銷售手中的產(chǎn)品，如何讓資金鏈更寬松。恰恰這時(shí)，才是資金勢(shì)力雄厚的發(fā)展商拿地的好時(shí)機(jī)。

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